异地投资:“望闻问切”精选异地商铺

2010年09月14日08:13   作者:甄爱军   来源:理财周刊

  提要:异地商铺因其低廉的价格,以及不错的租金收益水平,获得不少投资者的青睐。但专家表示,异地投资商铺不能套用本地的投资经验,否则会遭遇失败。而要做到安全投资,则必须讲究策略。

  越来越多的异地商铺进入上海投资者的视野,这给他们提出了一个新的课题,如何才能做到安全投资?凡是投资,肯定会伴随着风险。由于地区差异的存在,如果简单照搬上海的投资经验,在外地根本行不通,甚至会栽跟头。由此可见,去外地投资商铺,在诸多环节需要小心应对,这样方能做到安全投资。

  异地投资“起蓬头”

  近日,沈先生接到不少电话,主题只有一个,即邀请他去外地考察商铺项目。

  沈先生在商铺投资方面颇有心得。除了上海外,在苏州、无锡等地也投资了商铺,在朋友圈子里小有名气,因此被外地商业项目售楼人员“盯上”一点也不让人感到意外。此前,一直有外地的商铺来上海销售,但让沈先生感到有些奇怪的是,最近外地项目数量较之以前多了不少。

  汉宇地产(上海)研究部副经理付伟表示,近期外地商铺,尤其是来自上海周边二三线城市的商业项目,纷纷来上海寻找买家。付伟介绍说,常见的有无锡、昆山、嘉兴、桐乡等周边城市。

  异地商铺之所以热衷来上海进行销售,其主要原因在于将上海当成了一个巨大的潜在市场。付伟分析认为,由于国家对楼市进行宏观调控,首当其冲的是住宅投资受到极大限制,这让外地开发商看到了商机。

  其实现实情况也确实如此。异地商铺投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到投资者的广泛重视。随着信息、交通的发展,异地投资也变得更为可行。如沪宁高铁的开通,使得上海到无锡的交通可控制在50分钟以内,在缩短通勤时间的同时,也使得投资者更加便于管理商铺,从而减少管理成本。

  众所周知,上海是全国房价的“制高点”,商业项目价格自然也不低,动辄几百万元的成本,让普通投资者望而却步。但相对来说,异地商铺价格比上海要低得多。吴女士就是其中一位“走出去”的投资者,今年5月份,她在嘉兴投资了一套商铺,该项目为南湖新区大型商业项目,是区域内未来重要的商业设施。每套商铺总价不超过50万元,是促使她最终下定的主要原因。

  据了解,异地商铺的品种主要有销品茂、专业市场产权商铺、购物街铺以及社区商铺,尤其是前三种最为常见。

  异地投资做到“望闻问切”

  专家表示,如果照搬本地经营投资异地商铺,很有可能会遭遇“滑铁卢”,轻者投资收益微薄,重者血本无归。

  付伟表示,上海的投资环境与任何一个二三线城市都不一样,如以商圈的辐射力而言,上海的辐射范围可达30分钟的车程,而在二三线城市,这样的距离却已经远远超过了当地人所能承受的极限。

  对此,专家表示,去异地投资不能套用上海的投资经验。上海知名商铺专家姜新国建议,去异地投资商铺,要做到“八个知道”,如了解当地的经济情况、了解商圈、了解租金回报情况等等。

  而要做到安全投资,则不妨借鉴中医诊断疾病的方法,即望闻问切。

  望诊:要了解整体经济水平

  中医望诊指观气色,是对病人的神、色、形、态、舌象等进行有目的的观察,以测知内脏病变。而在异地投资过程中,望诊则体现在两个方面,即从宏观层面来说,必须了解城市的经济水平;而从微观层面来看,则必须了解商圈辐射力的大小。

  所在城市的经济发展水平,这在很大程度上决定了商铺未来的升值潜力。如果经济发展水平维持较高水平,说明当地的消费能力较强,因而商铺的经营前景值得期待,可保证有稳定的租金收益。而另一方面,随着房价水平的整体上涨,物业本身也会随之升值,因而其保值增值功能也要大一些。

  此外,商圈辐射力的大小,也在一定程度上决定了商铺的升值潜力。一般情况下,二三线城市规模不大,商圈数量并不多,因此市中心区域成熟商圈是最好的地段,所以建议尽量考虑市中心区域商铺。当然,凡事无绝对,如果商圈所在区域规划前景可期,也值得投资。因为此类区域随着规划的逐步实施,地段价值必将得到提升,从而产生质变,而商铺的价值也会在变化中飙升。

  闻诊:基础设施不能忽视

  中医闻诊包括听声音和嗅气味两个方面,主要是听患者语言气息的高低、强弱、清浊、缓急……等变化,以分辨病情的虚实寒热。而在异地投资中,则主要通过考察所在城市的消费水平、基础设施建设情况,甚至包括当地的消费习惯、风土人情等,来判断投资潜力的大小。

  当地的消费水平有多高?每年人均消费增速如何?……这些都会关系到经营的业态。当然,业态对商铺价值的影响巨大,比如同样用来经营服装,品牌服饰店与普通服饰店的租金水平差别很大。对于当地消费水平的调查,可以通过当地的政府网站,查阅每年的统计年鉴,可以找到相关数据。

  姜新国表示,什么样的交通决定什么样的商业,如果是快速路旁,很有可能会发展仓储式商场,或者批发、专业类市场;而市中心较为拥堵的地方,则有可能发展成为品牌商店。每种商业模式所能获得的租金收益各不相同,当然经营精品的商铺租金水平较高。

  对于所在城市的消费习惯、风土人情也要有所了解,这关系到日后的管理。如在比较保守的城市投资休闲娱乐类商铺,养铺的时间可能会异常漫长,甚至有可能无法成功。

  问诊:收益水平要“问”周边店主

  问诊,是通过询问患者或其陪诊者,以了解病情,有关疾病发生的时间、原因、经过、既往病史、患者的病痛所在,以及生活习惯、饮食爱好等与疾病有关的情况。在异地投资中,问诊则主要了解商铺物业产权状况、租金收益水平等。

  记者在海南采访时曾了解到,有些商铺只有大产权,而无法为单个业主办理小产证。其实,这种现象并非海南独有。对此专家解释说,外地集资建铺现象较多,有的可能只有大产证,这样的商铺不受法律保护。所以投资者在考察过程中必须了解清楚,商铺能否办理单独产权。

  另外,对于商铺的租金收益水平,要通过自己的实地调查得到真实的数据。一般情况下,开发商会承诺一个收益水平,高达8%~10%。但实际收益水平能否达到,只有在商铺真正经营之后方能找到答案。投资者可以先了解周边商铺的租金水平,然后根据其售价估算租金收益,这要比开发商给出的数据更加接近真实水平。

  切诊:管理风险不可小觑

  切诊,包括脉诊和按诊两部分,是医者运用指端之触觉,在病者的一定部位进行触、摸、按、压,以了解病情的方法。而在异地投资过程中,要通过与开发商的接触,排除管理风险,同时还要学会把控自身财务安全问题。

  在异地投资中,管理风险和收益风险是投资者必须要注意的关键问题。一些外地商铺由于业态选择的不当,最终只能唱“空城计”;或者有的开发商因欠债较多,截留挪用投资者的投资回报,致使投资收益不能及时兑现。因此投资者在与开发商接触过程,一定要了解清楚是否有专业团队对商铺进行统一经营管理,以及从侧面打听开发商的诚信度。

  还有需要注意的就是自身财务风险也要控制。如有些地方投资商铺无法获得银行贷款,或者贷款成本很高,这些都需要投资者提前了解。如需全额付款,则需要考虑自身的承受能力。另外需要注意的是,投资异地商铺,因为商铺价格不会出现暴涨情形,所以不适宜“短炒”,而要做好长期坚持的思想准备。

(责任编辑:王燕)

(点击头像看看他们在说什么)

孙兆东

建设银行高级经济师

何志成

农业银行总行高级经济师

张仿龙

建设银行嘉兴分行执行会计

于强

中国工商银行理财师

吴志峰

国家开发银行高级经济师

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