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韩学渊:房地产转型势不可挡 轻资产互联网思维是王道

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2015-10-26 09:54:44 来源:和讯理财 

韩学渊
韩学渊

  作者简介 韩学渊,北京大学经济学硕士,现任汉富控股董事长。十八年基金管理和国际投资银行从业经验,精通国际并购,熟悉国内外的证券法规和会计准则,主持过多起国际并购和企业国内外IPO发行。1999-2005年任美国CFC capital中国区董事总经理,在全球的范围内开展股权投资和股票的上市发行业务。2006年创立汉富资本,公司管理的资产规模为277亿人民币。

  本文章内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。

  纵观2015年上半年,虽然维稳房产消费的政策利好不断释放,但房地产行业主要以去库存为主,供需双方仍然疲弱,市场稍显冷清,成交量逐月走低,房价也已从单边快速上涨转为上下区间波动。

  实际上,经过十几年快速发展的黄金期, 房地产行业已进入相对平稳的发展阶段,只有寻求转型与创新才能找到突破口。因此,探寻新的模式、降低成本、提升利润成为了房地产行业未来发展的核心,过去通过高额投资拿地、坐等资产增值的“重资产”模式,带来沉重的资金和运营压力,“转型升级”及“轻资产”模式已逐渐成为地产圈的高频词汇,也是行业突围的必经之路。

  房地产需“轻装上阵” 借助金融杠杆卸重负

  通过开发、建设、销售获取高利润的“黄金时代”已经结束,“重资产”开发模式受房地产周期的严重制约,其弊端也越来越突显。在房地产火热时,现金回流很快,如今,房地产进入紧缩周期,单纯依靠原有的“重资产”模式,已经很难快速扩大规模。“重资产”模式,不但影响企业的扩大再生产,更不符合当下高周转、高杠杆的生存原则。

  未来,房地产将不再依靠政策的调控或者政策的刺激向前发展,以市场驱动为引导的模式将会越来越得到认可,如何摆脱以开发、总揽、全包获取高利润的“重资产经营模式”,向“轻资产、重运营”的模式转型,正是市场驱动下的必然。而利用房地产信托或房地产基金的方式运营地产项目,从传统“重资产”的房地产开发模式向“轻资产”的地产金融领域涉足,已成为近几年房地产务实转型的重要趋势之一。

  地产金融的优势在于,可以以较少的自有资金通过资本市场的手段来撬动大量社会资金来投资项目,不仅拓展了开发商的融资渠道,而且减轻了开发商本身需要承担的资金压力及运营压力。其实,在国外,地产金融早已不陌生。90年代以来,房地产投资信托基金(REITs)大规模发展,逐步成为商业房地产投资的主流。美国是全球规模最大、运作最为专业化、产品种类最为丰富的REITs市场,REITs在美国逐步成为商业地产投资的主流,越来越多的房地产企业通过REITs实现证券化。

  目前,经过业界的探索与发展,我国商业地产领域通过金融杠杆,已经形成了三种主流的轻资产运行模式。第一种以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式,以优客工场为代表;第二种以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式,以西蒙、铁狮门等为代表;第三种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。

  房地产需要“互联网+”思维

  房地产行业的转型创新,需要“轻装上阵”,还需要拥有“互联网+”思维。“互联网+”概念加号的背后,有诸多可以值得探索和付诸行动的创新商业模式,延伸到房地产行业亦是如此。

  “互联网+房地产”的概念,就是要解决更多与房地产相关的产业链的融合,加之共享经济的飞速发展,以及“大众创业、万众创新”热潮,一批优秀的房地产创新模式便应运而生。其中,以前万科高级副总裁毛大庆创立的优客工场为最典型代表。优客工场着重于进行线上线下的完美结合,盘活了存量资产,更多维度、更精准的收集用户数据,通过大数据分析打造小微企业生态体系。作为一种全新模式的共享办公平台,优客工场具备传统办公模式所没有的优势,具体有以下三方面特点,拎包入驻的办公空间、全面优质的企业服务以及社交人脉分享平台。类似美国的WeWork,优客工场以出售服务、打造互联网社区为核心竞争力,可以提供包括人力、财务、法务、政策咨询、乃至对接银行、天使投资人等服务,这些服务将产生效益,服务购买会成为共享办公里面非常重要的收益来源。

  近期,优客工场宣布其历时1个月半的A轮融资成功,融资金额超过2亿元人民币(约为3200万美元),诺远控股旗下基金中投汉富、及歌斐资产共同领投,红杉资本和真格基金作为天使轮投资方继续追加投资,其他跟投方包括高榕资本、方正和生等。

  自今年4月份正式成立以来,截至目前,优客工场已签约36个场地,迅速布局全国7个重点城市,包括北京、上海、天津、深圳、西安、南京、青岛。目前,优客工场已有阳光100和FESCO两个场地,截至9月15日已签约出租工位近700个,签约入驻创新企业70余家,其中互联网科技类企业约40%,文创类企业约40%,金融类企业约15%,其他类企业约5%。预计至2015年底,含北京、上海、西安在内,将有七个场地开业,共可提供超过3000个工位。

  在“大众创业、万众创新”号召的不断强调和推动下,年轻一代创业热情持续升温,新的社交生态也将不断推陈出新,这将促使共享办公行业获得进一步的发展,优客工场采取颠覆性创新模式,拥有广阔的发展空间,未来,诺远控股还将与优客工场在进驻企业的投融资对接等领域展开全面合作。

  (韩学渊 作者系汉富控股董事长 仅代表个人观点)

(责任编辑:HF004)

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