再无洼地！下一波热钱还将奔赴而来！

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　　临深洼地惠州，即将加速填平！

　　这是本周，我考察完惠州临深市场后，最大的感受。

　　具体如何？听我细细道来。

　　惠州临深房价，开始迈向2w时代。

　　这并非是我夸张，临深核心板块各大项目，不少新盘价格已经达到2w。即使暂时还未达到的，也纷纷扬言今年再拿证，开盘价怎么也得2w！

　　不过不同板块还是存在些差距：

　　大亚湾临深板块，发展最为成熟，城市界面最好，龙光城为首的大盘老项目，价格已经来到2w，独树一帜的锦绣壹号，去年起价格就稳居2.5w。

　　龙光城望湖3栋2w

　　大亚湾万达商圈附近的新盘，几乎各个以2w为目标，碧桂园翡翠山1.85w，据称在片区已经算是良心价，它的参考坐标是河对岸的星河丹堤，自带华附小学与cocogarden，价格早已突破2w。

　　碧桂园翡翠山内湖

　　南站新城发展暂时较新，目前价格还算有性价比。碧桂园南站新城项目引进华师附小，二期精装修1.75w，项目一共16期开发，目前入住可以入学华附，但未来新项目离地铁与南站枢纽会更近，价格势必也不会低。

　　白云新城，目前在售项目仅剩两个，保利阳光城(000671,股吧)毛坯价格在1.65w，金辉悠步观澜距离未来的14号线东延站已经2.5km，位置越来越偏了，目前毛坯价1.5w，但是销售人员告诉我，接下来拿预售证，毛坯估计也要1.8w了。

　　金辉悠步观澜售楼处

　　可以说，整个临深板块，只要项目位置还算核心，价格开始齐齐向2w迈进。

　　当然，这只是新房市场，要说整个市场涨价，还需要看二手市场。

　　但虽然二手市场并未成熟，但整个市场也绝无降价、捡漏的可能。

　　1、整个临深板块，不是没有低价的房子，但这些房子大多有硬伤，不是楼龄老旧、就是户型、楼层、朝向不佳。比如说中萃花城湾，楼龄老旧，外立面已经开始脱落，目前成交价在1.3w附近。

　　2、随着地铁确定性越来越高，业主的信心非常强，挂牌价随着新房，也开始向2w进军。目前市场上诚心出售的房子非常少，在利好没有真正落地之前，大多是钓鱼试价。

　　不着急用钱，大家都是先放着，钱拿在手里也是贬值。据中介介绍，目前整个惠州临深各大小区可卖得不过30套。

　　3、二手房的购房隐形成本很高，这是二手市场不吃香的根本原因。惠州房产目前银行评估价，低于小区平均成交均价1-2k，并且二手税率更高，大概在6.27-6.3。相比新房首套5.8，二套6.1，相同总价的房子，二手房对首付要求更高，月供上也并不划算。

　　市场上略低于新房价格的房源不少，但对于买家来说，首付要求更高，购房成本并没有降低。

　　可以说，临深一二手房价，已经齐齐向2w时代迈进！

　　购房成本在上升，并且，接下来毫无下跌的可能。

　　为什么说没有下跌得可能？

　　临深的新盘，越建越偏，已经成为趋势，未来核心优质地块越来越稀缺。

　　虽然惠州常常被诟病为房子多，但是这次考察我们发现，优质新盘正在逐步消耗殆尽，核心地块均已被大开发商拿下，随着新房逐步消化，接下来迎接临深板块，将是一个越来越成熟的二手市场。

　　比如白云新城，目前仅剩两个楼盘在卖，并且新开盘的金辉悠步观澜，位置已经处于白云新城边界，越建越偏，项目的一侧马路还是全是民房。

　　市场已经开始分化，核心与非核心，大开发商与小开发商，配套好坏，价格与入住率开始走出梯度。

　　商圈更多，发展更加早的大亚湾西区，整体价格会高于惠阳。有好学校与好商圈加持的项目，价格也会高于周边，比如星河丹堤，自带cocogarden，与华师附小，房价直接2w，与河对岸的碧桂园翡翠山，1.85w拉开价格。

　　不过高品质的项目，在市场是非常吃香，碧桂园翡翠山，作为靠近万达，同时离惠州南站仅有2.5km的项目，二手均价已经1.8w，与该项目新盘价格有的一拼，据称是整个大湾区唯一一二手倒挂的项目。

　　核心地块+品质开发商，是目前惠州临深市场，最吃香的选畴标准。

　　这一点，在夜晚亮灯率显现非常明显，尽管许多小开发商会在实用面积上，给足优惠。但是真正得到市场认可的，还是大项目。比如恒大、保利、碧桂园、龙光城等等，入住率能达到三分之二。

　　保利周四晚10点亮灯率

　　市场的选择已经说明一切，楼市的分化已经开始。

　　目前占据板块核心与高品质的项目，未来房价还将上涨。

　　与此同时，未来1-2年，惠州临深轨道利好即将兑现，今年年底将有确切新消息。

　　其实自去年9月，交通部发文已经基本为14号线东延段定调，文件称：通过1-2年时间，将深圳14号线东延至惠州惠阳纳入深圳市城市轨道交通第五期规划，并启动建设。该文件由交通部首发，国务院转发，其效力基本等同于发改委批复。

　　最近又迎来新进展，有粉丝收到深圳交通回复，具体如下图：2021年年底，会完成深圳轨道交通第五期建设规划编制。

　　也就是说，深圳14号线地铁东延惠州惠阳段，正式进入程序推动，年底就会有消息，距离利好落地将再进一步！

　　地铁落地，就是惠州此刻最大的利好暴击。环沪昆山花桥，因为地铁的开通，部分近地铁项目甚至猛涨至3w。

　　在如此重大的利好刺激下，市场预期还将进一步爆发，惠州作为环深的最后洼地，房价将加速回归，洼地也将加速被填平。

　　跃居2w，甚至冲刺3w的势头，很难停歇。

　　此刻的临深如何下手？

　　未来1-2年，惠州的市场还在逐步成熟，利好也将会逐步兑现，选对板块和项目，当下买入惠州，实则还有很大一波空间。

　　基于市场情况，我总结了临深买房几大原则：

　　1、临深惠州只有两大价值地段，地理临深与轨道临深。

　　前十年的临深市场看万达，但未来的惠州，一定会向地铁让道。

　　地理上的临深，只能接纳坪山、龙岗工作的刚需客，而轨道上的临深，才是真正的拉近与整个深圳的距离。

　　轨道临深的价值，要远远高于地理临深。目前，白云站与惠州南站，是14号线快线进入惠阳，最确定的两个站点。

　　综合临深四大板块的价值与价格来看，我认为目前四大板块价值排序应该是：

　　惠阳白云新城>南站新城>大亚湾万达>大亚湾临深。

　　白云新城同时满足临深+近轨道，结合目前的性价比来说，依旧是价值的顶峰。

　　2、能大开发商绝不小开发商，大开发商在配套和品质打造上更有保证。眼下的小差距，将会拉开未来的大距离。

　　3、除此之外，把握性价比，房价与得房率集合起来，精装修与毛坯综合考虑，将成本控制在最低，这是未来二手市场最大优势。

　　当下的临深，已经处在转折的交点。

　　价格开始上涨、市场逐渐成熟分化、利好即将兑现，临深惠州的洼地，到底还能撑多久？

　　而错过惠州，环深将再无洼地！

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