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钟伟PK任志强,五问2018楼市

2018-01-29 18:09:03 和讯名家 
中房报记者 李红梅 北京报道
中房报记者 李红梅 北京报道

  1月27日,在“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会上,围绕2018年楼市走向、房地产税等5个热点问题,华远集团前董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长任志强与北京师范大学金融研究院中心主任钟伟进行了一次现场PK。

  对于房地产行业的长远发展,两人表现乐观。钟伟判断楼市调控在2018年会出现松动,上半年的内房股,尤其不是以快速住宅扩张为主的内房股,在今年上半年在股涨方面还是有非常大的优势。任志强认为2018年的楼市走向应密切关注两会情况,两人皆认为房产税在2020年前落地可能性不大。

  问题一:

  当下的各种限制政策会放松吗?如何看2018年楼市形势?

  任志强:2018年量价的趋势,量肯定比2017年好。如果不给钱,比如不给老百姓(603883,股吧)贷款,量就会下降,但价格不一定下降。如果政府说高价不准卖,那结果可能就是看得见的都是降价的。

  现在的问题不是大家没有房子住,而是要住好房子、大房子。90平方米以下的房子,尤其在2017年以后,90平方米、70平方米的比例很高。但是去年卖的房子,在这么多年里比例最低,现在大家都在做大房子了。

  钟伟:去年年底的经济会议货币是紧的,财政也是紧的,跟2016年的经济工作会议的措施是完全不一样的。土地和房地产调控这块还是老套路,多渠道供给,满足多层次的需求,最后还有一个就是分清中央政府跟地方政府的事权,实现差别化调控。

  为什么要留下房地产调控的余地呢?市场在紧绷,看开发商和地方政府的资金链哪个更紧。地方政府在过去2010年到2017年土地财政收入大约是27万亿元,地方政府左手靠土地,右手靠举债。现在举债不行了,如果限价的措施过于严厉的话,在一线城市大量的商品房不能获得预售,地方政府就没有办法希望开发商卖掉存货,看谁的资金链更紧。

  第三个价格的趋势,2018年的价格走势还是很明朗的。明朗化的原因在哪里呢?新房有一个指标,2017年商品房一共销售了大概16亿多平方米,竣工大概9亿多平方米,消费比接近2,这个数据跟2010年的三季度、四季度接近,2010年三四季度的时候开发商做的主要工作就是组织客户排队,任意涨价。其实现在也处于这个状态,就是如果政府不调控、不限价新房的话,新房可能有巨大的涨幅。二手房情况同样,看链家的委托比,就是一套房挂出来有几个买家想看,正常是4,目前接近5了,也就意味着两三个月之后,像一线城市的二手房的价格也可能会涨。所以总体上新房价格今年有巨大的上涨压力,但是地方政府面临的调控压力不会让市场涨那么高,二手房的市场在五六月份会上涨比较明显。

  问题二:

  谈谈地产股,2018年上市公司房企应该怎么安排资金计划?

  钟伟:第一,看股市首先得看一下世界经济处于怎样的阶段,主席在APEC会上讲世界经济处于上升期,所以其实经济是上升期。上升期的时候资产价格,尤其是权益类肯定是最好的。所以总体上来讲今年的股票市场是温和的牛市,如果说规模以上的工业企业盈利增长今年假定是5%到15%,股票市场应该也能涨这么多。

  第二,股票市场今年上半年的运行特点,海外市场要好一些,境内是大票要比小票好一些。就房地产的情况来讲,价格是升的,销量不一定能上去。地产股来讲,我个人更看好就是模式的变化。恒大、碧桂园、融创,去年都做得不错。但是房地产行业可能要反思一下,高速扩张的方式、在三四线城市广泛布局的方式,高流转、高销售的方式,是不是还能持续?也许过去是轻资产,未来你要考虑留一些优质重资产。也许过去是以销售为主,而现在可能要通过复杂的资管计划,换取非销售的现金流。过去特别强调行业排名,强调快投,未来可能是快投也要、利润也要,模式是在变的。根据这样的思路,我个人认为今年从房地产股的表现来看,可能在一季度表现会比较好。我现在更看好内房白马股,白马股不是排名前10,是排第11到第50名,有一定规模,而且市场份额在扩张的,同时这些企业并不仅仅以快消式的主张为主,是有运营能力的,估值更有余地,扩张业绩弹性更有余地,市场的认可度也更高。所以我个人觉得这些企业更受欢迎一些。它们当下还需要做几件事情,第一,人民币在升,因此现在的这个时间,如果在元旦前已经到海外借了美元债了,这很好;如果现在正准备债美元债,还不错,如果还不动手,下半年可能外管局和人民银行不一定鼓励到海外去发美元债,所以现在是个好机会。

  另外,现在大体量当中,既然要做非销售式,肯定是政府这一块的资金要做,比如说开行的PSL,这几年已经投了3万多股了。所以未来中国的房地产一定会成为双轨制。以前是走市场的,未来有一部分是非市场的。肯定要考虑非势场怎么做,比如说政府,跟政策性金融机构合作,开辟一个新的天地。

  所以总体来讲,我个人觉得上半年的内房股,尤其不是以快速住宅扩张为主的内房股,在今年上半年在股涨方面还是有非常大的优势。

  任志强:钟教授说境外的上市公司股票涨得快,应该快,因为从1月份看境外市公司,境外融资的成本都比在境内的融资成本低。而且,境外融资没有受到境内一大堆条件的约束。所以境外上市公司境外融资的能力扩张不止一倍。比如潘石屹从境外借一大堆美元,后来我看他的利息支出是零,因为人民币涨了,所以就少花钱了,把利息消灭掉了。因此境外上市公司情况会比境内上市公司情况好。

  问题三:

  房产税跟房价有什么关系?如果要落地大概何时落地?怎么落法?具体会怎样收?

  钟伟:今年房地产税落地是绝对不可能的。

  关于房产税可能是这样的,它需要通过一系列的环节,第一个环节人大要立法,立法之后列入2018年的重要工作,然后开始做草案,然后征求意见形成文本,这个过程不快。立法完了以后得找国家主席签字形成一个法案。但是国家主席签字后还不能立即实施,地方政府要出台细则,因为房地产税被规定为地方税,中央只管立法,地方要落地细则。地方政府还要对比一下,所以从立法到颁布,到细则可能要一段时间。

  第二,主席讲了2020年之前决胜全面小康,要让广大人民有幸福感和获得感,你在此之前收税就让广大人民有痛苦感了。所以房产税在2020年落地可能性不大。

  接下来说房产税就能是调控房价的长效机制,这是也不对。房产税跟房价不是翘翘板,它们是亲兄弟。高房价的地方房产税也高,比如说美国纽约,2%以上的房产税。有的美国中西部的州不太好,房产税就是零点几。所以高房价的地方房产税也高,低房价的地方房产税也低。如果要把房产税看成是打击高房价的灵丹妙药,这不符合国际上已经出台的房产税的各个国家的实施原则。在中国要怎么收房产税呢?我也猜不出来,我觉得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免税,从第二套开始收。第一套自用的普通住宅按面积,比如140平方米以下,按价格的中位数以下。但总体上来讲是不能把调控一个国家的。

  任志强:你们以为你们现在没交房产税呢?都交着房产税!中国的房产税是1951年,1951年出台的房产税,而且是把房产税和地产税两个税合一变成了房产税。不是没交房产税,1956年公私合营以后这个房子都变成公家了,公家不能交税,就改成工商税,工商税从房产税剥离出来了。而后又加了一些税,土地使用税、城市维护税、交易附加,都是从房产税里剥离出来的。你们以为你们没交,其实一直在交着。楼继伟提出过物业税,当时后面有一句话,告诉你要减免相应的税费,得把那些剥离出来的税费先砍掉。1986年有个人所得税的问题,要买房子交税,个人住房不能交税,国际上任何一个收房产税的国家,从个人的购房都得减税。我为什么较附加税和城市维护税都从房产税分离,因为房产税的目标就是要解决城市的问题和交易问题。各个国家的房产税都是这样,别以为没交。

  现在新提出来这个概念,把房产税变成房地产税,把“地”加进去了,地原来就收着税的,使用、占用、出让金,都是土地税,我不认为我们没有交房地产税,不管是房子还是地都交税了。我个人觉得得把现在交的房地产税该减的先减了才能收。

  再说房地产税和房价有没有关系。美国在设立房地产税的时候定和指数叫100,现在是299,接近于300。从100到300,收了房地产税房价就涨?以为房地产税和房价不涨吗?两回事,因为减了其它的税,所以大家愿意交房产税。美国有个评比,哪个地区的个人所得税交的最多,最富的地区都是最好的,而那个地区的房价也最贵,因为那个地区的治安最好、教育最好、自然环境最好,因为钱就做这个用了。所以从哪儿收的地方税,用在哪儿以后,那个地方就好起来。国际上有个破窗理论,越好的地方越好。这和房产税的道理一样的。也不要怕收房地产税,如果收了变成地方的税,像在美国很小的一个政府,他们的小政府决定了当地的税。所以你交的房产税一定是你生活条件更好的时候,但中国现在还不行。

  问题四:

  存量地产,地产销售和非销售并举的情况下,地产企业怎么能在不销售的情况,通过不动产的资管实现资金的回流?

  任志强:中国还没进入存量地产的时候,完全进入存量地产就是美国那样的。美国每年的新房建设现在大概是100万套,但是他的销售800万套,1:7的概率,最高峰都是维持1:7,新增是1,存量是7。中国的增量的过程还早呢,我们总存量住宅200多亿平方米出头。大概要75%的城镇化需要400多亿平方米,还要多一倍。我觉得还早。衡量的标准就是一手房和二手房的销售对比,今年的情况将近17亿平方米销售面积,有3亿多是现房,剩下都是期房,还的很远。存量还没到时候。二手房的销售总量在北京这样的城市是1:3,二手房交易是3,一手房交易是1。但是全国平均下来,现在一手房的总量大于二手房,所以还没有进入到存量。

  存量是什么?400亿平方米的住宅,进入存量的概念就是每年有5%的折旧,一年需要20亿左右的改造量,比现在的16.9亿还多。所以别担心要转型,该改行,这个阶段还早。 但现在是不是开始有了?我们的棚改实际上就是一个存量的过程,但是现在的棚改是把过去100%拆掉,然后重新建。那以后可能就不是100%拆掉,而是有选择性的拆掉一些房子。因为我们过去的房子太坏太破,比如说现在有热水、有洗澡间的房子大概也就15%左右,85%的人都没有洗澡间,在厕所里加一个热水器。过去洗脸刷牙都要到厨房里,这种房子占的比例很大。真正有管道热水能洗澡的不超过15%,所以离我们的存量改造还早得很。未来还有很长很长的路。

  至于如何变现金,我觉得不用找答案,李嘉诚就是答案。买一块地放那存十年,现在一卖就是翻好几百倍。盖一个房子过两天卖了,挺好的,有榜样在那儿,只是有没有本事学。要是没钱,就是盖个房子就得卖,卖了房子就要拿钱买地,就是恶性循环,因为没钱。所以这个发展过程以及转化程度是密切相关的。要想把存量的东西都转入进来,发展速度一定和资金、资本市场相应对。

  钟伟:市场还是在分化的,的确存在着存量的问题。分化主要是三类,一类就是在大都市的过亿豪宅有一部分中国富人是没钱消费的,而且中国的确会在未来,会涌现出一批世界级的城市,这些世界级城市当中都会有一些世界级的富豪拥有顶级豪宅。第二块,城市的更新当中,未来十年大概城市当中20%到30%的人居住条件会改善,靠卖房子买新房,但是这些群体必须加杠杆,贷款,总的套现面积不会太大。这些由于城市更新带来的换新房的人价格的总承受能力并没有我们想得那么高,但还可以,前提是卖旧房。第三类,1998年到房地产的市场,由于已经拥有房的,二次购房、三次购房的更新需求,已经差不多了。尽管农村还有7亿人,这7亿人的购房能力是相对薄弱的,这三个群体在未来会分化得越来越厉害。我们提供的产品必须服务于这三个群体,要理解我未来盖的房子是卖给谁的。

  第二存量资产的分化也的确是存在的,万科的那种高增长模式有可能在未来不一定适用了。因为中国尽管会涌现一批世界级的城市,但毕竟这些世界级城市你是看到的,就是北上广深,少部分的城市,房价的本质是什么?我觉得房价的本质甚至不是居住的功能,房子不一定用来住,可不可以这么想?比如说在被上广深卖零平方米的房子,居住功能消失了,请问这套房子值多少钱?如果能上户口,能有学区,可以有私人相关的服务,这零平方米的房子就可以卖几百万。因此未来在中国,尽管我们的增量市场还有,因为还有城镇化率的一大段路。聪明的人一定会在一线城市及准一线城市考虑自己长远的配置,住宅的回报是2%,为什么要拿?住宅是6%,所以存量的第二个概念,必须看中国的哪些城市是未来优质的世界级城市,在这些城市中你要定义部分的优质资产以后不可得,必须要拿住。销售类的住宅,只是为了维持现金流的平衡,不可能现在拿住宅把商业写字楼卖了。第三个,各项政策都是紧的,按揭贷款紧,开发贷紧,土地收储贷紧。之前有专家在聊房地产的融资渠道,可以看到各种渠道都在收紧,在收紧的情况下还能有多么快速的扩张?因此这种背景下,你也会说如果我未来做的是商业或者写字楼,当然要有一定的资产的持有能力,所以在中国地产行业的三端特别清楚,开发端、资产端,运营端,吃哪一端还是都吃,这个在存量格局下你要有自己的定位。

  所以现在要拿住存量市场当中最好的资产,要考虑对你的现金中长期平衡不发生挑战。只有这样的话,未来30年如果还有房产的话你就赢了。

  任志强:我纠正钟伟几个错误。第一个错误是卖房子最多的企业基本上都是盖的烂房子,比如万科、恒大、碧桂园,我说的烂就是平均房价比较低的,高周转的过程中都是靠一般的老百姓买房子。最优秀的房子,你看销售单价高的公司,销售额没这么大,因为典型的富人还没有完全集中。所以他要盖好房子的人做不到这么大的规模,因为没有那么多的有钱人。所以增量和存量之间的关系不是在这里,

  第二,他说卖旧房买新房,但是卖旧房的人很多是穷人,我们从链家和我爱我家的调查材料中看出来,二手房交易最大量的是300万以下的,而1000万、500万以上的房子交易量很小。说明这只是适当改善居住条件的人,在二手房里面最集中。你们可以同时去查查资料。那么这些人买房靠什么呢?70%的付款占大头,就是因为他把破旧的房子卖了,破房子破到什么程度呢?北京有旧城改造区不能改造,都是平房,老百姓觉得不好,房价涨了,本来值500块钱的,新盖也就100块钱,现在卖了15万,因为所有的破房子都是好学区房,所有的破房子都在城里最发达的地区。因此他的破房子是最值钱的房子,就是钟伟说的零平方米也卖了好几百万。因此这轮的房价让所有的低收入家庭赚了大笔,而并不是很多人想象的那样让贫富差距拉大了,其实是缩小了。因为旧城区的穷人都是有房子的人,因为原来是分配房子的,或者是房改房,这个比例占到60%,商品房占的比例很小,在北京30%多一点。

  所以增量和存量两个是并行的,重大城市里面可能有存量,大部分城市还是增量。

  问题五:

  如果政府真的不垄断住房土地供给了,房价会降吗?现在农村集体用地可以租赁。

  任志强:经济发达国家没有一个国家是政府垄断土地的。这些国家的房子价格比我们便宜吗?我没觉得。我倒觉得国家垄断土地,比如香港那里的房子很贵,100万港币1平方米,内地找不到那么贵的房子。但是美国在第五大道周围的房子大部分都是10万美金以上的1平方米,中国没有这么贵的房子,人家的土地没垄断,旧金山也有很贵的房子,洛杉矶也有很贵的房子,还有西雅图都有贵房子。不要以为垄断不垄断起决定性作用,其实没关系。完全市场化就是市场决定的,我们现在的差别是什么?土地的价格很高,然后告诉你不准涨房价。从全国的情况来看,1998年2000元/平方米的房子,大概用七到八年的时间突破了3000块钱,然后用五年到六年的时间突破了4000块钱。但是从6000块钱到突破7000块钱一年的时间,就是因为大量的房价涨价是在2004年“8·31”之后,土地被政府垄断,而土地的价格飞涨。去年我们土地出让的收入已经超过了5万亿,这是从来没有过的,过去都是3万亿、4万亿徘徊,去年超过了5万多亿。土地价格高,房价要低,这是个两难的事。

  钟伟:政府的土地垄断的确跟房价是有关系的,比如说2005年的25号文如果不搞土地招拍挂的话,房价不会涨那么快。1998年到2005年的房价,包括北京也非常平稳。政府垄断土地供应的确会导致房价快速的上涨。第二,政府对土地供应的垄断会不会放松?我也不理解任教授的逻辑,他刚才讲限购有可能土地会部分的私有化,我不作这样天真的设想。但的确未来一段时间,政府垄断土地的格局会有微妙的变化。比如说出让主体以前是县级以下,现在进一步下沉了。比如说土地出让的用途,也可能会复杂化,以前无非就是产业的、工业的、住宅的,综合的等等这么几类。未来土地的用途会变更。第三个要素就是土地出让的年限,以前是50年、70年,未来也会垄断。所以我觉得政府垄断土地的基本格局不变,但是将来土地出让的主体格局会多元化,包括乡镇的地区政府,包括国有企业,也可能是成为土地出让的主体。那么出让的方式和土地的用途会模糊,出让的年限也会模糊,这会在一定程度上将来将来一段时间的土地市场混乱。如果政府适当的放宽土地出让的垄断性,那么在座的从中挑选的一些低有可能是最有价值,值得拿的,而不是公开市场上招拍挂的,也不是搞特色乡镇项目的,其中有一块地面积比较大,就是一线城市和准一线城市,目前企业拿在手里的工业用地,未来有可能改变土地的性质非常大。以至于已经出让掉的,如果在场外转让的一线城市和准一线城市的工业用地的价值,会存在改变用途的可能性。

  任志强:他没干过房地产,你们听他的算糟了。工业用地改是很难的,选仓库用地,仓库用地即使你把楼都盖成仓库了,但是装的是人。没有土地的毛病。但是要工业用地都装人就有毛病了。但可惜的是仓库用地在过去比较少,个人肯定没土地给你,国有企业过去大量的占有了国有土地,没有进行出让。要把政府的地钱转让到国有企业,国有企业就活了。前段时间开了一次会,央企的土地怎么进入市场。国土资源部来了一个很多的供应主体,政府主体有两个,千万别听钟教授说的拿的集体土地,那集体土地最后变成小产权房,最后出了矛盾,征收集体土地的房子,没法弄。那么是不是集体土地最后要年年交土地使用税,土地整地占用税,搞不清楚。2017年的法律互相之间都是交叉的,而交叉里面不知道政府要干哪个,不干哪个,因为今天这样,明天就变了,最后别碰红线,碰了红线的根本上就很倒霉。

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:任刚 HF008)
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