中国城市分为四类，哪一类城市买房比较好

　　前些天，深圳的楼市数据比较有意思，品房统计了2020年6月深圳南山区二手房合同签约数据（一周内，非网签合同）。

　　6月15日，成交249套，均价为10.82万。

　　6月08日，成交209套，均价为10.53万。

　　6月01日，成交213套，均价为10.92万。

　　发现什么问题了么？

　　数据给出的结论并不复杂，房价高（超10万一平），成交套数少（半个月才671套）。

　　当然，对于许多城市而言，一个区的二手房成交数据能达到如此水平已经相当不错了，但对于深圳这个一年人口流入量超过50万的千万级人口城市，就显得少了。

　　其中的不少年轻人在奋斗多年后，他们可能依旧买不起房，只能攒点钱回老家买房，或者在隔壁的东莞和惠州安家。二线城市也会类似逻辑，只不过他们会选择更次一级城市。

　　大林我在2020年6月2日就在文章《中国家底曝光，中国到底有多少钱？》谈到6亿低收入人群问题。

　　数据：

　　1、2018年末，我国乡村常住人口5.64亿。

　　2、2019年，第一产业（农业）绝对值70467亿元。

　　简单计算可知，2019年我国乡村常住人口平均产值为12494.14亿元，平均一个月为1041.17元，差不多1000元。

　　所以，我们才会看到那句“有6亿人每个月的收入也就1000元，1000元在一个中等城市可能租房都困难……”？

　　当然，第一产业中的6亿人不会是城市买房主力，特别是一二线城市。

　　那买房的主力会不会是小白读者，正在看文章的你呢？

　　有可能，但也可能不是，其中很多人还喜欢看以下买房指标。

　　克而瑞地产地产研究文章《专题|以房价收入比、杠杆率与负债率看居民购房能力变化对……》以房价收入比合理区间上限7和全国平均杠杆率150%为界，将272个地级市划分为四类：

　　第一类过度消费型：高房价收入比、高杠杆率，以核心一二线城市为主。

　　其中以深圳为代表，房价收入比为34.8，杠杆率为194%。

　　房价收入比，简单理解就一个深圳普通人按照目前的工资，买一套房要34.8年。

　　杠杆率的理解需要一个例子。（财经小新闻）

　　2018年8月，深圳住户贷款余额超过1.9万亿，但个人储蓄存款只有1.15万亿，杠杆率高达167%，比去年同期上涨了9个百分点。

　　现在深圳杠杆率为194%，意味着一个人贷款余额为1.94万元，但存款只有1万元。

　　是不是看着有点吓人。

　　第二类“家有余粮”型：高房价收入比、低杠杆率，主体是强三四线城市，其中以佛山为代表，共计78城，占比为29%，多在长三角、珠三角。

　　第三类深度套牢型：低房价收入比、高杠杆率，多数是东北、华北地区的风险城市。

　　此类城市不多，只有14座，东北地区的鹤岗最为著名，其房价收入比为5.1，杠杆率为172%。典型特征是房价低，但不好卖。

　　第四类理性消费型：低房价收入比、低杠杆率，以普通三四线城市为主，这一类别的城市数量最多、共计132座，占比近半，如唐山、常德。

　　现在好了，按照上面对于城市的四个分类，我们在哪一类城市买房比较好呢？

　　你不用急着下结论，我们接着下面一组数据。

　　中国房地产决策咨询系统数据显示，2020年4月95个重点监测城市商品住宅成交面积3713万平方米，同比下滑25%。

　　数据很多，也很细，大家可以慢慢看。

　　其中值得关注的重点却是在2020年4月经济不是很景气的情况下，三个一线城市都出现了住宅成交面积下滑的现象，如北京（-37%）、上海（-28%）和广州（-36%），但深圳却是同比上涨5%。

　　6月22日深圳楼市新闻：

　　今日上午，深圳楼市重现“万人摇号”的盛况——位于深圳光明区的华发·金融华府（以下简称“融御华府”）摇号结果出炉，近9000名购房者抢购约400套住宅，中签率仅为4.4%，购房者不禁感叹：“中签难度堪比中彩票”。

　　可见深圳楼市的热度之高！

　　是不是有点出乎意料，但你也可以说其中有风险。

　　早在2020年6月9日，大林我就在文章《房价涨，房租跌，发生了什么？》谈到法拍房问题。这也是很多觉得房子有风险人士写文章讨论的重点。

　　文章《2020年，“法拍房”猛增，“断供潮”来袭……》罗列各个时间点，全国法拍房数量：

　　2017年末：9000套

　　2018年末：2万套

　　2019年末：50万套

　　2020年6月初：116万套

　　该文章还给我们普及一个小知识，关于法拍房进入司法拍卖的时间。

　　1、房屋断供后，银行会联系房贷客户，给予一定的宽限时间。

　　2、一般而言，断供3个月后才会走法律程序。

　　3、法院判决需要1-2个月执行。

　　4、进入司法拍卖阶段

　　该篇文章也给出了观点：

　　两年半时间，全国法拍房数量涨了128倍。如果这样计算下去，到了2020年底，预计突破200万套。

　　2018年6月8日数据，全国房产拍卖共有标的物是183万套。

　　当时我的观点：

　　法拍房增速很快，但交易速度也快，存量并不多。在房贷使用比例高的城市，法拍房的比例会相对高，一般城市存量不多。房贷比例高的城市，断供可能增长，但还未进入高峰期。不过，其占整个城市房产份额不会很高。由于货币政策稳定，大部分城市房价不会出现大的波动。

　　现在法拍房情况如何。

　　2020年6月22日，阿里拍卖法拍房共计185万套。

　　实际上，法拍房的增速已经大降。当然，小白读者可能想细究其中原因，这个我们后面可以专门写一篇文章讨论。现在先给结论，其中缘由在于近期的政策支持，最难一关正在渡过。

　　既然贷款买房人都要渡过难关了，为什么深圳楼市还能一枝独秀，无名而火呢？

　　核心原因在于一二线城市的顶级客群。

　　不完全统计数据显示，2019年13家上市银行私人银行客户共计76万，管理资产10.68万亿，户均资产1407万亿。

　　需要指出，这只是银行财报披露的顶级客群银行账户数据，他们的股权、房产、古董、私家车等其他财富还未做详尽统计。

　　除了顶级客群，我们的货币供应其实也未缩减。

　　中国货币M2数据：

　　5月同比增长：11.10%

　　4月同比增长：11.10%

　　3月同比增长：10.10%

　　或许大家觉得自己的认知被颠覆了，但我们在这一次大的资产价格变得中的表现与美国相比，只能算是小巫见大巫。

　　因为疫情，美联储开启了天量资金救市计划。

　　结果两个月出头，苹果公司股价涨幅高达38.07%！更为重要的是上涨的巨头，不止苹果一家公司，美国主要科技巨头全线上涨，微软上涨20.65%，亚马逊上涨28.98%，谷歌上涨28.32%，Facebook上涨41.17%。美国三大股指从底部上涨幅度最高超过了40%

　　经济不好，资产价格却大涨。美国早已生动展示了实体经济与资产价格如此背离的本质。

　　至此，你或许已经理解一座房子价格上涨的主要推动因素了，关键在于有购买力客群和货币供应量，有时甚至可能会背离实体经济的表现。

本文首发于微信公众号：小白读财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。