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14年房地产税动议与社会焦虑

2017-12-26 17:02:02 和讯名家 
中房报记者 许倩 北京报道
中房报记者 许倩 北京报道

  14年悬而未决的房地产税问题,有望2018年后提上立法的实质日程。

  12月20日,财政部部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》文章。文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  更值得注意的是,肖捷指出要全面落实税收法定原则,新开征税种,一律由法律进行规范;将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

  住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示,预计房地产税立法工作完成需要2年时间。而按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,各地城市房价不一样,要不要减免,减免多少,基准、税率怎么定等,各地情况都不一样,要逐步推进,条件成熟的、容易推行的地方先推。

  “5~10年能在全国全面推开吗?我认为应该有个过程,房地产税属于长效机制。”顾云昌认为。

  按照财政部部长给出的初步时间表,立法先行下的房地产税,2019年有望完成立法程序,2020年后实质性征收措施可能会出台。也就是说,房地产税的征收至少还会有3~5年的缓冲期。

  按评估值征收是个什么样

  肖捷明确了房产税征收方向,即对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值(即购房时价格)。

  “今后房地产税征收将扩大到个人,且按照市场评估值来征税,实现对房屋持有环节的征税。但具体征收措施并未确定,如不同地方房价水平不一样,按照评估值多少比例来征税、房价变动到多大幅度要重定评估值等,还有待进一步明确。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建对中国房地产报记者表示。

  这些具体征收细节很大程度上将放权于地方。

  根据十九大精神,房地产税征收将依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则授权给地方政府,何时开始征收,如何估值,适用的具体税率等,地方政府可以根据本地的实际情况,进行权衡和选择。

  关于房地产税如何分步推进,目前业内有很多猜测。

  中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为,“房地产税征收可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”

  摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,“从征收范围来讲,各个城市根据自身情况自主选何时引入房地产税,比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房地产税,还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房地产税;征收力度也会逐步推进,可能存在一定的过渡期,或者在房地产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。”

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,肖部长提出的房产税征税模式和美国的房产税征收方式非常类似。美国的房产税税基就是房屋评估值,税率由每个州自行决定,平均税率在0.8%~3%之间,一般采用方式是按照房产估值给予一个固定免税额,或者给予一定比例免税,超过这个部分进行征收。

  在美国,每年各州政府会定期评估房屋的市场公平价格,在房产税税率不变情况下,房屋估值越高则需缴纳税收也就越多,估值主要取决于周边房屋价格、地块大小、房屋面积、房型及房屋年限等关键性因素,从而房产估值按照市场价值的一定比例加以确定,如加利福利亚州按照40%来确定。所以房屋本身的价值和土地的价值是房产估值的重要决定性指标。

  江瀚认为,此次中国高层官员对房地产税的定调极有可能借鉴美国的房产税经验,从房地产调控角度来说,房地产税征收将会在住房领域增加房地产持有成本,就像美国每年都要征收房产税,所以在美国持有房产成本非常高,也就导致了炒房现象的减少。

  中产阶层的焦虑

  房地产税要征收的舆论下暗藏着中产阶层的焦虑情绪,他们普遍担心开征之后自己的税收负担将加重。

  这种担心不无道理。我们按照国际平均1.5%的房产税税率(上海、重庆试点房地产税率介于0.4%~1.2%之间)来简单测算下税负,以北京为例,一家三口在二环购买一套100平方米的房子,房产价值约800万元,每年需要缴纳的房地产税约12万元(每月纳税1万元)。如果在四环购买100平方米的500万元的房子,每年需要缴纳7.5万元房产税。当然,这种算法其实是过于简单的,因为没有考虑减免情况。

  按照目前上海试行的房产税减免政策,一个三口之家的上海居民家庭,如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,新购这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

  如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米住房,全部住房面积260平方米,人均住房面积86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭超出标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

  在中国,房地产税的征收被寄予了调节房价的特殊使命。任志强却不这么认为,在他看来,房地产税不能抑制房价,特别对于高净值人士和炒房者,以及相对于房价上涨的收益,根本就是九牛一毛。

  2017年11月全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆出席一次媒体活动时表示,“房地产税当然要收,而且不是说要十年,二十年,是今后几年马上会发生这件事。”

  黄奇帆认为,房地产税在国际惯例来看应该收,也有四个方面好处:一是增加直接税、改善税收结构,目前房地产以间接税为主;二是某种程度上抑制房地产炒作,但这一点还需金融、土地等其他政策配合;三是促进空置房屋出租,发展房屋租赁市场;四是改变我国地方政府财政中土地收入主要依赖土地出让为主的局面。

  从国际上看,很多国家征收房产税的目的,大多是为了地方财政收入,而非房价。中国社科院经济所研究员汪丽娜认为,从国际经验来看,房地产税可能达不到抑制房价的效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家,都有房产税。

  而财政部部长在当前节点发表关于推进房地产税立法的文章,其实是在加快建立现代财政制度的大背景下进行的,是建立现代财政制度的一部分。

  2017年房地产税没有进入立法程序,2018年是一个恰当时机。这是因为,目前房地产市场出现的一个关键变化是,与过去两三年相比,目前整个房地产市场库存量明显下行。根据国家统计局数据,11月末全国商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米。经过3年的去库存努力,全国商品房库存已经降到了3年前。

  “以往担心一旦引入房地产税,可能会对房地产市场形成一个比较大的冲击。从这个层面来讲,目前房地产市场供求关系的变化是正式启动房地产税立法程序一个比较良好的时机。启动立法并不是马上开征房地产税,房地产税真正实施要等到2019或者2020年。”朱海斌表示。

  原因很明显,依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,引入房地产税是一个逐步的过程,属于长效机制建设。但房产税立法已经有了时间表,不会再等上一个10年。

  思考与观点

  上海财经大学公共政策与治理研究院院长 胡怡建

  充分授权、分步推行,说明房地产税实施不搞一刀切,有的地方先推,有的地方后推,甚至可能不推,这是考虑到地区差异性及房地产征税的复杂性,比如是对增量房征税,还是存量房也征税;是在城市征税还是农村征税,针对商品房征税还是非商品房(保障房、公租房等)也征税,要分步推进,改革不可能一步到位。房地产税改革事关每个公民利益,处理不好会引起社会巨大负面影响,所以立法要广泛征求各方意见。

  中房集团理事长、汇力基金董事长、原国家房改组组长 孟晓苏

  房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年5年时间,居民从没有房子变成有房子。我们预见到,今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况,征收房地产税就是适应了这个变化,走国际通用的征税方式。我们当时提倡的是增加“保有税”,同时减少“流转税”,这应该是房地产税制改革的一个方向。房地产税征起来并不复杂,有人把它设计得很复杂,是因为他们不想让房地产税落地。国外、境外向私人租的地与向政府租的地也一样征房产税。简单的办法就是引进国外的税法并让它符合中国的实际。

  华远地产原董事长 任志强

  中国有没有房产税,有,1951年内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到文革以后,到1986年又重新做了一次修改,叫作我们现在执行的暂行条例,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对住宅部分中国不用收。大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心工商税、教育附加费、城市维护事业税、土地使用税以及耕地占用费这几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,房地产税也出不了台。

  中国发展研究基金会副理事长 刘世锦

  现在解决一线城市房价过高的问题,还是要顺应大都市圈加快发展的客观规律,这实际上是需求。这种需求短期之内可以把它压一压。但是从长期来讲也压不住,也不应该压。现在地方政府出台的很多抑制房地产价格过快上涨的政策措施,大部分还是在抑制需求,这还是治标的办法。其实从根本上来说,还是要治本,地方政府通过卖地来获取收入,这种做法已经不具有可持续性。

  要解决一线城市房价过高问题,下一步就是开征房地产税。通过开征房地产税,可以给地方政府开辟一个稳定的可持续的收入来源。当然,开征房地产税里面情况很复杂,将来会有很多政策涉及广大消费者的具体利益。比如说,如果说你自己作为基本生活需求的第一套住房,是不是要征税,或者要征的话在什么条件下才能征,投资投机性的房子怎么征税?这是有很大区别的。这些问题怎么具体解决,都要拿出一个合情合理的办法来。征房地产税,可以说是大势所趋。发达经济体发展到这个阶段以后,都是要有这样一个基本制度设计的。

  全国人大财经委委员、国家金融与发展实验室理事长 李扬

  房地产税不会那么快出台,即使征下来,对房地产也没多大影响。开征房地产税,首先要进入全国人大常委会立法议程,再进行多次审议,所以房地产税很快出台的可能性不大。另外,征收房地产税需要对房子进行评估,这需要大量的中介机构。

  中国财政科学研究院院长 刘尚希

  房地产税作为一个地方税种,不同的区域评估肯定不一样,可能让地方选择适当的评估模式、方法、基准,税率也可以由地方选择,像资源税一样。所以,房地产税不会是全国各个地方完全一样,应该是在中央统一立法的框架下,让各个地方能有空间结合当地实际情况因地制宜,确定税率、税基以及征收具体办法。

  中国社会科学院经济所研究员 汪丽娜

  很多人单纯将房地产税看作为抑制房价的一种机制,但是从国际经验来看可能达不到这种效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家,都有房产税。但是并没有因征收房产税抑制房价上涨。房价的稳定是和供需关系有关的,房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束,但实际上还要看具体设计情况。所以说现在房地产税被当成了理想化的东西,是否真正对房地产市场起到作用,还需要实践检验。

  中国社会科学院财经战略研究院研究员 杨志勇

  房地产税和楼市调控有直接关系。用房地产税调房价的结果有两种可能,一种是房价不降,反而是增加购房者的负担;另一种情形就是现在的情形,现在楼市包括北京最近有微跌,成交量比较低。这种情况下出台房地产税,房地产市场会成惊弓之鸟。

  北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任 满燕云

  高房价的出现更使人们对房地产税能否调节房价充满了期待。一般分析认为,持有阶段的税负远低于流通阶段,因此土地持有者低成本保有土地,等待合适的时机转卖土地,造成了土地价格上涨,从而推高了房价。而统一的房地产税推行以后,住户每年要额外向政府缴纳一定的税收,会对购房的需求产生一定影响,继而影响房屋价格。但是很多人认为开征房地产税后可以大幅度降低房地产价格。事实上,房地产税作为一种税收手段,其主要作用在于调整和完善现行税收结构,而不在于降低房价。因此认为能够利用房地产税来降低房价是对房地产税作用的错误理解。

14年房地产税动议与社会焦虑

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(责任编辑:张洋 HN080)
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