父母有房的，这篇一定要看！

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01

最近清明给我爸扫墓，发现这些年墓地价格飞涨，想聊下真实通胀率，就写了《上周扫墓，吓了一跳…》

扫墓时，我妈还聊到当年我爸去世后的房产继承问题，也是捣鼓半天，就想再写一篇，聊聊房产继承问题。

这篇文章很重要，父母名下有房，将来想继承的，务必看仔细了！

很多人父母名下都有房产，你可能觉得自己独生子女，父母百年后，房子天然就是自己继承。

但实际情况，可能比你想的更复杂。

以我爸当年去世后的房产继承为例。

这房子属于我父母婚后财产，虽然产证上只有我爸一人名字，实际还是夫妻各占一半。

所以能继承的，只有1/2产权。

法定继承的第一顺位继承人是：父母、配偶、子女，各占1/3。

如果我爷爷奶奶都健在，各分1/6，只有一个健在，分1/3；

如果我还有兄弟姐妹，我们几个平分1/3，独生子女的话，这1/3全拿走；

剩下1/3，是我妈的。

我奶奶很早就去世了，所以这房子继承后的产权，理论上应变成：

爷爷占1/6，我占1/6，我妈占4/6（自己本就拥有的一半+继承我爸那一半份额的1/3）。

第一步，我们先去奶奶生前居住的街道，调取死亡证明，证明奶奶已去世，父母的那部分法定继承，只有爷爷享有；

第二步，和爷爷一起，去公证处办理自愿放弃遗产继承的公证手续；

第三步，公证处经过仔细审查后，收取房屋评估价值0.3%的公证费，过一段时间，出具公证书。

第四步，我和我妈拿着公证书，及身份证、户口本、房产证、结婚证、独生子女证、我爸的死亡证明等相关资料，去房地产交易中心，重新办理新的产证。

产证份额变成：我占1/4，我妈占3/4。

02

几年后，我爷爷也去世了，他在杭州有一套房，也需要继承。

理论上，还是他的父母、配偶、子女第一顺位继承。

我爷爷去世时都90了，父母早不在了，尤其是我曾祖父，解放前已去世，根本找不到相关资料，只能找到我曾祖母资料，所以最后只能默认推定，我曾祖父已去世，父母这边继承权就算PASS了。

配偶也一样，我奶奶先于爷爷去世，PASS。

子女这边有点小复杂，因为我爷爷4个子女，理论上4人各占1/4。

但其中两个儿子都先于他去世，是不是房子由剩下两个孩子平分？

不，这里要引入“代位继承”的概念。

也就是有继承权的子女虽然先于老人去世，但子女的子女，也就是孙子女辈还活着，可以代替父辈继承，叫代位继承。

于是按法定继承，我占1/4，堂哥占1/4，叔叔姑姑各占1/4。

因为这房子在外地，无论前期公证还是后期过户，都得全体继承人到场办理，还不止一次，太麻烦。

后来我们家开了个会，想了个办法，其他三位全选放弃继承，由我全部继承，这样只要第一次去公证处全体出席，后面的事我一人跑腿就行。

我爸和我爷爷的房产继承，整体上还算顺利，只是要多跑几次腿，费点事。

真正麻烦的，是出现“转继承”。

03

去年网上有个刷屏的案例，就很有代表性。

小丽是独生子女，多年前父亲已去世，最近母亲去世，在杭州留下一套房产，一直登记在小丽父亲名下。

现在她想把房子过户到自己名下，但她拿着房产证、身份证和父母的死亡证明，房管局却不给过户。

因为仅凭这些资料，无法证明小丽是唯一法定继承人，她必须出具公证处开具的公证书，证明这一点。

但公证处说，你这情况，得把你爸妈全部兄弟姐妹都叫到现场，才能办理。

这下小丽傻眼了，因为他父母的兄弟姐妹全国各地都有。

为何会出现这种情况？

首先，作为婚后财产，小丽父亲去世后，房子1/2产权属于父亲遗产，当时就应继承。

但因为母亲还在，继续住着，就没想到马上去办理继承和产证更名手续。

最大的问题来了：小丽父亲去世时，小丽奶奶还健在，所以小丽父亲那一半房产份额，小丽、小丽妈妈、小丽奶奶，应各占1/3。

后来奶奶也去世了，并不意味着奶奶之前有权继承父亲的房产份额就凭空消失了，而是会出现转继承问题。

意思是，继承人明明晚于被继承人去世，但因为种种原因，生前没继承遗产，等继承人去世后，他的继承人，也有权转继承此前理应继承的遗产。

也就是小丽奶奶晚于小丽父亲去世，但生前没继承遗产，现在也没法再办理放弃遗产继承手续，只能由小丽奶奶的继承人，继续继承小丽爸爸的遗产。

而小丽奶奶的继承人，也是她的父母、配偶、子女。

父母和配偶当然早不在了，子女有4个，包括小丽大伯、二伯、爸爸和小姑，各自继承1/2（小丽爸爸遗产）*1/3（小丽奶奶继承部分）*1/4（四个兄弟姐妹转继承）=1/24。

因为小丽父亲先于奶奶去世，这1/24又由小丽代位继承。

再加上小丽母亲本就有1/2房产份额+继承父亲遗产得到的1/6份额，合计母亲拥有2/3份额。

因为小丽母亲的父母和配偶也都已去世，只有小丽一个独生女，这部分也全由小丽继承。

即，理论上，小丽总共能继承的份额是：

1/6（直接继承父亲遗产）+2/3（直接继承母亲遗产）+1/24（奶奶继承父亲的遗产，又由父亲转继承，又有自己替父亲代位继承的部分）=7/8。

好烧脑啊，已经看不懂啦啊啊啊……

剩下1/8，由下列亲戚继承——

小丽的大伯先于奶奶过世，就由大伯三个儿子代位继承，各继承1/72，大儿子二儿子都生活在上海，但小儿子出国定居了。

小丽的二伯还在，和二婶离婚了，但离婚时间晚于小丽奶奶去世时间，所以小丽爸爸的遗产，对二伯来说属婚内获得的共同财产，已离婚的二婶也有份，二伯和二婶，各占1/48。

小丽的小姑小姑父都还在，也没离婚，合计占1/24，但小姑当年插队去了黑龙江，就在当地结婚安家了。

小丽如果想把房子过户到自己名下，就得说服上面那么多亲戚，肉身跑到杭州，亲自办理放弃遗产继承的手续。

人家是否愿意放弃继承，是未知数；

就算愿意放弃，愿不愿意跑个大远门，也是未知数——毕竟，小姑一家在黑龙江，大伯小儿子更是在国外。

还有一个已离婚的二婶，人家愿不愿意配合，更是未知数……

04

其实，问题本不用搞这么复杂。

原则一：遗产继承，宜快不宜拖。

如果小丽父亲去世后，家人能马上完成继承过户手续，也就没奶奶去世后遭遇转继承的连锁问题了。

原则二：未雨绸缪，先立遗嘱。

如果小丽父亲生前就能立下遗嘱，后续继承就会非常方便。

我国财产继承原则是：遗嘱继承优于法定继承，在没遗嘱继承的情况下，再按法定继承办理。

注意，这里说的遗嘱，并不是口头一说，甚至书面或录像遗嘱，都不一定靠谱，因为普通人不是法律专家，自己搞的遗嘱，可能存在法律瑕疵。

最好的选择，是公证遗嘱，由公证处出具公证书，具有最强法律效应。

当然，理论上说，只要法定继承人中的任何一个质疑公证遗嘱，还是可以发起诉讼，争夺遗产。

在港台豪门恩怨狗血剧中，大佬有N房姨太太，这种撕逼场景并不少见。

但咱普通老百姓(603883,股吧)，父母一般就留一套房子，大多也是独生子女，一般做好公证遗嘱就行了。

问题是，中国人普遍忌讳死亡，觉得立遗嘱不吉利，老人实在心理抗拒，咱也不能强求。

如果不是突然去世，而是医生判定有生命危险时，父母大脑尚清醒，即使行动不便，也可以请公证处到医院上门办理遗嘱公证。

PS：除了父母原有的房产，家里如果新买房，写谁名字更合适呢？

写父母名字，未来去世后有遗产继承问题，可能会被征收遗产税；

写自己名字，未来开征房地产税，自己名下房产太多，也可能会被征房地产税。

遗产税和房地产税都是发达国家用来劫富济贫，缩小贫富差距的重要工具，我们早晚会征。

但从这些年两会报告看，房子问题较棘手，房地产税大概率5年内就会正式开征。

但遗产税开征风险更大，可能会逼富人大规模移民，所以我估计10年内还征不起来。

因此同等条件下，目前阶段，我建议一个家庭尽量不要名下持有太多房产（全国范围合计），可以分一点给父母（和你是两个家庭），规避房地产税征收风险。

PSS：我本人目测没这困扰。我名下房子不会留给儿子，我会把大部分财富用于慈善，造福社会。

5年前写的文章，就说的很清楚了——

《如果有一天，我离开人间，请把我的钱，撒落你心田》

下个视频，我们大凉山见~

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