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10年调控,房价却越调越高!这个城市已进入死局?

2021-04-07 19:39:50 和讯名家 

十年调控两茫茫,看房价,一直涨。

这就是过去这么多年深圳楼市的真实状态。

这几天,一张由网友整理出来的深圳过去十年的调控历史图广为流传,又掀起了大家对调控的议论。

从这张简单整理的图中不难看出,过去十年深圳的调控不可谓不密集。

但最吊诡的问题在于:过去调控最密集的这十年,也是房价涨的最快的10年。

调控越猛、房价越涨,调控不影响上涨,悄然成为深圳人的共识。

根据这张调控历史时间轴,我们具体整理了过去十年主要调控措施和房价的关系图。

从图中可以看出,过去十年压制楼市的大调控有5次:

2010年限购令

2016年325新政

2016年104新政

2018年新房限价和住宅限售

2020年715新政

每一次大调控,房价都会有变动,下面给大家简单分析一下调控之后房价的变动情况。

2010年限购令

因为2008年全球金融危机所形成的连锁反应,导致资金涌入房地产避险。2008-2010年期间,深圳房价一路上涨,到2010年时房价涨到20205元/㎡。

2010年颁布深圳9.30”政策之后,规定本市户籍限购2套,非本市户籍要提供1年社保且限购一套,深圳开启限购元年,深圳的房价开始稳定,但稳定之后便是缓慢上涨。

2016年325新政

维持了4年房价相对稳定上涨之后,2014年末国家开始降息,加上2015年3月30日深圳又开始实行楼市新政:公积金贷款首套房首付比例降为2成,二套房商业贷款首付比例降低为4成,彻底放宽楼市。

深圳的房价也从2015年3月份的29775元/㎡上涨到2016年3月的56149元/㎡,涨势迅猛,也正式开启深圳的高房价时代。

紧接着就是325新政调控,非深户社保1年要求变为3年。

调控后房价开始下跌,但没过几个月又开始缓慢回升。

2016年104新政

因为325新政并没有完全打压到深圳的楼市热度,房价依然在涨,所以深圳在10月份有颁布了104新政,非深户社保要求3年变为5年,进一步加强了调控。

这次调控之后,房价的下降势头很明显,从9月份的61660元/㎡降到了11月的54670元/㎡。随后一年房价横盘在54000元/㎡左右。

2018年新房限价和住宅限售

2018年,依旧维持2016年调控的主基调,年初新房开始限价出售,3月份部分银行停贷、利率上调,同时把成交价、评估价、网签价三价合一。

年中深圳宣布商品房限售3年、公寓限售5年,这时房价依然整体维持在54000元/㎡左右,但到了2019年,房价涨势重启,随后豪宅税的取消,无疑是对楼市又一次刺激。

2020年715新政

2019年开启的上涨势头,在疫情导致经济出现危机之后进一步被强化,房价一路上涨,2020年7月份的时候,房价已经到了74332元/㎡,715新政之后,房价完全没有被打压的感觉,一路涨上9万/㎡。

直到指导价政策出来,房价数据物理性消失之后,这个涨势才停止下来。

从这几次调控和房价变动的关系来看,除了去年的715新政,调控多数情况下都能够让房价暂时冷下来,但所有调控最终都不能阻止房价长期上涨的趋势。

深圳的调控措施越来越严,花样也越来越多,房价上涨却越来越快。

所以,说深圳调控越严,房价越涨,真没毛病!

既然越调越涨,那要调控何用?

首先,要明确的是,调控的目的不是为了降房价,而是为了稳楼市。

回头看每一次调控的时间节点,其实都很清楚地表明了这个目的。

比如说在去年715新政发布前,早在3月份,整个深圳楼市的热度就已经开始发酵,经营贷流入楼市、房价开启上涨,一切牛市的信号都已经释放出来。

但3-6月这4个月的时间,深圳始终没有挥下调控的大棒,如果真的是为了压制房价上涨,那调控在这几个月的时间里早就应该出手了,等到7月份才实施调控,说明房价本身并不是调控时机选择的主要考虑因素。

只有热度到了不得不控的时候,才是调控出场的时间。

除了目的之外,深圳调控的发力点也不针对房价。

深圳的调控,从来都是各种“限”,限价、限购、限售,目的都很直接,就是让你现在暂时买不了房也卖不了房,打击和限制市场的短期需求。

但在深圳这么些年的调控教育下,我想大家都应该明白一个教训:限制需求是解决不了房价问题的,只有解决深圳楼市的供应问题才是根本。

但一直以来,深圳的调控很少涉及到房屋供应,这也就说明,一直以来深圳的调控思维都是能堵就堵,先把热度打下来再说。

调控的思维起点都不是解决房价问题,能指望它的结果最后影响房价?想什么呢?

不过,调控和控房价目标的偏离,并不完全是深圳的问题,因为深圳的调控主动权不在深圳手上。

作为全国楼市风向标,深圳的调控动作,象征意义大于实际意义,短期效果优先于长期效果。

作为房价最高、楼市最火热的城市,如果深圳都不调控,那其他城市还会去调吗?

在此基础上,深圳调控的姿态是必须的,短期内把楼市的火调下去也是必须的,至于未来,就扔给未来去解决吧。

所以,深圳需不需要调控,从现实来看压根不是一个问题,因为外界的压力就足以逼迫着深圳走向调控。

既然调控这么多问题,我们大胆设想一下,如果没有调控,充分让楼市市场化,深圳楼市会怎样?

我觉得,市场一旦放开,首先肯定会导致整个深圳楼市价格的全面上涨,当然,各个区域的上涨幅度会有所不同,东西部的房价分化会越来越大。

像西部的宝中、前海这些板块,从现在的10万/㎡上涨到20万/㎡甚至30万/㎡都有可能。

那东部呢?上涨幅度可能就会小一些。

像龙中、大运这些板块,顶多涨到10万-12万/㎡之间就差不多了。

但房价涨上去之后呢?

在市场调节之下,大概率会回调!

为什么?因为市场条件下,任何价格都需要有真正的购买力支付才有意义。

当现实的购买力只能支付10万/㎡的房价,你涨到30万/㎡,谁买?

没有现实成交,房价就不可能有底气继续维持高位,在此之下,房价必然回调到相对合理的区间。

这就是市场机制调节的作用。

而在房价分化和市场调节机制下,那些有着很强购买力的人自然会奔向高房价区域,没有钱买高房价的西部,那就选东部,东部都买不起,那就选择公租房或者租房。

最后的结果,就是不同房价梯度的区域对应不同购买力梯度。

但是,这一切的发生都要有前提!

如果只是纯粹放开限购和其他限制,那么在购买力过剩的情况下,必然会导致市场混乱!上面说的这些就会成为空想。

对于一个没有调控的楼市市场,想要维持稳定,有一个重要前提就是维持供需的相对平衡,

因此,深圳楼市要想在没有调控的市场中维持稳定,一个很重要前提就是:解决供应问题。

只有在房屋供应能够维持供求相对平衡的情况下,市场调节的作用才能发挥,上述的所有设想才能成立。

过去10年,深圳的调控很少提及供应,也没有实际的加大房屋供应的举措。导致了房价的一涨再涨,越是调控反倒是越加刺激了需求。

也最终形成了调控压不住房价上涨、房价上涨推动更严格调控的恶性循环。

其实,如果跳出这个循环,想的长远一些,应该要看到,无论是调控还是不调控,走到最后,深圳楼市都要面对一个终极问题:房屋供应问题。

下一个十年,如果不解决供应问题,就算再多一张密密麻麻的调控政策表,那对深圳而言又有什么意义呢?

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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