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房地产,又一扇门被关闭

2021-04-19 22:17:31 和讯名家 

4月16日,证监会宣布修订《科创属性评价指引(试行)》,明确提出:

限制金融科技、模式创新企业在科创板上市。禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板上市。

这意味着房企进入A股的又一扇门被关闭。

房企表面上看体量庞大,但实际上如果借不到钱,或借钱能力太弱,只有走向死亡。2020年TOP500房企资产负债率均值是78.77%,即便是头部房企资金也不充裕。去年恒大等房企就因为资金问题上了热点新闻。而中小房企那更不用说了,2020年有超470家房企破产。

所以不夸张地说,一家开发商的竞争力,很大程度上取决于融资能力。

房企资金来源主要是几个方面:

1、购房款:卖新房时从购房者中拿到的钱。

2、银行贷款:不能用来拿地。

3、发债:一般是较大房企才能发。

4、非标融资:比较常见的是信托融资。

5、海外融资:在国外发债。

6、股权融资:在A股融资或在港股IPO

目前来看几种融资方式均在不约而同地收紧。在“三道红线”之下,据贝壳研究院统计,境外发债规模大幅下降43.5%。另外用益信托网也给出了最新数据,一季度房地产信托发行量锐减26%。

这是借的方面,当然还有圈钱的。房企还可以上市,让投资人做股东,这样融来的钱就不需要还,也不构成债务,所以开发商最喜欢这样的融资方式。

但是房企上市早就被收紧了,特别是A股。

早在2010年,楼市调控趋紧,证监会要求房企IPO和定增时,需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来,只有南都物业(603506,股吧)一家房企在A股上市。也就是说,按照之前的规定,房企在A股上市基本无望。

科创板开通后,房企们曾寄希望于能通过科创板上市,但是现在证监会明确表态禁止,彻底让开发商们死了心。

当然内地房企也可以另辟蹊径来到港股上市。不过目前港股上市的房企(内房股)并不是很吃香。有两点:一是港股溢价空间没有A股大,说白了股票在A股卖得更贵,而港股更便宜,房企可圈的钱不多。二是港股对房企IPO也在收紧,比如2020年拿到港股入场券的内地房企就少于往年,审核条件变得严苛。

可见,房企融资正在变得严峻。

除了融资难,对于开发商来说最大的紧箍咒则是“三道红线”的出台。

三道红线是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

说白了就是开发商要控制负债、降低负债。

这样一来,原来依靠借新还旧的开发商则是雪上加霜,目前已经有大型房企出现债务逾期。

一方面房企需要资金,另一方面又需要控负债、降负债,那怎么办?

只能是多卖点房子,提高周转率。你看到某房企时不时出现搞促销,打所谓的“7折”就是为了回笼资金,缓解流动性紧张。不过,新房一般都有限价,这个限价不仅是最高价,也有最低价,利润空间有限。

房企融资不断收紧,甚至一扇扇大门被关闭,影响是什么?

1、长远说可以避免房企负债率过高,避免无序发展、盲目发展,降低房地产领域的风险。但购房者需要留意房企短期因为资金紧张而可能出现的烂尾风险,买房时选择证件齐全、信誉度高、负债率低、流动资金较充裕的开发商。

总之,做企业是要有本钱的,借钱是要还的,如果要做大,就是增加本钱,而不是通过借别人的来扩大规模,把风险转嫁给购房者或金融系统。

2、对于开发商来说可以降低盲目拿地、盲目开发的情况,减少地王的出现,对于稳地价有一定的作用。

3、对于中小型房企来说影响可能更大一些,因为龙头房企在融资上相对有一些优势,而中小房企则不然,这会加大房企间的“马太效应”,一轮厮杀过后,会有更多中小房企被兼并、重组,甚至破产。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)
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