和讯财经端 注册

不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?

2016-11-29 16:23:49 和讯 

  中国经济处于周期底部和结构性调整当中,传统产业的去产能以及创新模式的试错,都带来了不良资产规模的扩大,也意味着不良资产处置行业进入黄金期。本周,我们以四大AMC和新生的地方AMC为例,讲述这个特定经济周期下的特定行业的游戏规则。今天,我们先看中国信达。

  一、渐变中的资产巨舰:非金融不良成主营业务

  1999年,国有银行剥离巨额坏账,华融、信达、长城、东方四大AMC应运而生,分别对口承接了工、农、中、建四大国有银行共计1.4万亿元的历史不良资产。但在中国经济逐步腾飞、四大AMC完成历史使命后,它们却并没有就此消失,而是开始陆续转型,成为集银行、信托、证券、保险、租赁等各类金融牌照于一身的金融控股集团。

  2008年美国金融危机后,中国4万亿基建计划勃兴,直到2012年江浙爆发不良贷款问题之前,银行几乎没有不良资产打包出售。但信达很快就找到了新的业务增长点。

  2010年6月,中国信达成为四大AMC中唯一获银监会批准,可以经营非金融类不良资产业务的AMC。开展非金融类不良资产业务,意味着中国信达不仅可以从银行接收不良资产,还可以接收实体企业的不良资产,其大多为企业间应收账款。

  获得牌照后,非金融类不良资产迅速成为中国信达商业化转型最重要的产品之一。

不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?

不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?

不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?

  资料来源:中国信达招股说明书、2016年半年报

  根据中国信达的招股说明书和年报,2010年,中国信达非金不良的账面资产为4.28亿,金融不良76亿;而在2015年末,非金不良已增长至1364.6亿元,占所有不良债权资产的55%;在2016年上半年,非金不良依然占所有不良债权资产的54.2%。

  而在非金不良中,房地产(含建筑、建材、基础设施建设)大约占一半。

  另一家AMC巨头华融的情况也类似,根据华融的招股说明书,截止2015年6月30日,华融的不良资产总额为3264.1亿元。其中,收购重组类不良资产总额为2124.9亿元,若按最终债权人所属行业划分,则来自房地产行业的有1367.7亿元,占比64.4%。

  房地产相关的不良资产由于抵押物价值高、升值潜力大,是AMC的赚钱利器,主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。在欧美发达国家,由于房地产市场已经比较成熟,产生的不良资产以能产生租金回报的投资物业为主。而在中国,谁都不相信房价会跌,尚未产生回报的房地产项目也就成了不良资产市场主流,这就造成了,一方面,这些物业收购价格更低,并且成熟后的投资回报率更高;另一方面,这些物业需要后续投入才能产生回报,因而需要更大的资金投入,也意味着更大风险。

  二、连造地王,意在不良

  房地产牛市再长,但毕竟有放缓的时候。即使有涨,也已然是结构性牛市。

  从利润增长来看,自2011年以来,2015年是中国信达的利润首次出现增速放缓。2011年,中国信达利润增长率还是个位数,随后一路狂飙,在2014年达到历史高峰,同比增长31.8%;2015年,中国信达利润为140.3亿元,增速降为17.9%。

  在这个时期,信达旗下的子公司信达投资旗下的信达地产(600657,股吧)被激活。

  图:信达公司架构图,信达地产是信达投资控股50%的子公司。来源:中国信达招股说明书
  图:信达公司架构图,信达地产是信达投资控股50%的子公司。来源:中国信达招股说明书

  在2015、2016年,信达地产以“区域公司+夹层基金”模式接连拿下7个“地王”:2015年6月,广州天河地王;7月,合肥滨湖地王;11月,上海新江湾城地王;12月,深圳坪山地王;2016年1月,杭州南星地王;5月,杭州滨江地王;6月,上海宝山地王。其中,溢价率最高的是最新竞得的上海宝山地王,高达303%。

不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?

  其中,以广州天河“地王”为例,即由信达地产的全资子公司广州信达和上海立瓴联合拿下。上海立瓴的股东则是广州信达和夹层基金“宁波汇融沁宜”。“宁波汇融沁宜”又来自中国信达子公司和其他资金。根据信达地产的公告,信达地产拥有该项目19%的权益。

  除了公开渠道拿地外,信达地产还有其他方式拿地。

  根据其2014年年报,信达地产与母公司中国信达进行了一次涉及不良资产处置的关联交易:信达地产与中国信达广东省分公司签署了关于嘉粤集团有限公司等34家公司破产重整涉及收购房地产项目及债务重组事项的《合作框架协议》,指定公司全资子公司广州信达置业投资有限公司以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属五家房地产公司的100%股权。其中,股权交易对价为零,重组债务本金总额为人民币22.57亿元,重组宽限期为三年,重组宽限补偿金年率为10.4%;中国信达广东省分公司另享有项目全部开发收益的15%。

图:信达地产与中国信达的关联交易。来源:信达地产2014年报
图:信达地产与中国信达的关联交易。来源:信达地产2014年报

  简而言之,信达地产还承担了为信达处置部分房地产相关不良资产的任务。

  三、华领观点

  信达从不良资产处置玩到地产并购,既是一石多鸟的高招,也是战略和具体手段上的教科书。

  采用夹层基金和关联交易的方式,优点就是信达其实用小量资金加高杠杆就以股权形式把地或项目拿下了,相当于做大了项目自有资金的规模,形式上降低了信达地产的资产负债率,也就容易再加杠杆了。至于收益,不仅有地产收益,还因为自身在建筑、建材、基础设施建设方面有大量资产,相当于拉高了所在区域所有储备资产的估值。

  

(责任编辑:张洋 HN080)

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

看全文
和讯网今天刊登了《不良资产观察——围魏救赵:信达为何频造地王?》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。