和讯财经端 注册

千万别着急买房 你的房子才更值钱!

2017-12-28 18:28:24 和讯名家 
  上周,一个粉丝问我说,燕郊现在有个新盘,价格很低,单价12000元/平,但是需要全款买,这房能买吗?价格这么低,KFS葫芦里究竟卖的什么药?

  这个问题有两点值得我们注意:

  1、为什么购房者会被要求全款买房?

  2、为什么销售口中的房价会比市场价低很多?

  针对粉丝说的燕郊情况,我们稍作简单分析。

  1.2万/平的新房,全款买合适吗?

  首先看第一个问题,燕郊新开的楼盘,为什么购房者会被要求全款买房?

  我的第一反应就是,KFS缺钱了。一般,为了快速回笼资金,保证现金流,维持正常的运转,KFS不得不推出新的楼盘来救急。毕竟这个时候,“活下去”比“赚的多”更重要。

  再加上目前是楼市的淡季,一般的买房者都处于观望状态,KFS想要快速出货,只能是打出价格战,想要快速回笼资金,必须筛选有实力的买家,全款最好。

  为了证实这个猜想,我找了燕郊的中介打听了一下情况,他告诉我说:

  据说是KFS资金压力特别大,有很多追债的,就那么十几套房子,已经卖完了。

  嗯,果然着急出盘的KFS,都有一本难念的“资金”经。

  那有人会问了,价格呢?12000的单价,现在进场抄底多合适啊。

  诚然,今年三月份,燕郊的房价犹如脱缰的野马,曾一度涨到了4万/平,现在回头看这价格,怎么看都觉得价格便宜。

但事实上,如果对粉丝说的楼盘稍加了解,就会发现这简直就是一个大坑。
  但事实上,如果对粉丝说的楼盘稍加了解,就会发现这简直就是一个大坑。

  对燕郊熟悉的人知道,在房产投资上,福成路福成五期以西,才能真正算得上是大家传统意义上说的燕郊,福成五期以东的地方比较偏,周边有电厂,几乎没什么公用配套,一般人都不太愿意在太偏僻的地方买房。

  而粉丝说的这套房子,恰恰离电厂比较近,并且楼间距特别小,楼也不多,孤零零的几栋,地势还比较洼,周围除了电厂就是建材城,基本配套都没有。

  一些资深的中介告诉我说,像这个没有任何优势的房子,按照目前这行情,卖这个价都已经高了,真没觉得便宜。

  所以说,打算进场抄底的人,还是醒醒吧!这种要地段没地段,要品质没品质的房子,还要求全款,杠杆这么高,为什么还非要挤破头进场呢?况且,这种房子买了还不一定保值。

  这是一个个例,但也是很多粉丝会经常遇到的问题,房地产市场这么复杂,该如何挑选地段,买到一个保值的房子?

  虽说一千个读者有一千个哈姆雷特,一千个粉丝对房子也有一千个诉求,但归根到底,大家都有一个共同的爱好,那就是买到手的房子越值钱越好。

  而一般保值的房子地段都不会太差,今天我们就主要从地段方面谈谈。

  地段论靠谱吗?

  之前经常有粉丝在后台留言问,我打算买XX市的房子,该怎么选?

  泛泛的问,我们也只能给出泛泛的回答,无非就是买好地段、地铁房之类的建议,地段往往是被放到前面。

  毕竟,李嘉诚有一句广被推崇的“至理名言”:地段、地段、还是地段!

  它是指在买房置业的过程中,最看重就是房子所处的区域位置,或者说是地段价值。

  地段价值,就是说你的同质量的房产,坐落在不同的位置,价值是不一样的,这些价值可以通过房租或者房屋买卖单价体现。

  不过地段的背后是资源——教育、医疗、交通、商圈等各项公共配套,以及由此带来的人流、资金流、信息流......

  而拥有这些丰富完备的配套设施和资源的,往往都是市中心。

  比如,纽约的中央公园是好地段、伦敦的海德公园是好地段、东京的银座是好地段、香港的中环是好地段、上海的外滩是好地段、北京的二环是好地段…...

  好地段都有个共同的特点,就是集合全市乃至全国最好的资源在这块土地上,所以,这些地段房价高也是可以理解的,毕竟这些房产窃取了全城市人的共同纳税(如地铁房),享受了全城市最好的公共资源(如学区房)。

从这方面说,地段对房价的影响非常大。
  从这方面说,地段对房价的影响非常大。

  不过,因为痴迷地段,在很多一二线城市中,很多人根据距离市中心的远近,构建了各个城市的房价体系,如853格局(市中心单价8万、再远一些的单价5万、郊区单价3万)、532格局、321格局等。

  此外还诞生了三环党、环线说:买房不出三环(四环或五环)、买房守住外环线的边界、宁要市中心的老破小也不要郊区的大别墅……

  在买房过程中,这些言论我们或多或少也听过一二,中国这么多城市,在选房过程中,真的可以按照这些思路走吗?

  地段会一成不变吗?

  想要解决这个问题,我们必须弄清楚一个问题:

  地段会一成不变吗?

  稍微观察一下,你会发现,在中国,只有极少数的几个大城市的市中心没有变动,比如北上广深等,虽然经济强劲,人口不断流入,城市以市中心为圆心,不断向外扩张,但中心却一直没变过。

  市中心就此固化,好的地段就永久性的占有了绝佳的资源配套。而这批社会财富和资源大多数掌握在老年人手中,他们靠着年轻时购置的房产,出租给当下的年轻人获取租金,或转手卖出,实现房产的地段价值。

  以北京为例,北京的中心,是故宫,因为中心没有迁移过,所以故宫周围的房价,建国以来一直都是最贵的,中心贵,越往外越便宜,一层一层的递减。

于是,我们才会看到,在北京,住燕郊的想搬6环,住6环的想搬3环,挤破头往中心去,因为土地那么大,所以中心就越来越贵,地段价值也越来越明显。
  于是,我们才会看到,在北京,住燕郊的想搬6环,住6环的想搬3环,挤破头往中心去,因为土地那么大,所以中心就越来越贵,地段价值也越来越明显。

  还有另外一种情况,就是市中心不断的迁移。而这种情况又是占全国城市的大多数。

  在全国333个地级市中,至少有300个城市的市中心都是不断的迁移,人口不断涌进,城市框架不断拉大,城市中心顺势外延。

  以郑州为例,郑州的市中心曾经发生了三次位移。

这类中心迁移的城市的房价有一个规律,往往最新的市中心,价格最高,次新的市中心,价格较高,最老的市中心,反而价格最低。
  这类中心迁移的城市的房价有一个规律,往往最新的市中心,价格最高,次新的市中心,价格较高,最老的市中心,反而价格最低。

  对于这些外延的新区,出于政绩考虑,也为了增加财政收入,地方ZF会大力发展新区——平整土地、铺路架桥、管廊建设、水电设施…,之后拍卖土地回收投资,加速新区的成熟。

  新区的推进引来了人口、资金,接着也完善了学校、医疗等公共设备后,新区的地段价值就会显现,而老市区中心的房子则会因为房屋老旧,配套落伍,环境脏乱差等原因日渐没落。

  其实,人们想住市中心的决心,从来没有减弱过。

  发生变化的,一直都是城市的“市中心”。

  总结

  也许有人会说,你唠唠叨叨说这么多,究竟是想说什么?别急。以上内容均是铺垫,直接的结论在后面。

  1、在市中心已然固化的城市,拥有绝对的优质资源,房价长期看只能是越来越贵,总有那么一波人,愿意花上高价钱享受绝佳的资源配置。

  2、市中心不断迁移的城市,买房要追着新区跑。在城郊/结合部变成市中心的那一刻(一般指地铁的开通),就是房产价值被发现的时候,买房买在地铁建设/规划的城区边缘处,这里会有更高的涨幅。(这需要你有一定的圈子信息)

  不要一直抱着“宁要市中心的老破小也不要郊区的大别墅”的想法不放,因为你不知道究竟什么时候,老市区会变成“贫民窟”。

  3、对于买第一套房的刚需,在地段价值考虑上,你最需要考虑的有两点:上班交通的便利性和孩子入学名额的需求。

  对于买第二套的投资者,在地段价值问题上,你需要考虑的大概也有两点:解决孩子学区房问题和买在易出租的老城区,以保证一个比较稳定的房产收益。

  4、最后,需要强调的是只有大城市才有房地产,所以一定要选择有1000万人口、或有1000万人口潜质的城市。

    本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
看全文
和讯网今天刊登了《千万别着急买房 你的房子才更值钱! 》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门新闻排行榜

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。