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家庭年收入10万元如何实现买车换房计划

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2012年12月17日15:06 来源:和讯理财  作者:杨本岩

  和讯特约

     一、客户情况与理财目标

  (一)客户情况

  陈先生:30岁,单位员工,年薪5万元;陈太太:26岁,外贸销售人员,年薪4万元;儿子:2岁。

  家庭目前拥有储蓄7万元,购买股票目前市值5万,购买嘉实偏股定投每月200元,已投2年;目前拥有在市区拥有自住房一套,已购买三房105平方,购买时25万元,目前市值35万元,希望在效区购买约5000元/平方的面积110-120方的房子一套。对于原有自住房的处理,暂时未考虑清楚,如果价位合适,会考虑变卖,也有可能考虑出租。夫妻目前每人每月公积金200元,拥有公积金存款1万元。

  陈先生06年开始购买平安“长青树”保险,年交1200元,交费期20年,陈太太无保险,今年为儿子购买了友邦的《育婴宝》保险,年交费3600元,交费期20年。

  家庭每月交通,电话及家用开支3000元,小孩800元,需要给自己的65岁的母亲每月1000元养老金。妻子的父母在澳门,可自行解决养老,每月不需要供给。自己希望在60岁退休时维持现状即可。希望太太50岁退休。未考虑送小孩出国读书。

  目前暂时没有小车,陈先生自己也正考虑,如果房子价位高,也有可能考虑买小车。

  (二)理财目标

  1、2年内考虑购买新住房一套。

  2、近年考虑购买小车一部。

  3、陈先生60岁、陈太太50岁时退休,退休后生活开支维持目前现状,即每月约3000元基本生活开支.。

  4、孩子顺利读完大学。

  二、家庭财务分析

  (一)资产负债表

资产负债表
资产负债表

  分析:

  1、资产结构: 属于高资产无负债家庭,资产中71%属于自用资产,29%属于金融资产

  2、在金融资产中流动性资产和投资性资产各占一半.目前投资偏保守,推算目前资产组合的投资报酬率约为5%。

  3、在自用资产中以自住房产为主,价值35万元,无房贷。

  (二)收支储蓄表

收支储蓄表
收支储蓄表

  分析:

  1、家庭税后年收入达10.3万元,年支出6.2万元,净储蓄率39.8%,储蓄率较为适中,但也有一定的理财规划弹性。其中林先生收入贡献率56%,略高于林太太的44%。

  2、工作收入占总收入的91%,远高于理财收入,理财收入偏低.

  (三)家庭财务比率分析

家庭财务比率
家庭财务比率

  分析:

  陈先生家庭财务主要存在的问题是:

  1、负债为零,在收入可持续增长和市场行情不错的前提下,要实际长远理财目标,可适度增加负债,调整家庭资产组合比例。

  2、陈先生和陈太太购买的保险额较低,应适当增加保障。

  3、金融产品投资中活期和股票比例较大,是一种“两头大,中间小”的结构,可进一步优化,从而在控制风险同时实现一定收益。

  三、理财规划与建议

  (一)家庭应急金

  一般家庭应急金约为家庭月支出的3-6倍,建议陈先生一家可准备15000元,可投资于活期存款或货币基金。

  (二)子女教育金积累的准备

  子女教育金应包括从现在到儿子读完大学所需资金。现在陈先生用于小孩的花费,每月800元,一年即9600元,预期小学到高中阶段学费与才艺补习费支出每年现值10,000元,15年共计::FV=(5%,15,-10000,0)=215785元,念国内大学费用每年20,000元,共计:FV=(5%,4,-20000,0)=86200元,合计教育金需储备:215785+86200=301985元。根据现在中山市的学费水平和学费增长率,按总的教育金需求折算到现在,张先生需每年准备教育基金约12800万元,现每年支出9600元,需增加3200元作为储备。

  (三)购房与买车计划

  1、购房计划安排

  陈先生希望5年内再购买一套房子,面积120平米,假设价格5000元/平方米,共计需600000元,首期2成,也需120000元,而陈先生目前所有金融资产共计140000元,但考虑到家庭应急准备金的准备、子女教育费用和装修款的备用,加上最近房价大幅上涨,建议陈先生不必马上买房,可2年后买房,2年内积累储蓄:FV=(6%,2,-41200,0)=84872元。这部分资金加上原有金融资产的部分即40000元,共124872元即可成为新房的首期。

  陈先生需贷款475128元,选择20年贷款期限,建议300000元采用公积金贷款,余下175128元选择普通商业住房贷款,经测算,每年约需还本金利息36000元,每月约3000元,用公积金还减轻还款的压力,扣除公积金后,每月还款约2600元,每年31200元。

  2、现住房卖出还是出租

  2年后陈先生买下新房后,现住旧房面临出售或出租的问题,由上可知,陈先生还拥有金融资产大约12万元,暂时没有重大一次性开支,但此时人生中各项规划均已摆上日程,如每年子女教育金12800元,每年还房屋贷款31200元,还有养老金的储备和保费的支出等等,因此,虽没有重大开支,但需要“细水长流”的支出,再加上陈先生所在城市的二手房难以卖出好价格,而身处商业重地租房价格有日益走高趋势,综合考虑,陈先生的现住房届时可以出租,收取租金来弥补生命重要阶段的多项开支,假设租金1600元,每年可得19200元。

  3、买车计划

  考虑到目前陈先生家庭事业刚起步,且各项开支加起来较大,小车属纯奢侈消费品,而陈先生又有两年内买新房的打算,如果买房和买车同时进行,必然压力过大,因此建议,买车计划稍退后,约3-5年后,再将现住房地卖出,购买一辆新车,且有结余,这样,一来届时新房已买并装修入住,二来又可以收上几年的租金,三来购车后还有一部分结合可用作投资。

  (四)养老金计算与退休规划

  陈先生60岁、太太50岁时退休,退休后生活开支维持目前现状,即每月约3000元基本生活开支,考虑通货膨胀,届时约6500元,假设每人各3200元。假设陈先生退休后生活25年,生活成本共计:3200*12*25=960000元,陈太太退休后生活35年,生活成本共计:3200*12*35=1344000元,共计养老金总需求为:2290000元。陈先生目前养老金每年缴纳养老金:50000*8%=4000元,届时可累计266000元,陈太太目前养老金每年缴纳养老金:40000*8%=3200元,届时可累计213000元,合计479000元。假设保险现金价值届时累计150000元,旧房出售款并买车后余300000元,公积金累计100000元,届时养老金缺口:2290000-479000-150000-300000-100000=1260000元。为保证老年后能颐养天年,度过一个无忧的晚年,每年还须为养老金储备:16000元。

  (五)家庭保险建议

  按照保险行业传统的倍数法则,家庭需要的保险金额约为家庭净年收入的十倍。按照此经验法则,陈先生家庭保额至少应为90万,对应保费年支出至少为10000元,而且,陈先生目前家庭事业刚起步不久,随着收入的提升,保额更应增加。而当前保费支出为4800元,同时,目前陈太太还未购买保险,而作为家庭支柱,陈先生保费太低。鉴于家庭现状,急需增加各类保险产品,完善家庭保障计划。

  对于陈先生一家,按照定期寿险、医疗险、意外险的顺序往下配置,由于张先生是家庭主要经济支柱,建议在原有保障的基础上进行加保,每年可支出200元购买保额为10万元的定期寿险,每年可增加2800元购买重大疾病保险。

  陈太太可结合职业需要,购买每年支出200元的成人吉祥卡,可保意外伤害,保额10万元。同时,可每年支出2000元购买“康宁终身寿险”,20年缴,保额3万元。以后随着收入增加可再增加保额。

  综上所述,随着子女教育金(每年增加3200元)、养老金(每年16000元)、房屋规划(每年供31200元)和保险规划(每年约增加5000元)的逐步实施,每年需开支约55400元,而当前每年储蓄41200元,加上租金19200元,可仍有5000的结余。同时,陈先生买房之后还有85000元(扣除应急备用金)可用于一次性投资。此外,陈先生的每年约5000元基金定投(退休之时约40万元)均可作为将来退休之后使用,也可满足20年后陈先生换车之需要。

  当然,以上规划是在考虑投资收益稳定的情况下实现的,即使这样,陈先生每年的储蓄结余较少,另一个但不容忽视的是,陈太太所从事的外贸销售职业可能面临着一定的不确定性,因此,除了以上房地产出租投资外,良好的金融产品投资保证较稳定的收益是实现陈先生一家各项理财目标的基础。

  (六)金融产品配置建议

  结合陈先生资料,陈先生已有较好的投资意识,且已配备较多的金融资产。陈先生资金目前所配金融资产一方面,活期存款较多,另一方面,股票资产较多,是一种“两头大,中间小”的结构。考虑陈先生的综合理财计划,建议陈先生可适当减少股票和存款投资,拿出一部分资金一次性投资在债券和平衡型基金上,同时投资一部分资金到理财产品上,从而在有效控制风险的同时,提升一定的收益。

  投资组合表

投资组合表
投资组合表

  初步判断以上投资组合的预期年收益率将达到6%,根据客户的情况,这个组合是在保证较高流动性和低风险基础上形成的。如果陈先生有提高收益需求,以后将部分资金涉及股票、外汇等高风险投资领域,但风险也进一步加大,目前暂不合适。

  注:以上理财建议供参考,应做好定期监控,遇经济环境改变需及时进行调整。

    作者观点不代表和讯网立场

  

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