“三金”重布局之一购房金可调整空间最大

2009年04月13日13:18  来源:

  三年前大学毕业的严沛然今年26岁,在上海的一家私营软件公司工作,由于学习能力较强,工作能力出众,经过两次加薪,现在每月收入已经达到了5000元。在许多大学生毕业后还在为找工作发愁的大环境下,这样的收入在同龄人中虽不算特别突出,但也能让许多人羡慕不已。然而天有不测风云,金融危机来袭后,公司经营业绩直线下滑,今年过年前公司已经进行了第一批裁员,眼下严沛然作为公司骨干,虽无裁员之忧,但减薪却无法避免,3月份的到手收入只有4000元出头。这让严沛然烦恼不已:“眼看着自己就奔三的人了,这样下去什么时候才能买房结婚呢”?

  严沛然的问题也是困扰着许多80后年轻人的问题,让我们来分三步走,逐步理清思路,实现购房美梦。

  第一步:积累资金 持之以恒

  《荀子•劝学篇》有曰:“不积跬步,无以至千里;不积小流,无以成江海。”这句话不但放在学习上适用,放在资金的积累上也同样适用。许多人看着居高不下的房价,再回头看看自己手上微薄的薪水,发出了买房是不可能完成的任务的哀叹。其实他们只要通过适当理财,完全可以在30岁前或者在结婚前,积累下一笔可观的资金。但前提是,必须要进行强制储蓄。

  强制储蓄又可以分为两步走,第一步就是每月记账。有许多年轻人常会抱怨,自己每月拿到手的工资不知不觉就花完了,有时候还欠了一屁股信用卡债务,要等到下个月发工资才能还,强制储蓄又从何谈起呢?但只要他们能够坚持记账的好习惯,就能够知道自己每月的收入都花到哪里去了。

  人的支出分两类,一类是刚性支出,如日常的柴米油盐,水电煤和交通费等,这些很难节省,否则会严重影响到我们正常的生活;还有一类是弹性支出,如打的、K歌、旅游、上馆子吃饭、买名贵衣服等等,这些支出能给人带来更多享受,但就算省下来,也不会对我们的生活产生多大负面影响。只要我们为了完成买房大业,适当减少享受性消费,砍掉一部分弹性支出(30%-80%),就完全可以让自己从“月光族”变成“月盈族”了。

  第二步就是把这部分省下来的钱用作投资。经常有人抱怨说,自己往往储蓄了几个月就没有毅力再坚持了。因为那些钱“躺”在自己的工资卡上,每次在ATM机上看到那不断变大的数字就有一种抑制不住的消费冲动。对此,有一个很简单的办法可以解决,那就是基金定投。

  尽管基金定投是理财中老生常谈的话题,但却是最实际也最有效的办法。根据自己记账的结果,留出全部刚性消费的资金,以及一部分弹性消费的资金,然后把剩下的钱全部由银行自动购买基金就可以了。比如严沛然每月的刚性支出只有800元,但是他好交际、爱旅游,所以原来每月弹性支出高达2000~3000元,基本成了月光族,但只要适当减少交际次数,砍掉一半的弹性支出,每月很容易省下1500元,这笔钱就可以用于基金定投了。正所谓眼不见为净,工资卡上没有那一串诱人的“数字”了,消费欲望自然无从激起了。

  尽管每个人的收入不同,刚性支出也不同,每个人每月能够进行强制储蓄的资金量也肯定有所不同,但只要持之以恒,坚持投资,通过资本市场的复利增值效果,一定能够积累起一笔可观的购房资金。

  需要指出的一点是,如今年轻人从走出学校到成家立业一般只有不到10年的时间,因此购房金的积累无法像养老金及教育金那样长期持有,让复利渐渐发挥效用。然而证券市场的一轮牛熊周期往往就有3-6年,因此在积累第一笔购房金的道路上一般只可能经历1-2轮牛市,这就要求通过定投积累购房金时要有更强的风险意识,比如未来一年内有明显的购房意愿而此刻股市又处于大牛市的时候就应该及时止盈,兑现收益,以防到手的投资成果再次消失。

  第二步:合理规划 确定目标

  除了要积累资金,我们还要制定一份合乎自己实际条件的购房计划。

  一是先确认买房大体的时间距离现在还有多久,比如严沛然现在已经有女朋友,因此他决定在自己30岁的时候必须要买房结婚,那么,他的购房金积累时间就是5年。

  二是计算出自己现有的资金量以及自己每月强制储蓄的资金量(初值),经过了若干年的积累和投资后,到买房时能滚出多少资金(终值)。一般来说,年投资收益增长以10%来计算较为合理,如果投资能力较强,投资风格较激进的话,也可以15%计算。

  三是根据自己所估算的资金终值,来计算自己能承担总价多高的房产。这里要先留出一部分的资金继续做金融投资,而不应把所有的资金都用作购房首付。主要是为了满足流动性需求,防止家庭因现金流枯竭而产生危机。剩下的钱就是可以拿去做首付的购房金了。现在银行对普通住宅可允许两成首付,贷款利率打7折,因此自有资金量较大、投资能力较强的购房者也可充分利用好这个政策,适当放大资金杠杆,充分利用银行的低息贷款,实现自己的住房梦。

  当然,在确定贷款总额的时候,还应该估算一下,贷款之后每月的还款额不要超过月收入的30%为宜,如果月收入较高(比如月收入超过2万元),这个比例可以适当上调,但最好不要超过50%。

  四是根据自己所能承担的房屋总价来挑选自己心仪的房产。这里就要充分考虑到面积、区位这些客观因素,也要根据自己的主观需求,如对生活环境的要求、对房屋与工作地点距离的要求等再最后确定。

  第三步:减少支出 调整目标

  不过,人算不如天算,计划没有变化快。我们很多看似完美的计划往往会因为环境的快速变化而变得失去了可操作性。且不说未来房价走势充满了不确定性,眼下金融危机导致的收入减少已经会对近期有买房计划的人造成了冲击,收入的减少会导致购房金的缩水。

  如何才能应对这种突如其来的新局面呢?最有效的办法就是减少不必要的支出,但如果支出已经减少到不能在减的地步后,购房金还是要缩水怎么办呢?这里还有几个解决办法。

  一是降低买房标准,不要求一步到位,而采用多次购房逐步改善居住条件。比如通过减少购房面积或降低住房区位要求来降低购房总价,一样可以实现自己的买房梦。

  二是延迟买房。即不降低买房标准,而通过更长时间的积累来实现自己原先的计划。但这也要因人而异,对于年近三十买房结婚迫在眉睫的年轻人来说,这样的办法并不可取,可能反而会因小失大,最后“赔了夫人又折兵”。但对于眼下并没有购买婚房压力的人来说,则可以继续租房或者与父母合住。

  三是通过更激进的投资加速实现资本增值。然而投资市场,收益越大,风险也越大,而购房金既缺乏弹性,积累时间又很有限,加上眼下正处于金融危机时期,投资市场萎靡不振,此时采用激进的投资策略恐怕并非明智之举。不到万不得已,尽量不要采用这种方法。

  当然,还有最后一个办法就是向双方(单方)父母求援。尽管我们主张年轻人通过自己的奋斗实现买房梦想,但无奈房价过高,现实中依然有许多年轻人已经努力工作,加紧理财,然而到了适婚年龄依然无法完成购房金的原始积累,那就只有寻求父母的帮助。

  但这里有一个前提条件,就是子女的购房金在与父母的养老金发生冲突的时候,应该优先考虑父母的养老金,因为父母年纪大了,抵御风险的能力远不如年轻人,父母的养老金比子女的购房金更加重要。如果父母把自己的养老金倾囊而出给子女拿去买房,将很有可能会影响到他们的退休生活,因此子女千万不要和父母“抢钱”。但如果父母的资金尚有不少余力,或已积累了一笔给子女的婚嫁金,那父母赞助一下子女,帮助其完成购房金的积累也是两全其美的。

【作者:邢 力 来源:理财周刊】 (责任编辑:王小超)
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