五楼居民想装电梯，一楼不想掏钱怎么办？

2013年，菲特台风过境，浙江省奉化市多处小区积水，奉化市大成路居敬小区严重积水，小区房屋在深达四五十厘米的水中浸泡了很长时间。

2013年年底，奉化市房屋管理局安监办组织第三方检测机构对泡水房屋予以评估并出具报告，报告将该房屋整体安全性等级评定为C级，建议对房屋尽快进行加固措施，确保安全使用。

然而，由于加固费用预估达五百万元，方案未能通过，事情就此搁置。

2014年4月4日上午，居敬小区一幢5层居民房倒塌，造成1人死亡。

事后，奉化市政府向事故中房屋倒塌的40户居民每户发放3000元慰问金和每人3000元的暂时安置费。

意外永远不会杜绝，任何人都无法确认下一次意外会发生在哪里。

但可以确定的是，商业保险或许可以成为破解事关房租安全之时维修与否的确定选项。

01

引入保险机制：

降低决策成本 资金保值增值

给居民满满的幸福感

随着我国住房市场化改革，住宅质量维护已成新社会管理问题。

2007年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》标志了我国住宅专项维修资金管理体系的正式建立。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存“住宅专项维修资金”，每平方米建筑面积交存数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。该笔资金旨在专项用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造。

当需要使用住宅专项维修资金时，需由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过（即“双三分之二”条件），并由物业服务企业或者相关业主组织实施。

只要超过一个人，就会有不同的意见。

由于我国业主组织发展滞后，绝大部分的维修资金仍由政府代管。在政府代管阶段，动用住宅专项维修资金需要满足“双三分之二”的条件。但在具体实施中，严苛的使用条件使得维修资金的使用效率并不高，利用率在0.2%-1.6%左右，并且在紧急情况下使用更为困难。

现实中，凝聚共识最好的办法或许就是引入商业化的运行模式。

近日，瑞再研究院发布的《“安其居，乐其业”—中国住房保险发展路径探讨》报告中就给出了一种可探讨的解决方案——在住宅专项维修资金中引入保险机制。

报告认为此做法有四点好处：一是降低决策成本，二是充分发挥保险公司的风险管理功能，三是提高小区物业的整体管理水平，四是可以实现维修资金保值增值。

如果将住宅维修资金转化为住房保险，可以采取三年一续保的形式，在此情况下，购买保险的决策频率降低为三年一次。在此期间，参保的住户遇到房屋渗漏，墙体损坏等问题，不需要征求其他业主的签字同意，直接拨打保险公司的报修电话，只要属于保单的保险范围，保险公司即派人上门查勘并安排维修，也不存在业主与物业就谁来承担维修费用相互扯皮的问题。

将维修资金转化为保险金后，对于单个项目是否应该维修的判断不再依赖个人，而是完全遵照保险保单里面事先约定的保险内容，只要符合保险利益并满足理赔条件，保险公司就有义务依据保险合同进行理赔，由此避免了“群体决策不公允”的问题。

保险公司每年对住宅小区的公共设施进行风险隐患评估，检查设施的维护状况。而且通过引入第三方保险公司为住宅小区进行风险管理和事故赔偿的服务，打破了物业企业的垄断地位，增强了业主的话语权。

值得注意的是，通过引入保险机制，还能实现资金的保值增值。当前维修资金多以银行存款或购买国债的形式存在，缺乏保值增值的有效途径。根据专家估算，我国 660个城市的住宅专项维修资金归集总量在10000亿元左右。数值庞大、使用周期较长的维修资金存在较高贬值风险。

2019年我国活期存款利率仅为0.3%，对于一个维修资金体量为1000万的小区，当年维修资金的增值仅为3万元，远远不及CPI的增速，实际购买力在逐年贬值。如果委托保险资管公司进行管理，参照2019年保险行业的投资收益，这笔“沉睡的资金”投资回报率高达5%，即使刨去管理费用，当年也能带来40万的收益，甚至能够覆盖当年保费的一多半。

消费者对于在住宅专修资金中引入保险机制普遍持积极态度。2020年5月，瑞再研究院对中国居住在一二线城市并且拥有自住房的577名居民进行了访谈调研，结果显示78%的受访者表示比较，或者非常愿意使用部分住宅专修资金为小区公共设施购买相关保险。而对这类保险持负面态度的少数消费者（16%），主要是由于对于险种缺乏了解。

报告认为具体推进住房保险有以下步骤：首先，借鉴先行试点地区的经验，与地方相关部门充分沟通，盘活住宅维修资金使用方式，通过购买保险，提高资金利用效率；其次，通过业委会、物业公司代表业主购买小区共管物业保险，明确物业和保险公司权责利范围；第三，保险公司利用保险科技，通过提供线上一体化服务，与业主进行互动，提高业主风险和保险意识。

瑞士再保险中国区财产险核保负责人张楚莹表示：“在海外，公寓楼的业委会为小区共用部位和共用设施、设备购买小区共管物业保险是非常普遍的做法，然而在我国，虽然公寓楼是城市住房的最主要形式，大家却对这种产品形式知之甚少。在住房专项维修资金中引入保险机制，确保了业主无需增量资金就可以获得更完善的保险保障和物业服务，是提升我国居民小区管理水平、缩小住房保障缺口的新型解决方案。”

随着中国很多住宅小区屋龄上升，住宅维修成本将会逐年上升，更有效地利用住宅专项维修资金，相信对维持和改善小区物业质量，提升居民生活质量都有重大的意义。

02

中国的住房保险渗透率约为0.01%

其实不仅住宅维修的问题可以通过保险机制来解决，更多的与房有关的问题实际上都可以做此尝试。

央行的一项城镇居民家庭资产负债调查显示，2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房是其中最为重要的有形财产，占比近七成。

我国住房保险对象以公寓楼为主，保障内容既包含屋内财产，也包含部分楼体结构，绝大部分保单为一年期，件均保费多在50元到100元之间。投保渠道以线下代理人为主，也有一部分来自线上平台，以及在办理银行贷款时应银行风险管理要求投保。

在其他发达国家，家财险的保费收入能占到财产险总体保费收入的一半左右，甚至更多，而中国仅为16%。根据中国银保监会数据，2019年我国家财险保费收入为91亿元。如果剔除其中的农房保险和政府巨灾项目，真正面向城镇居民的住房保险的占比会更低。

尽管城市住房风险暴露程度较低，但是依然面临火灾、爆炸、自然灾害等种种威胁。2008年5月12日汶川发生8.0级地震，造成了大量的人员伤亡和财产损失，直接经济总损失为8452亿元人民币。而住房保险的缺失，造成了巨大的住房财产保障缺口，许多损失无法得到赔偿。

在全部损失中，农房和城市居民住房的损失占总财产损失的27.4%，其次是包括学校、医院和其他非住宅用房的损失。然而，保险行业的总赔付金额仅为30亿元人民币，占损失总额的0.3%，而发达国家这一比例大多超过30%。

在灾害发生以后，四川省人民政府对无房可住的城镇受灾家庭给予2-3万元/户的资金补助，具体金额取决于家庭收入和人口数。同时，政府对受损住房的加固工作也给予补助，金额为0.1-0.8万元/户。

考虑到2008年四川城镇住房每平米2000-4000元的售价，购买一套100平米住房需要花费20万至40万元人民币，与此相比，政府2-3万元的补助可谓杯水车薪。但是如果进一步提高补助标准，又会给政府带来很大的财政压力。

瑞再研究院认为，较为理想的解决办法是将这部分风险转移给保险公司，既能够在大灾后充分补偿居民的住房损失， 帮助他们尽快恢复正常的工作和生活，也可以大大减轻政府的赈灾压力。

“瑞再研究院的数据表明，中国的住房保险渗透率约为0.01%，大大低于国外市场的平均水平，例如日本为0.18%，美国更是达到0.48%。如此巨大的保障缺口，与我们快速发展的住房市场极不相称。” 瑞士再保险中国总裁陈东辉表示：“在提升消费者风险意识的同时，瑞士再保险也希望与公共部门、银行业、客户及其他合作伙伴广泛合作，积极探索适合中国的住房保险发展模式，不断缩小保障缺口。”

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