抄底楼市？对比2003年行情，真相是这样

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦最近想必大家每天早晚都有一个固定动作：看每日更新的数据，从全国到自己所在的省、市、区、县乃至街道、小区。 有的小区不一定能查到数据，业主群里也会天天相互交流了解情况。 作为财经号，我们了解的信息也并非全面，今天二条转载了人民日报的一份提醒：根据最新的研究情况，居家及在小区内该如何做好防范，供蜜友们参考。 应蜜友要求，今天我们来聊聊此次疫情对楼市的影响。 01 近期，又出现了“抄底论”。 理由是2003年，同样是经历了疫情，楼市虽短暂受到影响，但全年涨势喜人。 对此，我们有必要来对比下2003年与2020年楼市的政策、形势、需求等方面。才能判断2003年的相关数据参考价值有多大。 简单回顾下，2002年12月首先在广东发现病例，2003年3月多个国家发现病例，时间持续到2003年7月中旬，全球非典患者及疑似病例人数不再出现增长。卫生部在当年8月做了最后一次每日疫情公布，算是该事件的完结。

　　对于楼市来说，关注的第一要点是政策。 2003年对我国楼市来说，是非常重要的一年。在前一年，土地招拍挂正式施行。整个房地产行业处于市场化的积极推进阶段。 而更重要的是2003年8月中旬，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。 房地产行业的黄金年代正式拉开大幕。 所以，翻看当年的数据，会发现非典初期对楼市的影响并不算大。 据国家统计局公布的数据，2003年3月，反映综合景气的“国房景气指数”达到了彼时近年新高109点。房地产一度被认为出现了“过热迹象”。

　　在非典高峰期的四五月份，楼市的成交量确实受到了明显影响，但疫情过去后，反弹速度和幅度都较大。 以受影响较大的北京为例。 据中国统计信息网公布数据，2003年上半年北京全市累计销售各类商品房516.6万平方米，同比增长82.3%！ 其中销售的商品住宅为490.6万平方米，增长80.7%；实现商品房销售额238.3亿元，增长75.5%。 全国全年的数据也是十分漂亮。 《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，全年全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增幅比上年增加0.9个百分点。 而上海、江西、山西的房价上涨幅度超20%。其中，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2%。 全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5%。 全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7%，也是1995年以来的最高增幅。 2003年，房地产大佬潘石屹在接受媒体采访时难掩喜悦之情：“今年北京房价铁定要涨。”如今，他卖了不少项目，似乎更加钟情摄影艺术了。 02 2003年非典时期，说抄底楼市，是真抄底。但17年后，形势和政策已经发生了根本性改变。 2019年底的中央经济工作会议将房地产放在了民生领域，也连续两年未单独提到房地产问题。 而全国住房和城乡建设工作会议，提到2020的工作，强调的是“稳地价稳房价稳预期”，“长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段”。 房地产发展的阶段已截然不同。 2003年楼市是处于高速发展阶段，即便是短期受影响，全年增速也相当惊艳。 而2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。 2019年底、2020年初，全国各地轰轰烈烈地在搞“抢人大战”，落户放松，买房放宽，涉及出台人才购房政策的城市约40个左右。甚至有的城市（比如四川达州）直接给购房补贴。 深圳、广州等一线都高调加入招揽人才的队伍中。 房地产已经转入了存量时代。拿过去高速增量时期的行情来参考完全就选错了参照物。 再从影响范围上看，此次的疫情影响的范围更广。2003年是涉及24个省市，这一次是全国范围。 这次疫情后，楼市行情的恢复速度和幅度恐怕都要小得多。 其次要说说需求。 有一种说法叫，需求会迟到但不会缺席。不过，恐怕某些人的购房需求这次要么缺席，要么就得延迟了。 03 春节假期的延长，本身缺乏资金贮备的企业和个人，深刻体会到了现金流和备用金的重要性。 而计划卖掉房子换房的人，即便是疫情之后，恐怕不少人也会认真思考下，是否现在有必要去买个大房子。 虽说，人均居住面积的说法不能反映实际需求。但单从数值来看，人均居住面积从2003年的15平米左右到如今的近40平米。需求增长的空间已大幅减少。 当然，同时，房企们也承压不少，尤其是最近两年高歌猛进的房企，现在各地售楼处、工地暂停活动，延迟开工。而负债的利息每天仍然在滚动。“高周转”大杀器用不上，其压力可想而知。

　　危机之中，有危有机，确实如此。 疫情之后，房企们搞打折促销快速回款，是会大概率发生的事儿。着急卖房的房东，也会愿意让点利。如果确实有购房需求的刚需及改善型住房的人可抓住机会。 房企们、中介公司们，近期都推出了线上看房。 大家都心知肚明，线上看房也主要就是蓄客。此时的中介和售房人员非常闲，也很担心业绩，想买房的朋友，可以多找他们聊聊，很可能一整天就给你一个人提供咨询。 一来，可以提前多了解当地行情和具体楼盘的信息；二来，毕竟业内人士专业些，尤其是资深从业者，跟他们交流能够获得更多有用信息。 至于投资，如果你把投资的时间拉长到十年甚至更长时间来看，资金充裕当然也可以出手。 如果指望两三年之后变现，或者钱本身都主要在房子上，建议就要慎之又慎了。 目前很多因素还不确定，这次还要持续多长时间也没有定论，即便之后货币会宽松些，你卖出是否受影响还要打问号。 与其去赌运气，不如做好资产配置，保证现金流。单从收益率来说，有几十万、一百来万，买其他投资产品（后面会跟大家分享相关内容），比租房轻松、收益还会更好些。 PS：非常时期，希望大家都做好防护，尽量待在家，不工作也可以好好思考下自己的工作、生活，充电学习。千万别信什么自己去看楼盘周边环境的建议，命比房子重要。

　　今日词汇：国房景气指数

　　国房景气指数：即全国房地产开发景气指数，是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数。通常情况下，该指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

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