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楼市寒冬该不该买房?任志强等大咖再次喊话!

2017-09-06 07:29:22 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:功夫财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

 
文 | 大师兄

  始于去年9月30日的最新一轮房地产调控新政,迄今已近一年。和以往不同,本轮楼市调控并非一刀切式的通盘打压,而是分城施策、限制和鼓励并存。在三、四线去库存,一、二线防泡沫的政策基调下,调控方式层出不穷,力度不段加大,政府的调控态度堪称史上最强。

  政策的效果是显而易见的。近一年来,虽然三、四线城市的房地产仍保持一定热度,但是一、二线热点城市逐渐进入冷却期。

楼市寒冬该不该买房?任志强等大咖再次喊话!大咖论市
  在市场走势一片迷茫的状态下,我们应该怎样认识新形势下的楼市?当下到底该不该买房?

  本期大咖论市,将为你带来“楼市重炮”任志强及功夫大咖们最新的解读!

  房市没泡沫,该买还得买

中国房地产没有泡沫。
  中国房地产没有泡沫。

  日本房地产泡沫的表现是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓(603883,股吧)还不起贷了。这种情况没在中国出现。

  2008年美国因为房地产泡沫,出现金融危机,很多银行不行了,老百姓还不上贷款。这种情况在中国也没有。

  中国房地产市场为什么没有泡沫,主要是中国的情况比较特殊。因为中国买房首付还是比较高的,最低的时候也要20%,目前最低要30%。首付比较高,崩盘的风险自然就低。

  美国和日本就不一样,大部分属于低首付或零首付,很多人没有钱就开始买房子,房价下跌后,很多人还不起房贷,金融危机就发生了。

  这种情况在中国不会发生,即便中国出现了房地产泡沫,政府也会用信用担保不让泡沫破裂。

  当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

  事实上,即使现在政府建共有产权房,并且有很多新的调控措施,但是也不会从根本上冲击房地产市场。房子在中国的投资属性没有变,而且还有继续升值的空间。

  至于大家担心的房地产税的问题,我可以告诉大家,只要过去从房地产税中剥离出来的税种不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。而且,从国际经验上看,房产税对降房价也没什么用。

  一线房产值得超配,仍有翻倍空间

判断房价的走势,有一个指标特别重要:即每个城市的在校小学生人数的增长比例,因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%,深圳8%,北京7%,所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正,是之后房价大涨的重要基础。
  判断房价的走势,有一个指标特别重要:即每个城市的在校小学生人数的增长比例,因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%,深圳8%,北京7%,所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正,是之后房价大涨的重要基础。

  与之相比,居民可支配收入增速与房价涨幅相反,因此收入不能解释房价上涨原因。

  现在的一线城市以及一部分的二线城市,供求仍然紧张,众多二线城市,尽管有限购、限贷,但是总体的限制还不是那么严。从投机性购房的角度来讲,还是有一定的空间的。

  乐观预期,2018年春夏之后,全国普遍的房地产库存将基本去化结束,如果没有大的金融收紧和宏观动荡,意味着2018年夏天之后,全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年底到2017年初的一线和部分二线城市房价的暴涨,只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市虽然房价泡沫大,但有限土地的供应,人口的涌入,使其房价仍有翻一番的空间。

  从资产配置的角度上讲,没那么多钱肯定先买房,钱足够多可配置全球股市。总地来讲,当前的大城市房子和A股值得超配。

  租售同权会打压学区房价格吗?

经历2016年最近一轮房价暴涨之后,很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”,稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。
  经历2016年最近一轮房价暴涨之后,很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”,稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。

  租售同权应时而来,租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了,但是真能实现吗?我看悬。

  首先,就是你租不租得起的问题!

  新的政策出来,对学区房的租赁需求肯定会急剧增加。你说房东租给谁?肯定是最高的那个。

  租金一旦大幅提高,如果政策不变,学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房,你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果,因为主城区也是大家上班的集中区,你发现,原先你还可以住得离单位近一些,加班以后快点到家,到时候却连这个小福利都没有了,因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。

  政策表述出现变化本轮房地产上涨周期结束

从房地产政策来讲,过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为政策的出发点,而今年7月份的政治局会议,政策的表述重点变成了“稳定房地产市场”。具体来看,强调了三层意思:一是要稳定房地产市场;二是要坚持政策的连续性稳定性;三是尽快建立长效机制。
  从房地产政策来讲,过去的表述都是强调“去库存”,将“去库存”作为政策的出发点,而今年7月份的政治局会议,政策的表述重点变成了“稳定房地产市场”。具体来看,强调了三层意思:一是要稳定房地产市场;二是要坚持政策的连续性稳定性;三是尽快建立长效机制。

  正如我之前不断指出的,“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面,在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下,再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来,三四线的虚火的危险要远高于热点城市,因为大量的资金进入这些城市推高房价,在没有人口支撑和需求支撑的情况下,最终一定会泡沫破灭。因此,不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束,中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着,防风险,而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。

  在政策出现悄然变化的情况下,笔者认为,一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整,而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下,基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束,市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。

    文章来源:微信公众号功夫财经

(责任编辑:赵然 HZ002)
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