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曝地下车位的内幕,不看是你的损失!

2017-12-31 03:30:00 和讯名家 
曝地下车位的内幕,不看是你的损失!
    先写一个小疑问:

  我所在的小区,车位卖20万,租金300元一月,如果有租的话,当然有可能租不到。

  假如我不买车位,20万存银行,以4.5%的利率(普通理财产品)算,一年9000利息,每个月750元,750元一个月的租金,250%的溢价,足以解决租不到的问题。

  那,为什么还会有人买车位呢?

  其实问题首先不是为什么要买车位,而是为什么你没有觉得车位是一个值得买、必须买、赶紧要买的商品。

曝地下车位的内幕,不看是你的损失!
  大多数人仅仅是将车位看做地上一个框框而已,认为这货不过是把不能住人的阴暗地下室的毛坯之地划作停车之用,一个框框不过2.5~3.0米宽5米~6米长,区区弹丸之地,凭什么要卖几十万?

  那我们就来看看,这个框框到底值不值钱,分供和需两头说。

  首先,由于地面车位、机械立体车位、人防车位等是无法获得产权的,只能“长租”,谈不上“买”,而“长租”的政策和实操存在模糊且各地不一,故不在此讨论,以下仅讨论我们可以买到的地下自走式停车位。

  下图是某知名房企的地下车库面积指标表:

(哇,30几平米?够停坦克了喂……)
(哇,30几平米?够停坦克了喂……)

  其实,地下车位平均面积是包含了车位那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房(人防设施、消防泵房……)等等的占地面积,还有柱间、墙角等无法利用的“边角料”,平均到每辆车停车面积一般是30~35平米。

  直观上就是这样的感觉:

(好空旷是不是?)
曝地下车位的内幕,不看是你的损失!
曝地下车位的内幕,不看是你的损失!
(好空旷是不是?)

  知名房企由于产品标准化程度高,设计优化做得好等原因,平均停车面积控制的较好,可以做到32平米左右,而市面上普通的房地产企业,特别是中小房企,一般只能做到35平米左右。(我们按表中第一种计算口径来算,成本计算对象也同口径)。

  地下室的狭义建安成本是比地上建筑部分要贵的,简单来说,要开挖土方,要做支护工程,要排水,然后单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。

  一个典型的18层公寓,地上钢筋含量可能 40kg/m2左右,它的地下室钢筋含量往往要超过110kg/m2。

  按照我所在的一普通省会城市,近期的人材机价格行情估算,普通地下室的狭义建安成本约为2500元/m2,直接乘以车位平均面积35m2的话,就是约8.75万元/车位。

  不过,这仅仅是普通地下室。要知道还有个集历史原因、军事原因和政治原因的奇葩神秘机关叫做“人防办”,它在各地的要求有所不同,但主要原则就是,凡是盖房子的,都得盖点防空地下室。

  区别仅仅是盖多大、盖多耐操的地下室。如果你死活不盖,那么他们会说请你交钱他们另想办法来盖,并称这笔钱为“人防易地建设费”(通常不菲)。

各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异,无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例。落到实处就是你原本10000m2的地下室其中可能有3000m2要按它的人防标准来盖。
  各地对盖多大人防地下室的规定方式大同小异,无非就是必须按总建面的一定比例或者建筑物基底面积的一定比例。落到实处就是你原本10000m2的地下室其中可能有3000m2要按它的人防标准来盖。

  而人防标准,则有严格的等级划分,等级不同会影响到配置上升的幅度,我们这儿一般是5级人防。

  不管盖多大、盖多高等级,落实到实际工程上,无非就是增加结构配置(增加配筋什么的)和人防设施设备(大钢门、战时通风系统什么的……),说到底就是增加成本,而这部分成本房企们是不会自掏的,嗯,都摊到了您的房价和车位价格里面了。

  由于规定和标准不一,我这儿就笼统的给个估算值,大约增加地下室单方成本200元/m2。

  (别问凭啥摊给您,万一哪天有飞机来您城市扔炸弹了,享用这个设施的还不是您么……如果那时候它还能用的话……)

  人防看似费钱,但真正坑爹的是,地下室中按人防标准盖的那片地儿,产权是人防部门的,没错儿,开发商掏钱盖,盖出来归他们。

  人防区划出来的车位是只能出租(常常是长租),无法销售产权的。那怎么办?没错,你想对了,它的成本又要由您来分摊……一部分……至于分摊多少,不好计算,看人防占比,以及地段价格水平,销售、长租方案等。

这么一玩下来,地下室的成本已经很高了,平均每个车位已经10万多了,不过还没完,还有消防设施(就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个,还有联动报警系统之类的)、通风设备(方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个)、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花,这么些费用给您打包一算,又要200多元/m2。
  这么一玩下来,地下室的成本已经很高了,平均每个车位已经10万多了,不过还没完,还有消防设施(就是一个个红色水管末端有个小红伞的那个,还有联动报警系统之类的)、通风设备(方方的粗管子从来不开机上面全是锈迹的那个)、防霉防水、排污、照明、环氧地坪(耐磨地坪)等等费用要花,这么些费用给您打包一算,又要200多元/m2。

  然后……要想在天朝盖东西,各种收费都得交,这东西各地标准不一,但项目都不少,其中的一项就是“市政公用基础设施配套费:150元/m2(我们这儿地上地下面积都得交)”,小项就不一一罗列,反正只要发生了,开发商都会将其分摊至可以销售的每一平米,然后出售给您。

  把以上东西粗略一加,一个车位已经近12万了,这些还都是直接成本。开发商要做项目,还要发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本,这些没错,最终也都要分摊进入每一平米可出售的面积当中,包括您的车位。

  我说,这么一个车位,怎么着也得卖你15万+吧?

  你睁着水汪汪的眼睛说,那以前不是3~5万一个车位也卖过吗?

  是的!没错,以前就是亏本卖的。而且以前根本不是开发商要做地下车位的,而是政府逼着的。因为拍得的每一块地,都有一系列规划指标,其中就有个叫做“车位配比”的东西。

以前有无数大小开发商通过各种违规手段去躲避和减少地下车库的建设,常见如:报建时说我要建双层机械车库,所以地下室面积是这么大就够了,之后通过一些办法,机械车位也不建了,就这么大的地下室,画出来多少个车位是多少个车位。
  以前有无数大小开发商通过各种违规手段去躲避和减少地下车库的建设,常见如:报建时说我要建双层机械车库,所以地下室面积是这么大就够了,之后通过一些办法,机械车位也不建了,就这么大的地下室,画出来多少个车位是多少个车位。

  以此来削减车位数量。原因无他,因为那时候车位是个负担,是亏本的,是要靠卖上面的房子背回来的,所以能少建一个是一个。

  所以,车位过去一直是亏本销售,也就导致了大家觉得这玩意不值钱的印象。

  而那个时候,谁也没想到汽车保有量会暴增到这么多,连政府也没有想到,所以5年前的规划车位配比常常是1:0.4,建好之后还基本是堆杂物。而现在新建小区基本上都是1:1以上了,且销售迅速。

  现在,因为大家都有车了,车位反而供不应求了,开发商自然不会再亏本销售,起码,会让车位的售价与其成本相匹配。以我所在城市为例,一个车位卖15万左右,是良心价,可放心买之。

  供这一端的成本说完了,来说需求端。我不知道其他城市怎么样,反正我这,在政府拼命新增停车位数量,将各大小街巷路边画满停车位后,仍有70余万的停车缺口。而每年的新车上牌数量则在20万以上,停车缺口仍有扩大的趋势。

与房价相对照,我这儿传统意义上的主城区,基本22000元/m2起,对应的车位已经难觅低于20万的了,而且还常常有价无市。
  与房价相对照,我这儿传统意义上的主城区,基本22000元/m2起,对应的车位已经难觅低于20万的了,而且还常常有价无市。

  所以,需求这方面,其实是无需多证明的。只需简单搜索一下你所在城市每年的新车上牌数量,就能感受到车位紧张的趋势了。

  我可以进一步说,车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的,甚至可以说对于有车的人而言,车位比住房还刚需。

  因为人可以拥有两套房子,也可以拥有一套房子,可以住180m2房子,也可以住80m2的房子,但是车只能是一个萝卜一个坑,除非常年躲猫猫违停。

  只要您的城市有一辆新车上牌,就产生了一个车位需求,而新车的上牌速度远远大于车位的新建速度,即便将来低于车位新建速度,后者也需要很久才能填补现有的缺口。而现在您知道了,一个地下自走式产权车位的成本基本上相当于一辆A级车,这一点也决定了它不可能那么容易的得到。

  而且比起无产权的机械立体车位、人防车位、地面车位、路边车位等等,地下自走式产权车位每一个都是真金白银,不可能一夜之间变出大量出来,况且归属明确、转手方便,真的是城市中珍贵的稀缺资源。

  你怎么看?

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(责任编辑:任刚 HF008)
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