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　　风水轮流转。2002年上海房价超越北京，一举成为全国房价最高和增速最快的城市。而3年后的2005年，情况又反了过来。中央实施宏观调控，作为调控重点和风暴之源的上海，房价上涨受到强有力抑制，加上上海市政府全面推进两个“1000万”项目，到去年年末上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降三分之一。作为宏观调控“陪衬”的北京，房价则逆势上涨，到去年年末商品房均价达到6725元，比前一年上涨1083元，上涨幅度达到19.2%。北京商品房均价超过上海27元。到2006年一二月份，北京房价继续保持强劲的上涨趋势，月增长8%以上，居全国涨幅第五，上海则仍然保持微跌态势。

　　北京实际房价仍远低于上海但是，北京房价反超上海只是统计数字上的表述，北京的真实房价没有超过上海，仍然比上海低很多，而且北京房价基本上没有(至少短期内)超越上海的可能性。首先，北京目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“橄榄形”，即中间大两头小，样本价格非常接近统计均价。北京目前销售排名前10位的，销售价格绝大多数就在6000元～7000元；上海目前正在供应和销售的商品房，价格分布呈现“三角形”，即低价位的数量很大，政府主导的两个“1000万”(即1000万平方米的重大工程配套房和1000万平方米定向销售3000元～4000元的低价房)占总销售量的50%，伴随价格上升销售数量大幅度减少，样本价格与统计均价“方差”很大。直截了当地说，上海均价是很大数量的低价房和很少数量15000元以上的高价房“合成”的结果。

　　其次，就高档住宅价格而言，上海仍然高出北京约三分之一。上海顶级，比如小陆家嘴滨江板块，高档住宅价格基本上在每平方米25000元～35000元，还有叫价每平方米12万元～14万元的汤臣一品。新天地附近的华府天地、锦麟天地价格基本上在每平方米五六万元。上海市中心每平米2万元以上甚至3万元的楼盘比比皆是。北京“贡院六号”等豪宅价格也达到每平方米五六万元，但是北京除极个别楼盘外，超过2万元单价的楼盘还是很少。无论板块的高档楼盘，比如、通用国际、尚都、，还是朝阳公园(号称亚洲最大的城市公园)附近的豪宅，比如棕榈泉、、(基本上都是豪华装修)，大部分高档住宅价格在每平方米1.5万元～2万元。

　　第三，北京目前的销售主力是每平方米七八千元左右，选择很多，可以买到相当不错的房屋；上海同价位的楼盘不多。就具体楼盘看，北京超级大盘明星“国美”均价6300元每平米，位于姚家园-青年路(朝青板块)，上海如果处于相似的位置，房价在14000元左右。

　　总而言之，上海去年一年里商品房均价下降三分之一，是供应和销售房屋的结构发生逆转性变化所致；北京的均价是比较接近实际价格的统计数字，因此，北京的均价上升要靠慢慢往上爬；上海的均价实际上是统计数字“作怪”，只要上海楼市回暖，中心城区供应和销售比例上升，上海统计数字意义上的均价就会立即超越北京。

　　北京房价和上海房价上涨的异同应该承认北京去年及今年这波房价上涨来势凶猛，是北京最近10年少有的，目前这一势头已经不亚于2003年上海房价“发迹”时的情形。当年上海房价从统计数字上看，也仅仅上涨16%左右(实际上涨远不止于此)，低于去年北京19.2%的增长幅度。当然，当时上海的情形有些不同，因为SARS，上海房价上涨集中在下半年，暴发力比较强。今年北京房价更是在春季这些传统销售淡季，创下8%以上的月涨幅，不能不引起人们的高度关注。

　　北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨有很多共同原因。第一，土地价格上涨。土地，尤其是中心城区的土地稀缺，供应减少；第二，房屋供不应求；第三，房屋本身质量和费用的提高；第四，城市公共设施的完善和提高(比如，通了，引发周边房价上涨)；第五，经济和收入水平持续增长；第六，一定程度的从众和跟风(房价涨得越快，购房者越多；购房者越多，供不应求矛盾越突出，房价上涨越快)。

　　但是，北京这一波房价上涨和前两年上海房价上涨还是有许多不同的地方。首先，购房主体不同。北京目前虽然投资客增多(不排除上海房价下跌后，包括温州人在内的一部分投资客转战北京)，但是几乎没有，也不可能出现短进短出的投机客。北京仍然是自住占绝对优势，这和2003年下半年到2005年年初这段时间的上海 大不一样。这段时间上海不仅投资“昌盛”，而且投机“猖獗”。尤其是“巅峰时刻”投机者几个月的倒手，就可以赚到比很多人一辈子积蓄都多的钱。当时上海流行的口号是“买房(自住)不如养房(长期投资)，养房不如炒房(短期买进卖出)，炒房不如炒号(通宵达旦排队付了少量定金获得一个预定号码，然后以1万~5万元的价格转卖掉)”。当时上海房屋的投资属性压倒了居住属性，上海楼市的稳定和健康受到极大伤害。

　　第二，供应结构不同。北京楼市的供应虽然也存在高档过多，低档偏少的毛病，但是供应结构仍然比当时的上海好得多。北京中心城区和郊区发展基本同步，衔接顺畅，三环四环五环，高档中档低档，各种档次类别的供应基本都能满足需求。上海中心城区和郊区发展基本割裂，衔接笨拙。2003年到2004年时上海形成明显的“两元结构”：一方面市中心楼盘由于大量投资和投机，严重供不应求(1∶1.2)；另一方面由于郊区配套(主要是)严重滞后，严重供过于求(1∶0.8)，造成内热外冷，内涨外滞，内高外低，内八外二(中心城区占总销售八成，郊区占二成)的畸形局面，大部分自住者买不到价格和距离“兼容”的房屋，小部分投资和投资者则在挣抢市中心供应量不小但是仍然供不应求的楼盘，结构严重失调和扭曲。

　　第三，空置空关不同。2005年北京空置率有所上升，空置率主要集中在郊区，这是可以理解的，因为郊区各项设施(主要是交通)跟不上。但2003年到2004年时上海情况正好相反。当时上海空置率直线下降，“空关率”则直线上升(“空关率”指那些投资和投机者买进，由于出租不出去，或者根本不准备出租，等待价格上涨后转手买掉的空关房屋占销售总量的比例)，市中心形成著名的“万家千户无灯影”的“景观”(十分之一的空关率)。楼市火爆造成开发商造出来的房子源源不断送到投资和投机者手里“储存”起来。当时上海房价“日长夜大”，拿到房子就意味着涨价，就意味着赚钱。由此看来，当时上海的供应和需求都非常不正常。

　　第四，交易费用不同。长期以来，北京房屋交易费用比上海 大得多。北京早就有高档房和普通商品房的区分。2003年北京单价在9432元以上的房屋就必须征收3%的契税。上海只有在去年中央严格要求执行有关规定后，才有高档房和普通商品房的区别，在此之前，上海契税一律都是1.5%，很多独立别墅甚至都能“混迹”于1.5%契税之中(目前联体别墅仍然只交1.5%的契税)。1999年～2003年，上海为了摆脱亚洲金融危机对楼市的阴影，还采取对库存房全额减免个人所得税和契税减半(0.75%)的优惠政策。交易过程中北京还有很多费用在上海是不需要的，比如代办费，外地人买房审批费，买卖公证费，抵押公证费，按揭律师费，等等。

　　第五，管理程序不同。北京历来对房屋买卖管理严格，规定颇多，甚至僵化死板(比如入住后办个产权证都要花几年时间，没有产权证就很难交易)，但是这样一来客观上限制了交易和流通。上海实施程序简化，一站式服务，方便顾客，降低费用等政策，实际上刺激交易，鼓励换手，加速流通。2005年6月以前上海期房是可以买卖的，2000年版本的上海专门附录三页“产权转让”，以便在不更改合同(无须再签另外合同)的情况下，权益人可以以“背书”形式转让权益，将期房转手“下家”。上海各大银行一度还鼓励和推广“转按揭”，让负有债务的权益人轻易地转让权益。北京昂贵的交易费用和严格的管理程序，造成房价即使在快速上涨的时候，都难以产生短期炒作。

　　北京会“重蹈”上海“旧辙”吗？北京的房价会不会像前两年上海房价飙升、导致最后一发不可收拾？这取决于城市的发展轨迹和模式，以及所处的宏观和市场环境等各个方面。

　　首先，上海炒家如云和其曾大起大落的市场有关。最近10年上海经历两次大起大落。1998年～2000年，受亚洲金融危机的影响，上海楼市出现了一次大萧条和价格大低谷。那时候，1996年～1997年，每平方米卖3000美元的高档外销房，卖1000美元“实属正常”。2001年之后，上海房价由于严重超跌，加上各项建设突飞猛进，成绩斐然，价格强烈要求回归价值，又出现一波强有力反弹，在此背景下，形成炒家如云之势。而北京最近10年包括1997年开始的亚洲金融危机，楼市和房价基本平稳，每年房价实际上涨很少超过10%，降也没有超过5%。更重要的是，北京房价无论涨跌，都没有发生连续和持久现象，往往是今年略涨，明年又略跌，或者反之。

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