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万婷:2012投资展望之房地产信托篇

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2012年02月20日15:30 来源:和讯理财 

  和讯特约

  回顾2011——信托业整体发展迅速

  纵观2011,信托行业整体发展迅速。在发行数量、募集资金规模、平均收益方面均有较大幅度增长。普益财富统计数据显示,2011年共有4051款集合信托产品成立,同比比增长121.73%;合计募集资金7086.70亿元,同比增长104.74%;市场平均预期收益率为9.61%,同比上涨1.38个百分点。

  在信托行业内部,因不同投资标的不同,收益情况也出现了较大的分化。以证券类产品为投资标的阳光私募,因今年大市持续低迷,总体表现不佳。实现正收益的产品仅占一成左右,亏损10%以上的产品却过半,九成私募处于亏损状态,收益情况不容乐观。房地产信托则异军突起,平均预期年收益率从1月的9.26%升至12月的10.52%,全年平均预期年收益率达10.08%。

  快速发展背后的隐忧——兑付风险

  而在房地产信托预期高收益的表面下,也存在诸多隐忧。房地产信托兑付的基础是充足的楼盘销售回款,但在当下的限购、限价和限贷等调控措施下,房地产商销售难度增加,回款速度放缓。同时,由于政府对地产调控态度的未见放松,银行借贷、资本市场融资等融资渠道均有较大阻力。而在2012年,预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。其中3月份是小高峰,到期规模约220亿元;7月起至9月是到期大高峰,每月平均在300亿元以上。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言,各种不利因素加剧了兑付风险。在兑付期到来之际,也是房地产商资金最紧张的时候,若部分中小开发商资金链断裂,房地产信托则面临较大的兑付压力。目前,山东信托等公司已经暂停房地产业务,也从另一个侧面反映的风险的存在。

  如果兑付危机真的出现,信托公司的解决方式包括:(1)延期兑付 (2)借新还旧 (3)自有资金接盘 (4) 出售抵押资产(5)第三方接盘,项目重组出售等。总体而言,兑付风险仍在可控范围内。从以前的经验来看,兑付风险虽然在小范围内存在,但全行业出现兑付风险的可能性不大。

  2012房地产信托新趋势——保障房信托

  目前信托公司发行的房地产信托产品大多数是为商业住宅进行融资,由于房价目前仍处高位,商业住宅的风险较高,有关监管部门也正是要加强这方面的约束。而十二五规划中,国家准备建设大量的保障房,信托公司转向做保障房,将会是一条新的出路。虽然保障房收益可能没有商业住宅高,但是如果规模做大了,收益同样很可观。

  对于广大中小投资者来说,房地产信托投资于保障房建设更加能够抵御风险。收益可能要降低一些,但是安全性更高,不需要担心政策风险,将更具有投资价值。

  中小投资者如何分享信托收益

  面对相比于市场其他理财产品在收益和风险保障上更具有优势的房地产信托,个人身价不能够凑足100万的中小投资者并不甘于分不到这块蛋糕。于是一种“与时俱进”的参与办法诞生了——团购。

  通过团购来降低信托的进入门槛存在着一些待解决的问题。第一个问题是,如果进行团购,信托条例规定,自然人投资要提供资产满足100万的证明,或者提供在三年内,夫妻合计每年的收入达到30万,如何解决?第二个问题是,对于信托的投资者来说,委托人和受益人为同一人,这一规定就决定了不可能在明文合同中标明某某以及某某某共同购买了一份信托,这是法律不允许的。这两个问题解决了,才能够让投资者安心的进行团购。

  在利益的诱惑下,人民的智慧是无穷的。对于第一个问题,早有人给出了比较好的办法,借钱100万放到银行账户中,让银行开具证明,再把钱还回去。如果是凑足100万有困难,也有办法,比如有50万,放到招商银行(600036,股吧),开具证明,然后转到工商银行(601398,股吧),再由工商银行开具证明,合起来不就是100万么?第二个问题的解决办法更简单了,推举一个人作为委托人和受益人。如果是亲朋好友,推举一个人出来可能比较容易也比较放心,但是如果是信任度不够的人怎么办?也有办法,几个人签订合同,申请公证,以保障资金安全。

  我们了解到,的确有些人通过上面的办法参与进了信托,然而这种团购的方式也可能存在着较大的风险:首先,推举的代理者个人信誉可能存在问题,如拒不认账,携款潜逃等等。你可能面临着很大风险,即使是公证过也不能免除这个风险。另一个是,这种方式没有得到政府的明文说明是否符合规定,属于灰色地带,打规则的擦边球,有政策风险。

  然而总的来说,对于能够参与到房地产信托中的合格投资者,我们的观点是房地产信托相对风险较小(特别是保障房信托),收益稳定且较高,仍然是一种值得推荐的理财方式。

  作者观点不代表和讯网立场

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