【深度】为省利息,把按揭贷款腾笼换鸟成经营贷?我这朋友玩塌了……

2023-04-18 23:07:11 愉见财经 微信号 

  作者 | 夏心愉

  出品 | 愉见财经

  说来有意思,在一个多月前,我曾起过一个专题叫“房贷观察”,当时发了上集,给自己挖了个坑说很快会出下集。下集写什么呢?是想写我一个朋友从2月份开始就在搞“腾笼换鸟”——用过桥资金垫上按揭房贷提前还款以后,再贷经营贷(房抵经营贷)还上过桥资金。

  我当时为什么会知道这破事儿呢,因为他第一次找我,是想让我帮忙疏通银行关系,同意他提前还房贷。据说他自己去银行申请的时候,被人家支行用“三板斧”给砍了回来,灰溜溜。

  这经典“三板斧”就是:没额度、没权限、违约金!

  你们别误会,“愉见财经”是胳膊肘拐银行的呀,我这都知道他想违规搞经营贷了,肯定是没有帮他的了。不过他跟支行软磨硬泡也是挺有耐心的:没额度就排队等额度,求插个队呗;没权限就求你找有权限的给批一批;违约金那就照单接受吧。

  他可能觉得“舍不得孩子套不住狼”吧,毕竟违约金+过桥费用+中介费用+壳公司费用,加到总,似乎也比他换个贷款能省下的利息要少。

  然后呢,我这不是拖延癌晚期,一忙就忘了给你们填下集的坑了嘛,这两天总算忙完了跑来正要动笔写他的故事,哎,你说巧不巧,他又找我帮第二个忙了:这次是!他的经营贷,批到一半批不下来了!

  这孩子都舍出去了,狼没套成。

  我这下集,拖着拖着,剧情突然还加戏了。

  这过程中发生了什么呢?原来啊,监管火眼金睛早就发现了其中猫腻,对于这种置换行为下预警了。银行呢,表面上说是采取更严格的经营贷审批流程,但他的那家银行实际操作其实简单粗暴也聪明得很,就是——

  只要你是刚刚还上房贷的,来申请经营贷,一律不批!

  我顺着他的线索又去查了查,发现了银行防“腾笼换鸟”这事儿,操作手段还真多。

  对于“腾笼换鸟”的上半段,提前还按揭,比如有银行直接把App上申请提前还款的通道都给关了,有什么请来行里说;以及,有的银行会上收一些支行的权限。

  对于“腾笼换鸟”的下半段,贷出经营贷,据说有银行上收了支行的经营贷审批权限,收到分行去了。当然更多的银行是,加强对经营贷、消费贷这类贷款的贷前中后审查,包括严查资金流向。所谓,落实主体责任,围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节排查风险。

  所以啊,我也不知道我那朋友经营贷最后没放下来,算幸运还是倒霉,因为像他那银行查那么紧的,弄不好贷款就算放下来了,查查你刚还过按揭,再查查你这公司主体都是新设的,或是查你公司的流水、开票缴税、员工社保之类都不正常,还查查你的贷款资金流向也不太正常,都有可能提前收贷。

  其实吧,经营贷、消费贷这类贷款禁止流入楼市,规定是一以贯之的,也是老生常谈的。

  大道理是,大家都正直一点,别搞猫腻就免得麻烦,你需要贷款到底是用来干嘛的,就申请哪一种贷款,不然就是挪用贷款了啊。

  近阶段经营贷是便宜,银行是让利,可这不是给你用来买房或置换房贷的,那是让利给实体经济、给小微企业们真正去做经营的,比如需要钱进进货之类的。银行又不傻,空子自然是不想给人多钻的。

  但是呢,你说经营贷有没有流入楼市过,从单个的案例来看,肯定也不少。其实银行查得严不严,给了多少松紧度,他们自己是有一把尺子的。你说你要经营贷,那你公司到底有没有正常运作啊,有没有正常的流水啊,有没有正常进项出项开票缴税啊,有没有办公场地啊,有没有给员工缴社保发薪水啊……这一整套你要长期全套造假,也是很麻烦的吧?

  再来,像以前,一般都是楼市一上涨,银行就会严查经营贷违规流入楼市了,那么很简单,查查你过去三个月里有没有购房记录,就出来了呀。像这次,是出现了大量的按揭转贷经营贷,那也很简单,查查你有没有按揭,有没有还按揭,不也出来了么?

  所以别自作聪明铤而走险。有人可能是会遇到某个阶段银行查得松,毕竟基层行也要做业绩完成KPI的不是么。我也听基层银行员工私下悄悄说过,说从贷款风险来讲,首先,反正是有房产抵押的经营贷,其次,他个人觉得借款人偷偷拿钱去买房了,可能反而比那些真拿去经营小企业的,风险要低……

  咳咳,打住打住,言归正传啊。对借款人来说——银行之前查得松,不代表一直查得松,更不代表他真查不出了。紧起来,贷款放下去了都能把你叫过去补材料,补不出来都能被收贷。更何况,不是所有经营贷都可以批出10年20年的吧,那些期限短的,这经营贷到期还会遇到续贷麻烦。

  最后一趴,说说我这朋友,最初是如何被中介诱骗,打出了什么“如意算盘”吧。

  他呢,按揭房贷上车价的确是有点高了,二套房5.25%了,近阶段银行的小微企业房抵经营贷差不多能给到3.5%左右的利率,而且还有无还本续贷的服务。这一来一去,他就觉得有利可图,动起了歪脑筋。

  骚操作怎么进行呢?

  第一步,准备阶段,先去求银行同意他提前还按揭贷款;中介“服务项目”还包括帮他注册一个新公司,或是更建议他选择腾挪来一个壳公司,中介可以安排,只是要一笔钱。(“愉见财经”注:足可见这背后都有一条龙灰色产业链了。)

  第二步,他是通过中介找了第三方垫资过桥的,本来满打满算中间最多也就十多天需要垫一下,就去把按揭贷款给还了。

  第三步,拿已经还清贷款的房产做抵押,申请经营贷。(这人就卡在这一步没成功了,本来好端端的家庭财务,现在都快陷入高利贷迷局了。)

  第四步,本来假设经营贷到账了,他还得躲避银行资金用途的追查,钱到账是不能直接去还过桥款的,还得倒腾几道账再去还钱。

  我这朋友在过程中的问题,还有一个细节。其实,这中介够狡猾,安排还按揭和申请经营贷几乎是同时操作的,很多懂行朋友也知道,如果经营贷这头从一早就批不出来没戏,根本不会开始操作过桥垫资的流程。当然据说,这也是为了保护他们自己长期合作的过桥资金的安全。

  倒霉就倒霉在,他接触的那银行的政策是节骨眼上突然收紧的,这才有了今天的故事,这人呢也算是活该了,偷鸡不成蚀把米,还得想办法到处借钱填过桥的窟窿。

  唉……

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(责任编辑:王治强 HF013)
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