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10个新区9个坑!到底该怎么买?

2021-08-02 18:26:31 和讯名家 

  2017年,雄安新区规划出来的那段时间,一直流行这么一段话:

  “80年代错过了深圳,90年代错过了浦东,00年代错过了一线,10年代错过了成渝杭郑苏锡常,2017年的雄安新区,你还要错过吗?”

  百年一遇的投资盛宴,如何拿到暴富的入场券,中国成千上万的购房者早已给出答案——在新区买房。

  1992年浦东新区的建立,开启了我国新区发展的序幕,从那时起,各城市的新区如雨后春笋一般出现,不仅买房人在赌,城市也在赌,赌一个“浦东奇迹”再次出现。

  这无疑是场豪赌,每一位入场的赌徒都胜券在握,但现实并非每个人都能成为赢家。

  城市新区,暗藏的风险越来越大。

  现在的新区多少有些嚣张,哪怕十八线的小县城,也要拉开一张大字报,满大街敲锣打鼓地宣传:“我们要搞新区建设!”

  全国上下大大小小的城市“人手一个”新区如今已变成常事。据统计,全中国的新区数量已经超过3500个,大如首都,小到18线,城城都在炒新区概念。

  但市场供求关系告诉我们,商品数量越多,就越会贬值。

  要评价新区价值,必须先从整个国家级新区的状况来认识。

  在全国3500多个新区中,真正的国家级新区只有19个,起自上海浦东,以河北雄安结束。除了这19个,剩下大多都是挂羊头卖狗肉。

  试问,三四线城市的新区,你敢买吗?

  如果说一二线城市发展新区是因为城市扩张,未来副中心会变成中心,郊区会变成城区,产业会迁移到这里,城里的人口也会跟着来这里买房,人来了,商业中心也来了,交通也好了,那么在这些新开发的地方买房没问题。

  但扪心自问,一个人口撑死几百万的三四线城市,真的有到十几公里之外的荒郊野岭搞新区的必要吗?

  新区发展需要什么?

  产业、人口、企业、配套、交通、商业。哪怕只缺少了一个,其他要素可能都无法得到发展。

  人口外流、产业等级低、公共基建落后,这些问题就不再多说,已经是三四线城市普遍存在的问题,现在只告诉大家一句话:

  新区这种概念至上的东西,城市能级低的地方,不论是需求、购买力都根本玩不转。

  更何况,三四线城市的房价远要比一二线来得脆弱,别看现在很多新区炒得那么火,一旦政策收紧,新区的房价必然第一个崩掉。

  到时候这些城市新区,就是买房人的火坑。

  除了嚣张,现在的新区胃口还很大。

  打开地图,看这边,成都天府新区总面积约1500平方公里,是现在主城的3倍到5倍。

  看那边,西安的西咸新区882平方千米,比主城区面积还大。

  “求大”,已经成为中国新区建设的最大问题,最要命的是,这几百几千平方公里的新区面积,真正有价值的往往只有一小片区域。

  比如合肥的滨湖新区。

  合肥的政务区建设很成功,环境好,配套也好,可以说代表了整个合肥城市建设的最高水平。

  但是政务区才多大?12平方公里。而整个滨湖新区196平方公里,是政务区的16倍。

  光是这小小的12平方公里,也是合肥从2003年开始竭尽全市之力支持建设,把市政府、市大剧院、省博物馆、省电视台、市奥体中心和一个1000多亩的天鹅湖都搬到了这里,再经过十多年的经营,才落成现在这副模样。

  而要建设比政务区大16倍的滨湖新区意味着什么?意味着政府的投资要增长16倍。

  即使合肥有钱投,但是能有多少配套往里面导入,一个合肥能变出16个省博物馆吗?

  滨湖新区的问题,不止是合肥自己的问题,更是全国无数个新区的真实写照。

  19个国家级新区,区域面积少则500平方公里,多则2000平方公里,贵州的贵安新区,规划了1800平方公里,而贵阳安顺的人口,加起来800万都不到。

  胃口很大,价值很小,已经成为如今新区的通病。

  胃口这么大,就会造成一个问题:城建“摊大饼”。

  啥叫“摊大饼”?就是东南西北都有规划,一个都不落!不然划了这么大的面积,岂不是白白浪费?

  这个问题早在之前讲合肥的文章里就有说过,摊大饼一样的城建,很容易造成顾此失彼的问题,本想两手都抓,两手都硬,到最后连带着滨湖新区都没发展起来,房价提前透支了。

  更要命的是,东南西北都有规划,往往和城市发展方向不一致,同时把人和钱、资源都给分散了。

  比如海南海口的江东新区。

  如何形容江东新区的尴尬处境?

  在此之前,海口一直在集中精力发展西海岸,不仅市政府搬了过去,目前也在建设大型物流基地,加上唯一的国际免税城、跨海大桥都在西海岸,一系列基建落地后必然大升值,房价也是蹭蹭上涨,发展势头一片大好。

  结果就在这时,一份海南自贸港的文件从天而降,于是又在东边划了一个江东新区。

  于是情况变成,本来西海岸片区还没成型,也不成熟,这时候突然杀出一个江东“程咬金”。两边都要规划,两边都要发展,人从哪里来?钱从哪里来?产业哪里来?

  东拉西扯,南北不落,这就是新区规划现状,怪尴尬的。

  现在的新区,多多少少都有些“高冷”,恨不得离主城区十万八千里远。

  为什么全国一些赫赫有名的新区都出现严重的债务和开发滞后问题?规划面积太大是一方面,选址的问题更是突出。

  当初西咸新区做了5个组团的规划,设想十分宏大,宣传也是轰轰烈烈,结果到现在为止,开发进度远低于想象。原因就在于忽视了和主城区之间的交通距离、基础设施建设成本等问题。

  有些新区和传统市中心距离极远,不依赖市区,大多只有一条地铁和市区相通,规划是否实现,完全看新区投资够不够。

  一般来说,新区和市中心之间的距离在20公里左右浮动,是一个较为合理的范围,如果超过这个距离,新区接受主城区的经济辐射和人口外溢就会变弱。

  比如兰州新区,距离市中心70公里,中间相隔的地方一片空白,完全没有开发,就算市区变大了,两者也没有相连发展的可能。

  离主城区这么远建设新区,无疑等同于在一张白纸上建出一座新城,想一下,凭借西安、兰州现在的人口、资金、吸引力能玩得起来吗?

  距离问题一直都是新区发展很长时间的痛点,因为这意味着短期交通条件可能跟不上。

  即使是成都的天府新区,离主城也有20公里以上的距离。从成都天府广场到新区核心兴隆湖,一共25个地铁站,大约需要一个小时,而这只是地铁上的时间,所以如果你住在老城去新区的兴隆湖上班,每天用在路上的时间大约2个半小时。

  说白了,新区建设还是得依靠主城区,离得越近,能承接的产业和人口的自然溢出也就越多,未来的发展就越靠谱。

  现在的新区,越来越有“画饼”的意思,而且还是一块毒饼。

  当新区还在纸上,暴富还是想象,比规划先落地的,一定是房地产商的售楼中心。

  工业新区逐渐变成房地产开发区,是中国绝大多数新区逃不过的宿命。产业还没落地,各种各样的写字楼和住宅楼就已经拔地而起。

  房地产过度泛滥和土地财政有着直接关系。没有房地产,就没有土地出让金,就没有产业建设的资金来源。任何一个新区建设都需要大量经济成本,因此政府只能把工作重点从新区建设转化为房地产开发,以此获得政府基础设施建设资金的来源。

  当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯(600295,股吧)康巴什新区,就是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情,2010年的时候,当地有些楼盘价格一度达到了2万元/㎡,令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本无法支撑新区建设和人口需求,最终以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败,房地产泡沫就此破裂。

  (2011年房价泡沫破裂后,出售房子的康巴什业主)

  当下,新区红利几近透支,在新区买房投资,已经成为一种高风险博弈。

  经常有读者朋友问,新区能不能买?不可否认,当下依旧有不少新区有价值,南京的江北新区、成都的天府新区,都是城市发展中的“新贵”。

  但这毕竟是少数,一个新区到底能不能碰,一定要注意几点:

  1. 2015年以后的新区最好不要碰。

  中国城镇化发展到今天,人口流动的高峰期早已过去,2015年以前的新区能够享受人口流动带来的红利,同时经过好几年发展,如今不少规划都已经落地,区域价值已经能够判断。而2015年以后的新区,发展时间太短,大多还停留在概念阶段,加上错过了人口流动的高峰期,现在想要加速人口、资金流入,怕是难上加难,烂尾的风险很高。

  2. 不要碰三四线、弱二线的新区,这些城市没有足够的钱和人来支撑炒起来的高房价,一旦泡沫破裂,很容易崩盘。

  3. 不要碰远离主城区的新区(距离最好≤20公里),靠近一线、强二线城市的新区可以关注一下,这些地方对于承接主城区的人口、产业外移很有优势。

  请大家记住,经济基础决定上层建筑,而决定经济基础的是人。人是市场之本,否则盖再多房子也没意义。

  放在当下,一座城市哪里是CBD、哪里是学区、工业园、商业中心,其实早已经固定,很难再进行迁移。完整完善的配套,是幸福生活的重点,也是投资起飞的起点。

  别再抱有幻想,那个能在新区一口吃成胖子的时代,已经过去了。

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(责任编辑:张洋 HN080)
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