买房实操！普通人买房如何避免踩坑？

　　一、普通人买房如何避免踩坑

　　买房，对一个普通人而言是非常重要事情。

　　然而，大部分人这辈子都是第一次买房，有两次买房经验的人不多，所以经验不足是我们常见的问题。

　　无论什么时候去买房，销售顾问都告诉你，我们楼盘只剩下这几套房，不买就没了。

　　买房人贾先生：

　　我被销售忽悠了，说其他楼层都卖完了，逼我们买了一个1404，缴纳定金的同时还要我们签一个不能换房的承诺书。后来，自己睡不着，去市房管局网站查，发现好多楼层和户型都没卖呢，坑死了。

　　二、如何查询楼盘数据

　　怎么解决经验不足，信息不对称问题呢？

　　被坑了的贾先生无奈之下的决定，正是我们普通可以参照的方案，上房管局网站，其有一座城市的楼市数据。

　　举例一：

　　1、武汉市台北路丽山小区，该项目已经开盘超过十年。

　　2、这样的老小区还有房子未销售吗？

　　检验方法很简单：

　　1、网络搜索“武汉市住房保障和房屋管理局”这个网站。

　　2、点击“办事服务”

　　3、再点击“商品房项目查询”

　　4、商品房项目查询支持多种方式查找，A行政区、B项目名称、C项目地址、D开发商。大林采用项目地址查询方式，直接输入“台北路”，结果跳转出来。

　　最后一个就是丽山小区。

　　丽山小区项目：

　　1、总套数：161

　　2、已经售：109

　　3、住房可售(套)：26

　　在此大林要特别告知各位小白读者，销售告诉你的项目名称与登记名称很有可能不一致。这也就是为什么大林用地址查询的方式了。

　　同在武汉市台北路的华润万象城，全称为“新建商业服务设施、居住及公园绿地项目（武汉华润万象城）”

　　武汉华润万象城项目：

　　1、总套数：680，

　　2、已经售：17

　　3、住房可售(套)：580

　　4、非住房可售(套)：51

　　除此之外，我们还可以查询到更加细致的数据。

　　关键有“楼盘表”这个链接，注意点开。还记得前面贾先生的抱怨吗？

　　贾先生：

　　我们被销售忽悠了，说其他楼层都卖完了，逼我们买了一个1404……

　　大林知道，你不想买1404这样的套间。要是真的要买，也得有一个大的优惠，而不是被楼盘销售胁迫。

　　楼盘表具体图示：

　　每一套房子的具体状态都可以查询，其中包括：

　　1、已网上销售

　　2、未销（预）售

　　3、已抵押

　　4、已查封

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　　我们这样揭楼盘销售员的底，他们会不会有意见呢？

　　当然，我们不能假定他们都是“坏人”，骗我们买1404这种套房。

　　楼盘销售王先生：

　　本人是一名房产销售，政府网站的确会公布网签情况，但数据延迟比较厉害。我们房产销售角度而言，客人缴纳定金即算是完成销售，后续的首付和网签都成为“售后”，而从定金到网签需要1-3个月，政府网站公布又会进一步延迟。或许你面对的销售有隐瞒，但一个专业销售明白，和客户玩信息不对称无异于自寻死路。

　　楼盘销售王先生的解释或许有真假难辨的成分，但一件小事是我们需要注意的，网签数据延迟问题。数据延迟问题不能杜绝，延迟一分钟也是延迟。

　　好了，大家可能怕延迟，那延迟一分钟，大家怕不怕？

　　不怕，因为时间短！

　　那我们多问一句，一个星期，一个月，三个月呢……

　　实际上，我们担心的不是延迟，而是这个延迟对我们的决策有没有影响！

　　房产这种流动性较差的不动产，对数据延迟的宽容度较高。

　　同在武汉台北路，早在2006年建成的台北名居楼盘依旧有许多楼盘未销售。

　　台北名居数据：

　　1、总套数：297

　　2、住房已售：232

　　3、住房可售：43

　　所以，政府网签数据有参考意义，买房人应该关注。

　　以后买房，先看政府网签数据，直接报房间号给销售顾问，而不是等着他（她）推荐。

　　小白读者可以自行查询所在城市房屋管理局，知悉具体楼盘信息。

　　三、城市宏观数据

　　当然，我们只对具体的小区的了解是不够，需要对一个区（县），一个地级市有全面的了解。这个时候就需要“大数据”了。

　　举例二：

　　1、大林要在武汉买房，想知道武汉楼市基本状况。

　　2、已经逛了好几个楼盘，销售员说了好多，脑子嗡嗡响。

　　这个时候，我们在武汉市住房保障和房屋管理局中点击“政务公开”栏目，并进一步点击“数据发布”选项，其中每天网签数据都能看到。

　　若你有心，可以把多年数据罗列出来，做一个对比。

　　举例三：

　　1、2020年5月1日，武汉市成交总套数为376，成交面积为4.2万平方米。

　　2、2019年5月1日，武汉市成交总套数为461，成交面积为5.2万平方米。

　　只看上面数据，你是不是想说，2020年5月武汉房地产有点下滑了呢？

　　实情是2020年5月武汉房地产成交套数和成交面积，与2019年5月相差无几。‘

　　要是你还不放心，自己可以把一个区，一座城市连续10年的成交套数和成交面积列出表格，细致分析。

　　数据中藏有非常多秘密，认真研究会有意想不到的收获。

　　有人可能说，二手房怎么办，如何获取信息？

　　实际上，二手房数据可能比一手房还重要。在新房层面，开发商报价可能不准确，无论卖的好不好，开发商都不喜欢降价。

　　举例四：

　　1、武汉市当代东湖壹号，链家网显示有33套成交记录。（读者可用其他网站数据）

　　2、部分成交信息如下：

　　房源A、挂牌时间：2020年5月16日，成交单价：33392元/平米

　　房源B、挂牌时间：2019年3月11日，成交单价：29003元/平米

　　房源C，挂牌时间：2018年9月19日，成交单价：30498元/平米

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　　把一个小区多年成交数据罗列出来，该小区的具体状况也就一目了然了。若是该楼盘规模大，成交数量多，则代表性更强。

　　某楼盘二手房数据显示，其楼价的巅峰出现在2017年第四季度，此后震荡下行。

　　该数据有没有参照意义呢？

　　我们调查周边几个楼盘数据，相互对比，很容易得出答案。

　　当然，我们不排除有隐蔽的信息，这就需要现场调查和询问了。

　　四、建议

　　现在，大家对于楼市应该不会一脸蒙了，因为大家可用文章的工具和方法分析自己所在区域，所在城市的房产数据了，而不是看着别人的文章而纠结房价涨跌。

　　授人以鱼不如授人以渔！

　　但最重要的是自己活学活用。

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