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手里有点积蓄,要不要提前还贷?

2018-07-11 17:08:11 和讯名家 

  在几篇文章的留言中,有一个问题又被重新频繁问起:

手里有点积蓄,要不要提前还贷?
手里有点积蓄,要不要提前还贷?
  其实规划君在过去一段时间,写过不少关于要不要提前还贷的文章,结论也都相同——

  不建议买房人提前还贷,除非有不得已的原因。

  理由1

  房贷利率依然处于较低的水平,提前还贷没意义

  从2015年开始,央行进行了多次降息操作,房贷利率出现了明显的下降。

  目前商业贷款的基准利率只有4.9%,虽然各大银行的首套房利率都有1.05-1.1倍的上浮,但上浮后的利率与前些年相比,也还是低的。况且如果你是2017年之前办理的房贷,可能还有9.5折、9折甚至更高的利率优惠,那就更不用着急提前还了。

(右边这列是2007-2014年间,5年以上的长期贷款基准利率)
(右边这列是2007-2014年间,5年以上的长期贷款基准利率)

  虽然目前商业银行上浮了房贷利率,但这针对的是新增的贷款人,只要央行的存贷款基准利率没变,那已经有房贷的人群,就不受任何影响。

  再说公积金贷款,目前公积金5年期以上贷款利率仅为3.25%,这真的是非常低的水平了。用手里的闲钱哪怕只买国债和银行理财产品,收益率也能覆盖掉房贷的资金成本。

  所以眼下有点积蓄,真的不如拿来理财,急着把钱还给银行,你什么好处也得不到。

  理由2

  不同的还贷方式,提前还贷要慎重

  无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款,还款方式无非就两种,即等额本息和等额本金。

  由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。如果20年的贷款期限,你已经还了将近一半了,由于已经还了大部分的利息,这时候提前还贷就没什么意义了。

  而额本金是将贷款的本金总额平分,然后根据所剩本金计算每期的还款利息,越到后期,所剩本金越少,所产生的利息也越少。同样,如果贷款已经还了将近一半的时间,意味着利息也还了一大半了,所以这时候提前还款同样没有意义。

  敲黑板:

  如果非要提前还贷,等额本金这种还贷方式相对划算一些。但如果你默认的是等额本息,则尽量在整个还贷周期的前1/3年还,因为在初期利息还的多,提前还可以减少利息负担。

  组合贷款,顾名思义就是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种贷款方式。由于公积金利率比商业贷款低好多,所以有提前还款打算的朋友就想把公积金账户的余额提取出来,先还利率较高的商业贷款,公积金部分的慢慢还。

  理想很丰满,但现实未必可行。

  因为组合贷款涉及到银行和公积金这两个机构,不仅是地区不同政策不同,机构之间也有不同的规定。

  比如有些地方要求,申请组合贷款的人在提前还贷时,公积金贷款和商业贷款不能只还其中的一种,必须保持一定的比例;还有的地方规定,提取公积金账户的余额后,只能先还公积金贷款部分。本来公积金贷款利率就不高,提前还就更没有意义了。

  理由3

  提前还贷,失去的远比你得到的多

  举个例子:

  A某当前还剩将近80万元的房贷需要还清,最近几年,由于事业发展的好,手里攒了一笔60万的闲钱。

  如果A某选择把闲钱用于提前还贷,那么:

  A某有可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金;

  这60万如果全部提前还贷后,仍然有将近20万的房贷需要继续偿还;

  这笔60万的闲钱很可能是A某当前的所有资产,提前偿还后,A某的现金资产将大幅减少甚至归0;

  如果你觉得提前还贷后,A某的负债减轻了许多,那么你再看看他失去了什么:

  如果这60万不急于偿还房贷,而是拿来做多样化的投资,可以很轻松地获得高于房贷利率的额外增值;

  如果A某有事业头脑,他可以选择扩大事业范围或者再创业,发展的好,带来的回报更可观;

  享受更好的生活,比如出去旅行、买些能提高生活品质的物件;

  可能性很多很多……

  其实这一点的意思是说,提前还贷会面临过高的机会成本,也就是说你牺牲了这笔钱未来的增值可能。

  当然,如果符合以下这些情况,选择提前还贷也不拦着你,比如:

  1、自身排斥负债

  如果这笔贷款成为你沉重的负担,为此你是吃不下睡不着,有钱就提前还了吧,怎么着都不如有个好身体。

  2、处于还贷初期

  前面我们也提到了,由于刚开始还贷,本金基数大,利息也相对较高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,可以选择提前还贷。但前提也得是保证提前偿还部分贷款后,手上还预留有部分流动性资金。

  3、把房子作为投资工具的人

  如果你希望尽快还清贷款以房作抵押,或者还清贷款撤销抵押卖房的,也可考虑提前还房贷。

  4、未来贷款利率有上涨的可能

  这个好理解,未来如果贷款利率上涨,趁着现在利率低,赶紧还上,免得以后还得多支付利息。

  但从目前的实际情况来看,我国现在利率的绝对值还是要高于国外很多国家的,CPI也不高,加上中小企业融资难、融资成本偏高的问题依然存在,所以央行直接上调存贷款利率的可能性并不大。

  另外,如果你确定要提前还贷了,也不是说你想什么时候还就带着钱去还,想还多少就还多少,通常需要你提前跟银行预约,银行可能也有最低还款额和还款周期的限制。

  比如工商银行(601398,股吧)要求提前45天预约,最低还款额为5万;农业银行(601288,股吧)要求提前30天预约,最低还款额为5万,对于贷款不满2年的,还要收取提前还款金额1%的违约金。

  关于违约金怎么收取,这个在贷款合同里都写着呢,各位可以回去翻翻合同。

  最后给大家介绍一个超好用的小程序——

  好规划房贷计算器。

  你还可以这样子找到它:

  (1)直接在微信搜索栏里,搜索“好规划房贷计算器”。

  (2)如果你之前使用过这个小程序,则直接进入好规划网微信公众号——点击右上角——然后拖到最后就看到了。

截个屏大家感受下~
截个屏大家感受下~

通过它,你不仅可以快速计算不同贷款金额、贷款期限下的还款水平;评估自己的购房能力、计算剩余还款金额;还可以看到提前还款的投资收益和节省利息的对比。
  通过它,你不仅可以快速计算不同贷款金额、贷款期限下的还款水平;评估自己的购房能力、计算剩余还款金额;还可以看到提前还款的投资收益和节省利息的对比。

    本文首发于微信公众号:好规划网。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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