本报记者 徐广蓉

　　由于成交持续低迷，银行按揭贷款难以完成任务。

　　“按揭贷款的额度估计今年难以用完，”农业银行深圳某支行的行长表示，“离年初给的额度还有很远的距离。”建行、中行等多家银行的深圳分行都有类似的情况，个贷业务都同样需要面对今年可能无法完成任务的尴尬局面。

　　而目前最为关注的按揭贷款可能出现坏账的问题，尽管各大银行均表示还没有显示出明显恶化。

　　6800多套房处于较危险状态

　　与2007年的疯狂相比，今年的深圳按揭业务非常冷清。

　　根据深圳市国土局的数据显示，截至目前，深圳楼市成交仍然属于低迷状态，虽然5月份以来，成交回升到150套以上，成交面积也回升到每天约1万平米，但是与去年同期的水平仍然相去甚远。

　　根据人民银行深圳中心支行的记录，深圳市贷款规模出现较大的下滑是在去年的9月份，环比先下降了31.7%，由8月份的145亿下降到99亿元，10月份仅为49亿元，又下降50.5%，其后一直都保持在低位徘徊。

　　上述农行人士表示，按揭贷款属于个人消费贷款，额度还有很大空间，如果今年的个人贷款额度有较多的剩余，则可能调整到企业贷款。“企业贷款额度非常紧张，”他说，“门槛提得比较高，一般要优质客户才能够获得额度，而年初的时候已经给一些企业发放了额度了，有额度的才能获得贷款。”

　　“目前银行对按揭贷款的贷款人还款能力条件要求更加严格，加上房地产市场成交量上不去，并且贷款的成数也要求的比较严格，这些方方面面的原因导致了贷款额度可能用不完。”上述人士表示。

　　“最近，按揭贷款已经有一点起色，”建设银行(601939行情,股吧)深圳分行人士表示，“大客户的贷款一直表现稳定。”

　　另一方面，目前各大银行深圳分行尚未出现大规模的坏账。

　　中行表示，深圳分行目前的坏账率为2.48%左右，全年的任务是控制在2.5%，“完成这一任务显然有点困难”。去年深圳分行的这一指标控制在2.8%。

　　农行有关人士也表示，不良率总体表现平稳，但是他担心的是去年高位接盘的炒房者，“6-9月份的接盘的炒房者可能会出现断供。”而断供的楼盘主要是集中在去年涨价过猛，而后降价幅度较大的楼盘和一些高档楼盘。他表示，并不担心下半年可能发生较高的坏账，“银行体系已经有准备”。

　　除法定要求的按照年终贷款余额提取1%的坏账准备外，银行已经准备好将断供的楼盘提请法院判定，处理抵押物，用拍卖来获得补偿。

　　银行贷款额度最多到八成，“应该来说不会有太大的损失。”但是他并不否认，在去年6-9月份接手的楼盘，可能存在收不回八成的风险。

　　根据深圳市国土局数据，去年5月开始房价飙升，由4月份的11213元/平米迅速上升为14552元/平米，之后6-9月份房价一直在14000元/平米价格以上运行，8月份达到15519元/平米，9月份为16777元/平米，10月份攀升至全年最高点17350元/平米，6、7、8、9月成交量分别为56.41万平米、48.98万平米、33.83万平米、31.1万平米，10月开始急速下降到15万平米，集中在高位区域6-9月的成交面积共170.32万平米，以平均100平米为一套房，相当于成交1.7万套住房。如果按照当时对市场较为保守估算的投资比例，可能有40%的炒房者，那么也就是有大约6800多套住房处于较为危险的状态，相当于价值超过100亿元的房屋处于高危区域，即使以首付三成来计算，也有相当于70亿的贷款处于这个区域。

　　而是否会有一部分贷款在今年出现坏账，还要看今年房价的走势，是否持续下跌。

　　银行开始“放水”？

　　受困于如此大规模的高价位房的压力，以及还有大规模的头寸没有用完，商业银行开始用各种方法“放水”。调高评估价格是其中一个比较有效的方法。

　　目前银行贷款的成数受到政策的严格控制，但是银行在悄悄地调整评估价格。“国土局不再要求把高于原价的评估价格送审，只要银行同意便可以放贷，这对银行来说，又松了一步。”泛城租售网的按揭部经理李孔玲认为。

　　银行为房屋贷款的依据是指定评估公司做的估价报告。以往，该报告对交易房屋的估值大于房屋的原值，需要到国土局审查，叫做“送审”，国土局认为该评估的价格是合理的，才能够按照估值给予相应成数的贷款额度。

　　在炒房高峰期，“绝大部分投资客都要求将贷款做到八成甚至九成。”李孔玲说。而做到这一高比例成数，主要靠提高估值的方法。去年6月份开始，银行开始对估值系统严格控制。9月份左右，贷款成数实际下降为五成左右，特别针对豪宅。根据她的分析，当时送审通过已经相当困难，审核通过的价格也在调低，“普通住宅大约调低10%左右，而一些大面积的高档住宅则更低。”她举例说，一些市场上已经相当贵的楼盘，例如华侨城的波托菲诺、香蜜湖的水榭花都，市场上的售价达到了3万-4万，但是送审的价格只有2万元，这样会使送审总价达不到实际交易价格，实际贷款成数也会下降，而2007年7月以后，深圳关内房价已经超过了均价22000元/平方米的水平，但是送审的价格只有15000元/平方米，所以“实际上关内的贷款成数可能下降到了五成左右。”她估计。

　　目前这一手续已经免除，银行自我控制贷款风险。“提高估值其实就是变相提高了贷款的成数，”李孔玲表示，“去年下半年是因为头寸已经用完，所以银行自己提高了门槛；今年头寸用不完，银行的估价系统就放宽了。”

　　另外，在征信系统没有完全完善的情况下，银行对家庭购买第二套的政策执行也放松了，“只要查不到或者不清楚的，都按照第一套来贷款。”

　　链接·深圳房价还会跌么？

　　陈波翀

　　房价跌不跌，并不是谁说了算的问题，而是由市场决定的。市场靠什么来决定价格呢？靠的是供求关系，靠的是银行的信贷资金支持。因此，判断房价是否会跌，从上述两个方面入手就够了。

　　供求关系怎么看呢？五一深圳的房交会就能说明情况，下表是5月份以来深圳一手房的成交数据。数据显示，日均成交仅180套，成交面积不足1.5万平方米。是个什么概念呢？也就是说，按照目前的成交速度，至年底成交面积约360万平方米。而深圳市国土资源和房产管理局数据显示，可供出售的一手房为4200套，建筑面积约455万平方米。很明显，在成交低迷的局面未有效改善前，一手房的供应明显大于需求。

　　上述结论也可以从以下两个方面得到证实，一季度深圳市完成商品住房投资65亿元，较去年同期增长10.64％；而全市商品住宅销售面积仅51.94万平方米，较去年同期下降70.68％。3月底出炉的《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》披露，2008年计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米，2009年则计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。

　　实际上，成交低迷还只是房地产市场的表象，根本的因素还是银行信贷资金无法支撑。以一季度数据为例，深圳市金融机构消费贷款余额约2700亿元，假定全部为住房按揭贷款，且贷款期限均为30年，执行的利率为基准利率下浮15％。那么，正常还款释放的额度约为贷款余额的10％，即270亿元。央行对信贷总规模的控制为3.6万亿元，落实到商业银行公司贷款与消费贷款额度之比基本为3∶1，深圳市新增的消费贷款额度约为360亿元，合计可供投放的住房按揭贷款额度为630亿元。以三成首付计算，银行投放的信贷资金可支撑约900亿元的房地产成交金额。根据目前商业银行约2∶1的二手房和一手房投放比例，一手房成交金额约300亿元。即便是一万元/平方米的均价，销售面积也仅仅是300万平方米，供大于求的状况还是十分明显。

　　上述分析只是理论层面的探讨，房价下跌的趋势早已引起商业银行的关注，在住房按揭贷款的投放上，已经有所收缩，新增贷款投放并未完成额定进度。房价的持续下跌，也使得一部分投机客资金紧张，出现了部分理性违约的案例。

　　综上所述，深圳的房价还得跌，也许万元均价并不是底。底在哪里呢？还需要继续观察。