老破小已死！

　　有些老房子落尽灰尘，破败不堪，却并不影响我们对它的怀念。

　　残留在很多人的印象中，老宅是远方人的乡愁，是我们生命的起点，是承载无数颠破流离心灵的精神避难所。

　　不过，这终究只是我们的美好想象——

　　有些美好，存留在回忆即可，实在不必买单。

　　因为最近的市场信号告诉我，老房子极可能是房产投资中的一大天坑。

　　尤其是老房子中的极品——老破小。

　　在近期一系列市场信号和政策的敲打之下，老破小将成为完全没有投资价值的雷区。

　　第一个信号：高龄二手房拒贷的消息扑面而来

　　近期各城市对于二手房的限制越来越严格，贷款额度也在收紧。

　　二手房贷款审批周期虽然长，但是还能等。

　　最惨的是，有很多城市的银行直接把高龄房产拉进小黑屋，根本不给贷款！

　　比如在北京和武汉，有银行就直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批；

　　西安，超过20年房龄的房子停贷,以后不排除有升级的可能；

　　郑州,有银行更是通知只有房龄在15年内的房子可以办理按揭。

　　也就是说，你今后买老破小就得全款买，而这将成为压垮老房子的最后一根稻草！

　　总价低的老破小不能用杠杆贷款，就意味着这样的房子没有金融属性，只有居住属性。

　　你自己再买来住个3-5年，留下个不能贷款的房子，未来怎么出手？

　　很多人会说：“如果我不为了增值，只为了孩子去上学，可以买那种顶级学区的老破小吗？”

　　这里就必然涉及到老破小往往带有的另一个光环——

　　学区房。

　　这就是我要说的第二个信号，依附在学区之下的老破小正在一层层扒皮！

　　就现在还奔着顶级学区的老破小去买，风险更大！

　　第二个信号：学区房大动荡，老破小率先被割。

　　我们先来回顾一下近期对学区房下狠手的城市：

　　1月，成都高新区，推出多校划片的学区改革，随机派位确定学位。

　　3月份，上海市，中考招生新政出台，明确提出了“名额分配综合评价录取”制度。

　　7月初，北京西城区，全面实施多校划片，全部在学区或相邻学区内入学。

　　把今年一些针对学区房的调控措施拿出来看，大城市可谓无一幸免。

　　直到近日，深圳学区房也迎来了致命打击。

　　7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，条例的发布再次刺痛了许多家长的心。

　　意见稿上清晰的写着两行大字：

　　“推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度。”

　　这不算新鲜，因为之前早就实行了，3月份的上海也明确提出要教师轮岗制度，但为什么深圳这次的学区房改革，却备受关注？

　　因为深圳是站在立法角度上的重磅改革！

　　也就是说把以上提出的几点建议将纳入地方性法规，这是破天荒，也是前所唯有的高度！

　　看看，连站在中国改革开放最前沿的深圳，都针对学区房的改革扔出了重磅炸弹！

　　在消灭学区房问题上，深圳正充当教育改革的实验区，让义务教育资源回归彻底的均衡化！

　　如这部“基本法”在深圳的先试先行成功，很有可能会成为各大城市的标杆，后续在其他城市实行。

　　没有学区加持，老破小等于裸奔，而且已经出现明显下跌！

　　政策出来之后，深圳学区房率先反应，而且还是深圳最牛逼的片区，百花片区！

　　百花片区前几天爆出一学区房降价217万拍卖，起拍价为1084万，单价10.4万，但第一次流拍，第二次挂牌867.3万，比一拍还便宜200多万。

　　同一个小区之前的拍卖时间是10月7日，当时拍出的总价是1328.9万，也就是说和之前的拍卖相比，这直接降价460万！

　　感受到条例的厉害了吧！

　　再看之前引起全国人民围观的北京西城区的学区改革。

　　1个月不到，拥有北京西城区最顶级学区的德胜、月坛房价已经撑不住了，回调幅度大概在5%-10%。

　　而这显然只是开始，成交量已经下跌，学区房的价格博弈还将继续。

　　全国最顶级的学区房已经被打下，而这股政策决心还在全国蔓延。

　　今年以来，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城相继出手打击学区房....

　　从星星之火，到燎原之势。

　　一城传一城，一城接一城，重拳整治学区房的乱象。

　　以前大家总觉得改革步伐太慢，但今年想必以已经感受到改革的速度，怀疑什么都可以，就是不要怀疑来自顶层涉及想要改革的决心！

　　一旦大改学区房，老破小必然撑不住。

　　而人们看重的老破小的重要价值——学区——也迟早会毫不留情地被粉碎！

　　第三个信号：旧改代替拆迁，你等不到暴富了！

　　很多买了老破小的房东们，恨不得政府在他们的墙上画上一个“拆”字！

　　可实际上，旧改并不意味着“拆迁”，更不等于“拆迁”。

　　现在我们国家对于大多数老破小的态度是：用老旧小区改造代替直接的拆迁，一来避免劳民伤财，二来就是为了控制房价的增长。

　　2020年7月20日，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确将全面推进老旧小区改造，以“旧改”代替拆迁！

　　“旧改”是在原有的基础上进行改造，重点改造的是小区的生活配套。

　　比如加装光纤网络、更换水电线路、加装电梯、配置新的停车场等等....

　　而在大多数的旧改中，最简单、最具成本效益和最快实现旧区重建的方法就是更改外立面。

　　但说白了只是改变了表面，通过粉刷和更换门窗，使得这些老房子看上去更加赏心悦目些。

　　所以说，

　　未来应对旧社区的主要方式，是通过升级改造的方式来提高他们的生活质量，而不是直接推翻旧社区。

　　这么做，也就意味着买老破小去赌拆迁赔钱，然后暴富的这条路子不可行了。

　　对于老破小的住户而言，旧改无疑是一个利好的政策，毕竟老破小的居住价值都得到很大的提升。

　　过去有安全问题的房子能住人了，生活体验也会变得更好。

　　可是，提高老破小的居住价值，并不会带动“老破小”本身估值的提升，也不会改变老破小本身的价值。

　　本身缺乏竞争性、可替代性高的老破小实在难以杀出重围！

　　拳怕少壮，楼怕变老，面对海量的优质对手盘，老破小的通病非常明显：

　　1.房龄高达20-30年。设施老旧，长期居住安全存在一定隐患。

　　2.户型太差。因为诞生在90年代，人们对房子的要求不高，多是长条形、手枪型，很多户型的设计根本不合理。

　　3.很多没有物业、没有地下车库，虽然绿化多，但是不怎么修剪管理，多数楼道潮湿昏暗，周边卫生管理情况恶劣。

　　单单是现代购房者注重的基本要求，老破小基本都无法满足，即使加装了电梯，老破小也很难慢足现代人的需求。

　　如果再失去了学区和拆迁的价值？老破小根本没有竞争性！

　　这点体现在房价的涨幅上，相比次新房和新房价格的节节攀升，老破小压根涨不动！

　　（数据来源于：澜城数据）

　　我们选取上海近5年外环内老破小、次新房以及新房的成交数据来做对比。其中老破小于1978-1998年间竣工，次新房则在2008年以后竣工。

　　2017年，上海外环内（非学区）老破小的单价为49083元/平米，到了2021年，成交价也仅仅涨到53157元/平米，只涨了4000块！

　　再来看看新房和次新房的情况：

　　次新房，从55705元/㎡上涨至63823元/㎡。

　　新房，从72870元/㎡，上涨至98900元/㎡，涨幅最猛，是老破小涨幅的6.5倍！

　　老破小能涨的很大一部分原因，来自于它的学区和地段优势。

　　但哪怕拥有同样地段，只要没有学区的老破小，都已然跑输次新房，比起新房和次新房价格的不断上涨，老破小则上涨得犹犹豫豫。

　　所以说，如果失去了学区和拆迁的价值，老破小根本不值这个价！

　　正因如此，我一遍又一遍地告诫大家，目前的老破小，不值得入手。

　　老破小只剩最后的价值是——

　　自住和出租。

　　除此之外，老破小没有任何的投资价值，绝对不要碰！

　　如今已经是这种情况，而未来，老破小的弊端只会随着教育公平的改革变得越来越明显！

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