文前提要：京沪穗三地的顶级商圈正处在快速发展阶段，对投资者来说，其投资机会主要体现在介入其外围商圈，以及当“二房东”赚取租金差价两个方面。不过在投资之前我们也要多做调查，对当前的市场行情做到心知肚明。

　　“很多国外知名公司要我们在王府井(600859行情,股吧)商圈内寻找商铺，但很遗憾的是，我们无法满足他们的愿望。”北京一家知名中介机构商铺部有关人士如是说。这不仅仅只是一个简单的市场现象，而是近年来顶级商圈不断蓬勃发展的真实写照。

　　根据记者了解到的信息显示，近年来京沪穗三地顶级商圈发展速度很快，租金一再上涨，致使商圈本身量级不断得到提升。而在这种变化过程中，作为顶级商圈的特点越发明显。在此本刊将对三地的顶级商圈做一次全面盘点。

　　在此需要做出说明的是，此次重点介绍的顶级商圈主要为具有历史积淀，并发展相当成熟的商圈，如北京的王府井、西单和国贸商圈，上海的南京路、淮海路以及徐家汇商圈，以及广州的北京路商圈、天河商圈等。

　　顶级商圈前景可期

　　“目前一线城市的顶级商圈正面临着一次绝好的发展机遇。”上海五合智库总经理邹毅博士在谈到三城市的顶级商圈发展前景时如此表示。

　　在邹毅看来，经济水平的发展是促成零售业发展的一大不可忽略的因素。在他看来，近年来国内居民的购买力在不断增强，这导致国际上的一、二线品牌不断扩张自己的领地，纷纷前往顶级商圈内开设分店，这对顶级商圈的促进作用是显而易见的。

　　统计资料显示，目前京沪穗三地顶级商圈的租金水平一直维持在10%左右的涨幅。如在南京路，一套面积为110平方米的沿街底铺，三年前的租金为130万元左右，而目前则达到了170万元左右，年均涨幅约10%。

　　有业内人士告诉记者，少数位置较好的商铺租金涨幅还要高于该水平。美联物业商铺组副营业经理娄峰告诉记者，在南京东路上，有的商铺租金报价已经接近70元/平方米•天，相比三年前，其上涨幅度达50%以上。

　　顶级商圈内租金的上涨，一方面与经济运行大环境相关，另一方面与商圈本身能级的提升也不无关系。如在北京王府井商圈内，一些国内二线品牌因为已逐渐无法适应租金不断上涨的情形，而主动退出；在上海的南京路上，同样也有国内的二线品牌主动退出，进而选择在中山公园等新近发展起来的商圈内开店。

　　近日，全球知名房地产服务及投资管理公司仲量联行发布年度《零售商信心调查》报告结果显示，2008年零售市场整体仍将非常乐观向好。“扩张”成为众多零售商在2008年的关键词，100％的受访者表示2008年将把开设新店作为一项主要的扩张策略。从选址偏好来看，北京、上海等一线城市仍是零售商扩张的首选之地，区域方面长三角地区位于领先地位，其后依次是珠三角地区、西部和华中地区、环渤海经济圈。

　　租金仍处在上涨通道

　　专家表示，从目前的发展趋势来看，京沪穗三地顶级商圈内租金仍处在上涨通道内，未来租金还会继续上涨。

　　记者通过对京沪穗三地各个顶级商圈的租金发展情况排摸，以及分析其发展趋势来看，虽然目前租金水平已经发展至一定的高位，但是专家认为并未攀至顶部。而随着国际一线品牌的加入，租金水平还会持续上升。

　　上海：成国际一线品牌展示“窗口”

　　根据仲量联行的监测结果显示，这过去的12个月内，包括Zara、H&M、C&A、Next等时装品牌在上海的大型购物中心都开设了专卖店。越来越多的世界品牌入驻，使得上海顶级商圈内铺位紧俏，预计今后至少两年内，市中心优质地段零售店面供应不足的状况仍将持续。其中尤其是一些新兴商圈特别值得关注，比如像上海新天地板块华府天地周边区域商铺，现在也是行情看涨，呈现一铺难求的局面，未来发展潜力巨大。

　　娄峰表示，目前沪上三大顶级商圈呈现供不应求态势。他说：“如果想要在南京路、淮海路上开店，往往要等半年甚至一年的时间才能找到店面。有不少公司就是因为找不到合适的铺位而推迟了开店计划。”

　　目前南京路已被定位成为世界顶级商业街，目前其租金水平在整个上海滩来说，处于顶部。东起外滩三号，西至南京西路梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场“金三角”，整条南京路包括其外延部分已汇集众多世界品牌，如阿玛尼（Giorgio Armani）、万宝龙（Mont Blanc）等等。目前南京路上的底铺租金已经超过50元/平方米•天，部分市口较好的铺位已经达到70～80元/平方米•天。

　　位于淮海路的上海无限度休闲广场于2005年被摩根士丹利收购并重新开发后，2007年10月正式开业，该项目主要针对年轻一代富裕消费群，引进如Diesel等品牌。相对南京路来说，淮海路上的业态主要以经营时尚类商品为主，而消费者也主要以本地的白领为主。娄峰表示，淮海路上的租金价格在40～60元/平方米•天之间，成都路以东部分租金水平相对较低，在40～50元/平方米•天之间，成都路以西部分较高，在55元/平方米•天左右。

　　徐家汇也已发展成为一个重要的商业圈，港汇广场、美罗城、东方商厦、太平洋、第六百货等商场，已经形成完整的、错位竞争成熟的徐家汇商圈。目前其街铺主要集中在华山路、天钥桥路以及漕溪路上，业态相对来说比较分散，有服饰、餐饮、美容等不一而足，但由于这里能够汇集巨大的人流量，这为商铺经营创造了浓厚的商业氛围，因此这里街铺的租金水平也并不低，目前在30～50元/平方米•天之间。

　　表1上海顶级商圈商铺租金表（单位：元/平方米•天）

　　数据来源：美联物业