房产投资的劣根性

　　从2021年2月1日起，我发文开始强烈预警楼市风险，告诉大家一线房产暂缓投资，今年是二三线的狂欢之年，同时也是调控大年，而且警告各位：房价大涨，今年内会结束，明年楼市会重归平静。

　　有人说我文风变了，从去年的看多派变成今年的看空派了。我简直笑点大牙！如果你们从2017年就开始关注我的话，一定知道我从不站队。看多派一定是卖房子的，看空派一定是没房子的，在我看来都是入门级小白。

　　我不理解这世界上为什么会有永远看多或永远看空的傻X！真够傻的！都是成年人，该买就买，该停就停，只唯实不唯心，顺势而为，这点道理都不懂嘛！

　　因为我平时能接触到大量的投资客和粉丝，我深刻的发现，绝大多数情况下，导致一个人踏空和错失购房机遇的原因根本不是钱，而是他潜意识里的劣根性，也就是对房产投资错误的认知和判断。

　　这种劣根性的可怕之处就在于，他会用自己一生的错误行动来证明自己意识的错误！

　　所以，我觉得我很有必要给大家深挖剖析一下房产投资意识里的劣根性都有哪些，大家一定要引以为戒！

　　1

　　未来房价如葱

　　成功人士放个屁都是香的！“未来房价如葱”这句话要是外卖小哥告诉你的，你一定会鄙视他，但恰恰是出自马老师之口，所以害人不浅啊。现实生活中，假如你碰到信仰这句话的人，一定要避而远之，小心他拖你后腿，玷污你的上进心。

　　近期最热的新闻就是第七次人口普查，说实话，很多人是抱着看笑话的心态在等待数据公布的，但结果是很多看空派始料未及的。

　　的确，出生率是越来越低，老龄化是越来越高，但是我们发现越是房价贵的地方，人口流入的越多。

　　与六普相比，这次七普常住人口增长最多的省份是广东、浙江、江苏。2010-2020年，全国新增7205万人，而仅仅是广东+长三角的沪浙苏，就新增了3980万人，占据全国新增人口的55%。

　　15-59岁劳动人口占比这一项，全国比例是63.35%，而各省市比例最高的top5依次是广东68.8%、北京68.53%、浙江67.86%、青海67.04%、西藏66.95%、上海66.82%。什么意思呢？出生人口是越来越少了，老人是越来越多了，但是越是房价高的发达省市，劳动人口的数量反而是最多的。

　　七普之后各省份陆续公布了省内各城市十年来的人口增量，目前为止除了南京之外，所有省会城市的人口增量都是压倒性的碾压省内其它地级市，省会的人口虹吸现象越来越严重。

　　以上数据用一句话总结就是：大城市的高房价可以阻碍生育率，但是不会阻碍年轻人口蜂拥而至。

　　未来，鹤岗房价如葱，我不反对，但是一二线大城市房价如葱真的是意淫出来的无稽之谈！

　　人口减少导致房价下跌这种谬论，第一个跳出来反对的不是炒房客，而是主流媒体。5月19日，《经济日报》发文《人口增速放缓 楼市未必下滑》，原文如下：“第七次全国人口普查数据发布，我国总人口数增长速度延续放缓势头。然而，人口增速放缓，并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内，支撑我国房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在，房地产市场结构性发展空间更大”。

　　从几年前开始，有一种观点特别流行：“现在的独生子女，未来会继承爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母的房子，人手几套房不成问题，未来大家都不缺房子，房价会如葱”！坚信这个理念的人不在少数。但是这个理论严重忽略了新移民这个群体。随着城镇化的推进，农村人进城、小城人进省会，省会有钱人送孩子去一线。七普数据告诉我们，随着落户政策的放宽，流动迁徙人口将持续大量的高度聚集在一二线城市，在这些城市中，好房子是永远供不应求的。

　　房价如葱，说白了，就是无房户和躺平族意淫出来不劳而获的产物，相信这种劣质观念的人，在任何行业都不可能有所作为。

　　2

　　低估调控的决心

　　2020年的祖国大陆上，没有任何一个城市实质性的放松调控，但房价还是明显上涨了。以前的调控已经很严，但我们永远有办法发明出更新颖、更内卷的调控政策，比如二手房指导价、积分排队摇号打新、刚需的定义、限制离婚买房、学区房招生政策、三道红线两道红线、土地拍卖两集中。有时很难想象，以上如此众多的政策都是在短短的半年内发明出来的。在无法保证供应量的基础上，制定规则，让购房者内部竞争，这是我们的强项。限制你的政策是无上限的，没有想不到，只有做不到。记得去年吴敬琏先生曾经说过一句话：“经济学研究不是仅仅靠发明几个新词汇”。

　　2020年最大的奇迹是什么？就是高层不允许放松调控的前提下，各大城市都在披着人才的外衣，定向放松限购，然后导致房价大涨，比如广州杭州等等。上有政策，下有对策。

　　所以，千万不要低估调控的决心，更不能小瞧放松的魄力，房价这块儿，我们是拿捏的死死的！

　　那有什么实际指导意义呢？就是只要开始收紧调控了，房价必定会降，只要开始放松政策了，房价必定会涨，绝对没有例外。千万别用自己短浅的目光去与大势对抗！

　　只有你真正理解了这一点，你才能永远踏准周期！

　　3

　　一套房子住到死

　　买房卖房装修换房，是既琐碎又烦躁的事，所以，很多人买房时都是付出了全部家当和身心在置办这个窝，而且打算自住一辈子。那么我告诉你，这种思想是既愚蠢又错误的。

　　在国外，不动产是可以住几辈子几百年的，但是在国内，不动产是必须更新迭代的。因为我们的政策和开发商不提倡做真正意义上的不动产，品质能保持20-30年就是非常不错的了。2000年以前的房子毫无品质可言，从2018年开始的新房限价，逼迫开发商只能造最烂的房子。不是教大家喜新厌旧，而是只有不断置换，你才能不被品质和时代淘汰。

　　所以，你名下的房子，只要房龄接近20年，就一定要置换掉，当然钻石地段稀缺景观的顶豪产品除外。

　　不要对房子产生感情，也不要留恋周围配套的完备，房子的唯一作用就是要保值升值，千万不要等房子的商品属性耗尽了，才想起来置换，你都嫌弃了，谁还会来接盘！

　　4

　　用自己的收入衡量房价的贵贱

　　很多人愤世嫉俗，北上广深的房价为啥如此之贵，几千万的豪宅都抢的头破血流，自己一家人这辈子的积蓄也买不起一套豪宅。贫富差距为何如此之大。

　　其实很多人的财富不一定是自己挣来的，而是出生就有的。财富的多寡，不仅要靠个人的努力，更多的是靠家族的积累。

　　千万别羡慕那些年薪百万的人，因为他们同样觉得自己是穷人。他们绝不是炫耀，而是发自内心的觉得自己挣的太少。

　　别说在一线城市，就是在二三线城市里，年薪百万也同样存在无力感。给大家讲个小故事：我一个上海的朋友，42岁，工作收入很普通，他有次聊天和我说，只要单位现在给他200万，他就可以提前退休，我虽然感到诧异却可以理解。我把这个笑话告诉了太原的另一个朋友，他说200万在太原都买不到一套像样的房子，在上海更是寒酸至极。

　　你知道的越多，你就越知道你不知道的东西越多；你越有钱，你就越知道你的钱真的不值钱！

　　其实，不论你挣多少钱，你永远都觉得自己是低收入的那群人！

　　这轮牛市，越贵的房子涨的越凶，越便宜的房子反而根本不动。

　　所以，千万别用自己微薄的收入去衡量房价的贵贱，更不要以此判断房价要崩盘。

　　你觉得房价贵，其实是你自己在倒退！

　　5

　　活在过去

　　买房人，千万不要沉浸在大涨前的房价中，觉得去年才8万今年卖10万就是泡沫；卖房人，也不要沉浸在下跌前的虚幻中，去年还能卖10万现在只卖8万亏死了。

　　这两种思维都是人的劣根性，一定要摈弃。房产买卖，永远只参考当下的市场价，做最正确的操作。活在过去，只会延误时机。

　　决定你该如何操作的，决不是房价，而是走势！

　　那么，如何从第一视角判断市场走势呢？什么是牛市，牛市就是容不得你还价，容不得你思考，睡个午觉房子就被人买走了；什么是熊市，熊市就是你房子挂出去，十天半个月也没人看房，好不容易来一个，还是走过场，看完再没有音信；什么是高位横盘，高位横盘就是房东从频繁跳价转变为可以给你便宜个三五万；什么是触底反弹，触底反弹就是你纠结了很久的房子，突然被人抢走了。

　　6

　　高抛低吸

　　房产投资里最大的陋习，就是高抛低吸，没有之一。

　　我知道很多粉丝都会幻想，房价大涨后高点抛掉，等大跌之后再抄底。这是极端错误的思维，首先，能完美踩准各个节点的人凤毛麟角，其次，房价从来只有大涨而没有大跌，另外，一买一卖的交易成本和房票贷票的损耗，是高昂且不可逆的。

　　因此，楼市里从来没有高抛低吸，只有悲惨踏空。千万不要用炒股炒币的垃圾思维来套用楼市。

　　落到实操里就是：买卖必须无缝衔接，手里永远只拿砖不拿钱！

　　7

　　新房癌

　　一座城市，新房普遍都比二手房贵，这样的城市不值得纯投资。

　　同板块内，相似品质的二手次新房价格严重低于新房时，说明两个问题：一、空置房太多，库存太多，你买来新房后未来二手房根本抛不掉；二、当地人只喜欢新房，不喜欢别人住过的二手房。

　　房产投资的命脉就是二手房，二手房市场不发达的城市，千万不要去投资。

　　8

　　信息屏障

　　不知道你们是否发觉，就是和人聊天的信息密度太低。什么意思呢？就是和一个朋友或者同事每天见面每天聊天，内容都是大同小异，而且一个人的眼界是有限的，他每天所能传达出来的信息量是极低的，而且极具片面性，他所说的话仅仅代表他自己一个人的观点和判断。你从他身上汲取的营养是有限缓慢甚至错误的。

　　因此，经常在一个固定的圈子里混，就会在你周围形成一个信息屏障，新鲜事物、新鲜资讯就无法抵达你们这个圈子，结果就是坐井观天、与世隔绝，各种做大做强的机遇根本无法接触到。我之前在一篇原创中就专门讲过，一个家族必须至少要有一位房产投资爱好者，否则这个家族大概率会在房地产盛宴中整体落败。其实就是这个道理。

　　不仅是房产投资，各行各业都是如此。想要有所作为，就需要你不断的破圈，接触不同的圈子和人，接触不同的新资讯和新事物，而不是固步自封，整天与不思进取、牢骚满腹的损友闲聊扯淡、浪费生命。

　　9

　　房价已到天花板

　　假如生活中你碰到有人说：“房价已经很高了，不可能再涨了”，请迅速把他拉黑。这是我有生以来，听到最最最愚昧的一句话！这句话说了二十年，被打脸了二十年！

　　给大家讲两件事：

　　2017年12月15日，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》获得国家批复同意。这份重磅规划里明确规定：“严格控制常住人口规模，至2035年上海常住人口控制在2500万人左右”。而刚刚公布的七普数据显示，上海2020年底常住人口已经达到2487万人，只有13万的差距了。而上海去年刚刚才放开了清北复交同华的本科生落户和全国博士以及985、211硕士的落户。

　　上海已经开始大力度抢人，而规划中未来15年13万人的额度必然是严重不够的。上海2035年2500万人的这个人口天花板是注定会被短期突破的。

　　另外一件事。最近一段时期，任泽平在各种场合不停的强调说：“未来5年要买抗通胀的硬通货，硬通货有三个：第一，人口流入的都市圈的房子、土地；第二，供给稀缺的贵金属；第三，大赛道的龙头公司。”

　　这两件事结合起来，你们应该会有自己的判断了，千万别被一些假象忽悠了！

　　其实，在我看来，未来几十年，房地产都是第一硬通货。你看看，疫情之后的所有发达国家，美国、欧洲、韩国、日本，哪个不是房价大涨特涨，我国的涨幅根本就是小菜一碟。

　　10

　　楼市里的loser

　　我接触的买房者、投资客和粉丝特别多，人见多了，就能从中发现一些内在逻辑和规律。有些人始终无法在楼市里赚钱，其实和自己从事的工作、经历和潜意识有强关联联系。就是这些“劣根性”的意识，导致自己一次次的在楼市里踏空而不自知。

　　以下就是我总结的极容易在楼市里踏空的10类人，请大家各自对照，如果不幸上榜，千万要觉醒：

　　一、楼市绝缘体。我在之前的文章里说过的，这种人从不关心楼市动向，只有在新闻联播里放房价大涨的消息时，才知道房价已经涨上天。这种人这辈子都与楼市无缘，说不定人家有更高的信仰，就是世界和平。

　　二、创业者。创业者脑子里只有自己的事业，全部精力都放在事业上，融资、管理、技术、品牌等等。家庭都顾不上，别说买房了。而且，往往是家中的积蓄都会用来创业，根本没钱买房。这种白手起家的创业者只有两种下场：创业成功者，买豪宅；创业失败者，烧光所有积蓄和投资后，继续从零开始。

　　我上海的一个女粉丝，在咨询我时就多次抱怨，当初老公创业时，公司只有两三个人，却非要自己买办公楼，就是不肯租，觉得有面子有实力，结果300万买的办公楼七八年之后不但房价一分没涨，还卖不掉，而此时上海的住宅已经翻了3倍。他们现在仅有一套老破大学区房自住，孩子要读书没法换，买二套房资金又不够。眼看房价一轮轮的涨，焦虑万分。

　　我是支持大众创业、万众创新的。但是我想奉劝那些创业者，仅有的积蓄最好用来先买房，然后再把房子抵押掉拿钱去创业。这样即使失败了，至少还有房子在。而且，你会发现，房子的增值也许根本不会输给你创业的收入。

　　三、被工作填满的人。买房是一项系统工程，需要前期构思、政策研究、资金准备、看房买房、装修搬家等等一系列费时费力的操作。我知道很多人，整个生活都是被工作和孩子教育填满的，根本无暇顾及楼市行情。我很多朋友同事都曾经和我抱怨过，一想到卖房买房换房装修搬家这些事就头大，一拖再拖，只要错过一个周期，就很难再上车，一步错步步错。

　　工作繁忙，耽误买房，我认为这是人生最大的败笔！

　　四、不敢负债的人。中老年人普遍厌恶贷款，还有一些收入不高的人太保守不敢负债，能不贷就不贷，能少贷就少贷。结果就是20年下来，房价涨了10-20倍，当初贷款多的和贷款少的人，总资产至少相差几个数量级。

　　买房并不是赌博，但是很多时候需要有超前思维。太保守不敢承担任何风险的人，注定无法享受房地产红利。

　　五、炒股的人。炒房和炒股是两种完全不同的思维，同时炒房又炒股的人很少，能同时在楼市和股市里都赚钱的人更是凤毛麟角。据我观察，只要是多年的老股民，房产投资基本都是一塌糊涂。

　　六、技术性人才。很多工科生，比如医生、大学教授、科研工作者都是最痴迷于技术的人，他们的世界非黑即白、非对即错，认为整个世界都是依靠缜密的逻辑才能运行的。这类人首先是不相信房价永远涨，其次他们对于赚钱的认知只局限于职称、论文、级别、项目之中。国家需要这样的人才，这样的人才骨子里其实也是鄙视炒房客的。

　　七、阴谋论者。大家生活和工作中一定会接触到这种人，他们看穿一切，揭露一切，所有国际大事、国内政事、单位琐事，社会现象都能分析出个内部因果，所有事物背后都是人为操控的，都有腐败，都有见不得人的勾当，别人都会上当，就唯独他最清醒，包括但不限于：房价阴谋论、股市阴谋论、足球篮球乒乓球被利益集团广告商操控，所有事件在他们嘴里都会归咎于政策体质的弊端和管理不当。这种人大多都是坚定的房价崩盘信徒，他们认为买房就是最后的接盘侠，就是替银行打工，就是中了利益集团的奸计，他们不但自己不会“上当受骗”，通常还会到处传播这种虚无的阴谋论。

　　八、出国出差人士。有些行业，比如建筑业，铁路行业，通信类、基建类行业，都会去其它城市或者其它国家做项目和援建。这个工种的最大弊端就是与社会脱节，与朋友圈脱节，与经济形势脱节，在国外或者山沟沟里一干就是三五年，完美错过一个楼市大周期。

　　我曾经说过我的本科专业是土木工程，毕业第一份工作的前两年就是在浙江一个县城里建电厂，这种工作根本没有休息日，看不到电视，看不到报纸，工作除了钢筋就是混凝土，别说了解楼市行情了，就是哪个城市地震了，我们都不知道。幸运的是，我工作第二年，父母就用所有积蓄给我在上海买了房，自己的工资还完月供所剩无几。而比我大的很多同事们，常年奔波在各个城市，根本没有机会和意识去考虑买房的事情。现在回过头来再看当初的那帮同事们，基本还是处在普通的温饱状态。

　　现实确实残酷，错过一个周期，可能就需要你用半辈子来偿还。

　　九、硕士博士。我鼓励大家深造，鼓励年轻人多读书，只是客观来说，学历越高，浪费的投资机遇就会越多。本科4年再加硕博的4-5年，单单是读大学的这近10年之中，你就在象牙塔里错过了至少2轮房产大周期。错过2个大牛市的代价有多大，你自己体会。如果再碰上父母也是农村人，或者普通工薪阶层，完全没有投资理念的话，未来想阶级晋升确实很难。

　　最合理的办法应该是，在你读大学期间，父母或者你自己就要想尽办法在未来工作生活的大城市提前置办一套房产，不论大小。

　　本科毕业和博士毕业，第一年工资也许不一样，但只要具备良好的投资意识，本科生的总资产一定是可以吊打博士生的，这就是机会成本能创造的最大收益。

　　十、小镇青年。如果你在北上广，你可以和依然生活在三四线老家的发小比较下你们的资产差距和意识差距。很多小镇青年他们对于房产投资的认知水平接近于零。他们的挣钱理念只有权钱交易、彩票中奖和直播网红。他们根本不知道房产周期为何物，根本不知道一线房产半年的涨幅是他们一辈子的工资。

　　对于小镇青年来讲，不论家境如何、收入如何，一定要培养一种“省会保底”的意识，挤不进北上广不要紧，尽全家最大能力，置办一套省会房产，未来才有可能踏上资产升值的快车。

　　以上七千字，我主要是从意识形态上来给大家纠偏的，劣根性不铲除、意识不到位，再好的机遇和资源也会浪费。

　　只要能转变思维，你就会发现，其实你身边有很多机会，只是以前从来没有看见！

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