入场临深的最低门槛！这里一旦买错抛都抛不掉！

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临深，一直是大胡子李老师看好的价值区域，但临深区域的楼市，当下的入场门槛真的越来越高。

东莞的房价还在不断飙升，限购政策也在不断升级；

广州的南沙，想要在好地段买一套，基本都要在3万/㎡以上；

而担负起拯救中山危亡的马鞍岛，最低价格也在2万/㎡以上。

放眼望去，一群房价高个子中的小矮人，只剩下惠州。

大胡子李老师一直都说，惠州并不是所有地方都值得投资，只有惠州临深的区域才有价值。

当然也有不少人认为惠州房子太多，认为能过来接盘惠州的人寥寥可数。

为了解决这个争论，这几天，我们都在进行惠州临深片区的考察。

看完一圈下来，我认为：

房子多不是问题，因为惠州临深区域的各个楼盘项目，未来将会有明显的分化。

通俗点说，就是旱的旱死，涝的涝死，好的项目在惠州的临深依然会很吃香！烂的将会万劫不复！

为什么我会形成这样的判断，下面我给大家仔细分析一下。

惠州临深的区域，准确的说是指惠阳临深和大亚湾西区。

这两块区域，现如今都是新房主导的市场。

相信很多人去惠阳和大亚湾临深，第一印象无它，就是房子多。目所能及的范围内，很多都是几十栋连成一片的大盘。

在惠阳和大亚湾随处可见的楼盘

图源：未来城市

近三年，惠阳和大亚湾的供应远超其他临深区域城市，

除了新盘房源较多之外，新房主导市场还有一个原因：

现如今买二手房比买新房性价比低。

简而言之就是，如无必要，谁买二手谁就是傻。

性价比低，突出的表现就是成本高。

这里说的成本高并不是指新房和二手房的房价倒挂。

因为单从房价上看，很多新盘的价格其实是高于二手房的。

就拿惠阳临深的保利阳光城(000671,股吧)来说，这个项目四期的新盘单价1.65万/㎡，但是二手，一期摆出来出售的房源均价只在1.5万/㎡左右。

那为什么1.5万/㎡的比起1.65万的新房性价比不高？

因为各种二手房交易税费+银行低于市场价的评估价。

考察中中介向我们透露，因为临深片区的二手房业主很多是投资，很少“唯一”；此外，临深区域的房子也很少有特别老的房子，房子都是过去几年才交的楼，多数也不满五，所以二手房交易税费，该少少不了，

假设拿一套阳光城100㎡的房子来说，如果算首套，单价1.5万/㎡的二手房和1.65万/㎡的新房成本完全不同。

新房的成本主要在1.5%的契税、0.05%印花税以及60元/㎡的房屋维修基金，粗略估算总价：

1.65万*100*(1+1.5%+0.05%)+60*100≈168.16万

再看二手房，如果二手房业主不唯一要算个税，惠州限售3年所以能拿出来出售的都满二，增值税免除；一期当初2015年原价卖的时候房价只有5600/㎡，这是个税算差额20%的基础，另外，中介费以3%计算。

在加上个税、契税和中介费这几个大头，不算其他杂七杂八的税的情况下，这套二手房买房成本粗略估算：

1.5万*100（1+3%）+1.5%*1.5万*100+（15000-5600）*100*20%=175.55万

很明显，从总成本上看，二手房加上税之后已经高于新房！

二手房税费计算明细

不止是总价，更致命的是惠州的银行对于二手房的评估价普遍会低于市场价。

一套1.5万/㎡的房子，银行评估单价可能只有1.3万/㎡，剩下每平米2000块首付就要自己承担，100㎡的房子，一下就会多出20万首付，对买家的现金要求也会增高。

这就使得想要在临深买一套二手，不仅要承担各种税费，还要看银行眼色，动不动就得拿多几万的首付。

买临深的二手像买深圳二手房一样憋屈，这谁受得起？

加上二手房放盘的本来就少，除非真有笋盘和真的想急着买房住下来，不然，真的没有多少人能选二手。

因此，在新房还有选择的情况下，二手房市场冷清一点也很正常。

看完前面，你以为惠州临深的二手完了？

如果你真这么认为，那你的格局就小了！

现在二手房市场不热，不代表以后就不行。

尤其是在各类配套成熟之后，临深区域的二手市场还有很大的空间。

为什么我如此坚信这一点。

第一，从考察中的观察来看，惠州临深片区并不是毫无人气，只要你的配套建设相对成熟的，人气不差。

比如以前很多人说大亚湾是鬼城，但这次从我现场的感受看，大亚湾西区的人流和车流都不少。

有人气，就说明这个区域未来的楼市价值依然有潜力兑现。

而聚拢人气的关键就在于商业、交通这些核心的配套。

第二，新房市场终将会过去。

别看现在惠州新盘不少，但把时间线拉长，其实整个房地产市场的开发已经进入到了中后期阶段，受欢迎的新房已经消耗殆尽，剩下的都没人光顾。

从这几天的考察来看，临深片区的空地其实不多了，你能看得着的空地，都已经在开发和建设过程中。

惠州临深在建的楼盘

整个新房市场，或许还会有个5年的周期，但过了这个时间段，二手房的周期就会到来，到那个时候，才是惠阳、大亚湾临深二手方集体“拼刺刀”的时候。

第三，靠近深圳。

不好意思，虽然说了很多遍，但是还是要强调，无论是惠阳的临深区域还是大亚湾西区，最关键的价值点还是靠近深圳。

两步路就到深圳，这个区位条件，多少城市羡慕都羡慕不来，有这个条件，惠州自然是想要抱紧深圳这条大腿。

离深圳只有几百米的临深项目深荟城

抱紧这条大腿的关键就在于交通。

当下的惠阳和大亚湾，去往深圳的交通通勤确实不怎么方便，只有公交和大巴。

比如大亚湾的龙光城去龙岗双龙地铁站就有公交快线，但这条公交快线的通勤时间至少要一个半小时才能到，能接受这个通勤时间的人绝对不是多数。

深惠两城的城际公交快线

但在交通各类线路规划之下，日后地铁通了、高铁通了、城际公路通了......深度融入深圳之后，对于深圳人的吸引力会大大增强，那时候的二手房自然会有大批深圳刚需消化。

当然，能消化不代表万事大吉。

刚需也好、投资客也好，对于惠阳和大亚湾临深的供应而言，始终是有限的。

胃口再怎么大，也不能吃太撑；消化也只会消化一部分，这也是我一开头会说未来会出现楼市分化的原因。

分化之下，拼的是楼盘品质、拼的是核心配套。

有配套有品质，就能主宰这一场分化，没有，就只有被分化的命运。

所以，那些小开发商开发的楼盘、那些有一些明显瑕疵的楼盘，都有可能在这场内卷式竞争中被淘汰。

与之相对应，一点点亮点，在激烈的竞争中也会被放大。诸如有很高得房率、小区里有个湖这些小亮点，都能有所加分。

当然，最为关键的还是配套。

临深区域的楼市，核心配套不是商业，而是和深圳相联系的交通配套。

所以，在惠州临深这么多供应的情况下，要想在日后的分化格局下占先机，优选靠近交通线的项目是最稳的。

而在惠阳和大亚湾临深，最关键的交通线毫无疑问是地铁。

我相信还是会有人对惠州的地铁有疑问，但还是那句话：根本不用担心惠州会不会通地铁，因为深莞惠作为深圳都市圈的核心地带，交通一体化是必然趋势。

而且最近也有粉丝在询问惠州通地铁的情况之后给我们发来了深圳交通局方面的回复：

不难看出，深圳对待延长地铁到惠州这件事的态度很积极。

老大哥都这个态度了，惠州的地铁开通真的只是时间问题。

从具体的地铁线来看，深圳通往惠阳和大亚湾的是14和16号线，现如今站点规划基本已经比较明确的是14号线，16号线不确定性比较大。

14号线潜在的站点

因此，在交通线选择中，14号线是优选，而在14号线沿线中，优选靠近深圳的站点附近的高品质、大开发商的项目。

上面说了那么多，总结一句话：在惠阳和大亚湾的临深片区，只有抓住核心的交通配套，才能成为天量供应下的胜利者。

作为入场临深的最低门槛，供应量大是惠州临深片区现实存在的问题，但我认为这只会让这个片区的行情形成明显分化，不影响临深的价值。

毕竟和深圳的距离摆在那，深圳都市圈成员的地位摆在那，这些基本面足以支撑惠州临深片区的楼市。

只不过，相比供应有限的南沙、东莞临深，惠州临深片区的选筹更为关键。

在未来的分化行情之下，如果能淘到真金倒还好；如果只能找到“废铁”，即便是临深的区位条件也填不了你掉进的坑。  | 佛山 | 惠州

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