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李晨:什么导致了中国2004年以后房价的疯涨

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欢迎发表评论 2013年07月22日16:29 来源:和讯理财 

  李晨房地产系列文章二:什么导致了中国2004年以后房价的疯涨?

和讯网专栏作者 李晨
和讯网专栏作者 李晨

  本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。(点击进入李晨专栏

  中国房价的涨势始于1998年房改以后,而房价的疯涨是从2004年开始的, 北京房地产市场是全国房地产市场的缩影,类似于股票市场中的龙头股和风向标。通过参考下图中2003年至2012年北京商品房销售面积和房价均价的走势, 再结合之前文章中展示的全国房价的走势图。我们可以清楚的看到我国房价整体疯涨是始于2004年。那么到底是什么原因导致了房价的疯涨呢。笔者认为第一个原因是中国汇率制度改革,2005年底中国抛弃了盯住美元的固定汇率制,允许人民币浮动升值,但是严格控制人民币升值的浮动范围。 由于有了人民币升值的预期,国外投机资本大量涌入我国,这也间接引发了我国货币超发的问题,从而大大推高了资产的价格。 在这个过程中, 我国政府的汇率改革存在一个很大问题,就是没有让人民币一次升值到位,而是让人民币缓慢升值, 这样做的一个最大弊端就是使国外热钱可以有大量的时间来做中长线投资,其中大部分资金涌入了房地产市场,汇率的升值连同资产的升值,使国外金融投机分子赚得是盆满钵满。 第二个原因,同时也是本篇论述的重点,就是我国土地制度的一系列变革,直接推高了地价,从而推高了房价,这个制度就是土地出让金制度。

全国房价走势图
全国房价走势图

  什么是土地出让金制度? 说白了就是土地租金。 为什么使用土地要交租金呀,因为我们国家的社会制度是公有制,土地是国家的,这点跟很多欧美国家不一样, 人家是土地私有,当然也有土地租让的,但是占少数。例如在美国,买房子连同地是一起交易的,并没有专门的土地市场并来交易土地,房地产市场就是土地市场了。说到这,再顺便提一下土地出让金制度的由来: 土地出让金最早是被英国殖民者在统治香港期间发明的,目的是为了最大限度攫取更多香港的社会的财富。本来英国人对香港的土地是没有产权的只有使用权,但是这个使用权是免费的,为了从中获利,英国殖民者以年租金的形式向香港老百姓征收土地使用租金,并且要一次性交几十年的租金。

  我国在建国后很长一段时间内,对土地资源的使用是免费的, 但是土地资源的分配是定向的, 或者说必须经过政府审批和划拨才可以使用的。但是这样做的弊端就是土地资源配置严重不合理、利用效益低、土地浪费严重,产权关系混乱。为了改变这一局面,我国政府自1988年以后颁布了一系列法律。 例如,1988年4月七届人大一次会议的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,为土地使用权转让提供了法律依据。随后的《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》的出台,进一步确立了土地使用权有偿出让制度,并建立起土地有偿,有限期,可依法进行土地交易的有偿使用制度。至此,我国的土地出让金制度初具雏形。

  在这段时期,政府支付的土地拆迁费用一般来说也是很低的。我国自从1978年十一届三中全会以后, 一直实行的是农村土地承包制度,承包的年限是30年。到了1998年和2000年以后,国家征收土地的补偿标准仅仅考虑地上农作物的补偿,也就是不超过10年的青苗补偿,以及少量的地价补偿给农村集体。因此在2004年以前,由于土地拆迁费用极低,根本不存在所谓的钉子户的说法。例如在那个时期,北京很多地区的房价长期都是维持在不足4000元/平米,因为土地的出让成本几乎可以忽略不计,而房屋开发的建安成本只是在每平米1500~2000元,因此开发商还能保留合理的利润空间。

  然而作为特殊商品的土地,不像其他商品可以在市场中自由交易。而我国早期的由于缺乏正规和系统的交易市场和交易制度,导致土地交易缺乏竞争、市场秩序不规范,并出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。另外,由于交易过程不公开,寻租行为普遍,腐败问题时有发生,造成了国有资产流失的现象时有发生。为了使土地交易更加合理和公平, 我国政府借鉴香港和新加坡的经验,于2002年5月颁布实施了<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.。这是首次从制度上规定土地资源的使用权以拍卖的形式进行交易。

  2004年,国土资源部颁布国土著名的第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,即所谓的"8.31"大限,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,所有违反该通知的土地使用权交易将被视为无效,国土资源有权无偿收回。在这一规定的威慑下,从此中国土地使用权的交易变得规范和公平起来,可是令几乎所有人都没有想到的是: 中国从此踏上了一条房价疯涨的不归路。

  (待续)

  链接

  李晨房地产系列文章一:如何理解中国的地价涨幅要高于房价涨幅

  

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