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李晨:调控房价需先调控地价

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欢迎发表评论 2013年07月17日15:46 来源:和讯理财 

  李晨房地产系列文章一:如何理解中国的地价涨幅要高于房价涨幅

和讯网专栏作者 李晨
和讯网专栏作者 李晨

  房地产市场,严格的说,包含了两个市场,房市和地市,实际上在房和地的组合中,更值钱的是土地,而不是房子,因为房子有折旧,而土地是会不断升值的。中国房地产调控10多年,却面临房价越调越高的尴尬局面,笔者的观点是: 房地产调控是否有效的问题, 重要的是看政府是否在认真地调控地价, 而不是其他的一些的单纯地打压房地产需求的面子工程。 为什么这样说,先给大家看一下我国自1998年到2009年全国房价和地价年涨幅的历史走势图:

数据来源: 中国城市(镇)生活与价格年鉴 2009
数据来源: 中国城市(镇)生活与价格年鉴 2009

  从图中可以清楚的看到,我国房价和地价涨幅的走势从长期看是上升的趋势, 尤其是2004年以后,这一趋势更是明显。 而在2001年以后,地价的涨幅要远大于房价的涨幅。根据这一现象,笔者将会在和讯理财发表以下的一系列文章围绕以下问题为读者做全方位的解读。

  1) 如何理解中国的地价涨幅要高于房价涨幅?

  2) 什么导致了中国2004年以后房价的疯涨?

  3) 为什么说土地财政制度是推高地价的“原凶”?

  4) 土地财政制度背后的深层次的“原罪”是什么?

  本篇将围绕第一个问题“为什么中国的地价涨幅要高于房价涨幅?” 做具体分析。

  在中国,人们没有土地的私有权,可是一个让全世界人民都看不懂的事情却在发生着:十大世界最贵城市,中国包含7个, 中国房价高到了天花板。 究其深层次的原因有很多:热钱太多,货币超发严重,老百姓缺乏投资渠道,贫富分化严重,地方政府托盘等等。每一个都够说上一宿儿的。咱多的不谈,只谈一个,地方政府托盘的问题。就像股票市场里的庄家一样。要谈这个问题,就要先谈地方政府的动机。

  人们干每一件事都讲究动机, 例如,犯罪有犯罪的动机。 在经济的领域中,动机的重要性更是不言而喻的。政府的土地情节背后的动机主要有两个。 众所周知,土地出让金是地方政府的第二财政,政府靠卖几十块地就可以攒一年的钱,多么容易的一件事,这好比基督山伯爵发现的宝藏,钱是取之不尽,用之不完, 然后想报复谁,就报复谁。有钱才是硬道理,此为地方政府第一个动机。

  卖地这件事对地方政府还有一个极大的诱惑,那就是:高地价推高高房价,房价越高,同样的建设量就意味着产生的GDP的总量的更大, 从而使地方政府的政绩更好, 此为地方政府的第二个动机。 通过高价卖地, 政府即有实惠,又有政绩,然而苦的却是老百姓。有了这两个动机, 就不难理解为什么地方政府会乐此不疲的推高地价,从而推高房价了。 打一个也许不太恰当的比喻: 地方政府已经具备了“犯罪”地动机。 地方政府是如何有系统性地实现这一箭双雕的好事, 从而导致了地价的涨幅高于房价的涨幅的这一结果的呢?答案就是通过土地出让金制度。

  (待续)

  

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