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李晨:如何理解土地财政制度是推高地价的原凶

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2013年08月20日14:05 来源:和讯理财 

和讯网专栏作者 李晨
和讯网专栏作者 李晨

  本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。(点击进入李晨专栏

  李晨房地产系列文章三:

  1) 为什么说土地价格“只升不降”—如何理解“土地财政制度是推高地价的原凶“?

  中国改革开放以后的一系列土地制度改革终于在2004年8月31日以后,最终确立了统一的土地使用权的交易制度--招拍挂制度,并得到严格执行。招拍挂制度代表三个制度流程,招标,拍卖和挂牌,其中最核心的制度就是拍卖。笔者认为: 土地拍卖制度以及土地拍卖底价的确定方法和土地的溢价率的相互作用是造成地价涨幅远远大于房价涨幅的直接原因。 在本篇笔者将为您做详细解读。

  至少有三个重要的原因使得拍卖成为土地使用权交易的最“适宜”的方式。 第一个原因: 作为不动产,土地是没办法和其他商品一样在一个统一的市场中自由进行交易。 第二, 尽管中国地大物博,从来就不缺土地,但是国家垄断的特性决定了中国土地的稀缺性, 毕竟曾经是用无数烈士抛头颅,撒鲜血,辛辛苦苦打下来的江山。 最后,中国政府学习香港和新加坡这两个土地资源最稀缺的城市的土地管理制度和经验,直接““拿来主义”,也算是改革的一种捷径的尝试。

  拍卖是一种特殊的商品交易方式, 这种方式往往是在一个卖方和多个买方之间进行,它的特性就是使得卖方在所有买方中间,发现愿意支付商品的最高价格, 从而实现卖方利益的最大化。而且不仅如此, 一般来说,拍卖中的卖家对出售商品都会有底价, 也就是卖家的保留价。如果拍卖的成交价低于这个底价,则拍卖无法成交,因此,从这个意义上说,拍卖这种方式也最大限度的保护了卖家的利益。

  这里笔者需要指出的是: 有一种说法是拍卖又被叫做“减价抛售”, 但是这种“减价”只是相对的。 这种方式经常被银行或者典当行用于出售破产者抵押的资产,然而银行或典当行使用这种方式是因为它们本身对流动性和现金流的需求远大于它们对这些抵押资产的需求, 并且在大多数情况下,抵押资产的市场价值要大于他们实际亏欠的欠款,所以银行和典当行为了尽快获得现金流,当然不介意”折价”拍卖了,即便是这样,拍卖的方式还是可以为银行和典当行们实现利益最大化。

  一般来说,拍卖的商品的实际成交价往往高于商品的底价, 即所谓的拍卖溢价。而且往往一种商品越是稀缺,它的溢价率越高, 比如说这几年的艺术品拍卖, 中国作家的画作的拍卖成交价动辄过亿。土地的溢价率更是惊人的, 各地拍卖土地出现的“地王”的新闻早已经是人们见怪不怪的新闻了。

  回到土地拍卖上来说, 我国在土地拍卖的底价确定一般是由政府委托土地估价机构对将要出让的土地进行估价,而在商品住宅用地的估价中,使用最多的一种方法就是市场比较法,也就是参考市场上同类商品住宅土地的价格来对将要拍卖的土地进行底价评定。而当竞拍价格低于此底价时,则根据拍卖规则,土地交易将不会成交。如果成交,则地方政府则有低价出让土地的嫌疑,从而造成“国有资产”流失。而同时由于近年来土地价格的飞涨,潜在拆迁户“一夜暴富“ 的预期已经被极大的调动起来,钉子户的现象更是层出不穷, 这迫使地方政府不得不承担高昂的拆迁费和长期的时间成本。这也使地方政府不愿意轻易低价出让土地。 为了更好的说明,给大家举个一个例子, 比如说某一地区, 2012年商品住宅用地的土地成交平均单价折合是5000元/平米,平均溢价率200%, 而2012年确定的土地底价实际上是2500元/平米,也就是根据市场比较法,土地在2011年的平均成交价格。 那么到了2013年,根据市场比较法,则该地区的土地拍卖价格的底价就成了5000元/平米。 如果当年的土地竞拍价低于5000/平米,则土地交易不成功,因为地方政府不愿意被扣上“国有资产流失”的帽子,同时地方政府增加财政收入和推动GDP 和拉高政绩的动机也不允许其达成类似的成交。 从这个例子我们可以清楚的看到为什么地价“只升不降”了, 如果回到前面的地价房价增长率图中,我们就可以看到,自从2004年以后,我国的地价的涨幅从未有过负值的时候。

  那么为什么房价的涨幅要小于地价的涨幅呢? 其实原因很简单。 在开发商的成本中,土地出让金价格只是其开发成本的一部分,其他还有建安成本,人工成本,和其他税费成本等等。 设想如果开发商的目标是维持一定利润比例,如果所有成本都成比例上涨,那么房价和地价的涨幅必然是一致的。 然而在现实中,建安成本等其他成本的涨幅要远低于土地出让金的涨幅,当然最后房价的涨幅整体上小于土地价格的涨幅了。举个简单的例子,比如说土地开发平均成本和其他项目的单位成本均为5000元/平米,房价是15000元/平米,开发商的项目平均利润率是5000元/平米=(15000-5000-5000)元,即1/3的利润率。 如果土地开发成本和其他成本同时上升10%,分别由5000元/平米上涨到5500元/平米, 而开发商要保持1/3的利润率, 那么房价也只需上升10%。如果土地开发成本上升20%, 其他项目成本只上涨10%, 如果开发商要保持1/3的利润率, 则房价将须由15000元/平米上涨到17500元/平米,上涨幅度是15%, 小于土地开发成本的上涨幅度20%。 现在大家明白其中的奥秘了吧!

  (待续)

  链接

  李晨房地产系列文章一:如何理解中国的地价涨幅要高于房价涨幅

  李晨房地产系列文章二:什么导致了中国2004年以后房价的疯涨

 

  

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