最近玩了一把法拍 !

　　星哥最近跟人一起玩了下法拍，给大家汇报下这个玩法。

　　说之前还是先提示下，法拍房毕竟有各种风险，比如租约啊，税费啊等等，我建议小白首套房，不用去搞法拍。

　　除非你有足够多的理解，一直在关注这个市场。 

　　话说回来，跟大家介绍下过程。

　　我在深圳拍的这套房呢，是在福田很核心的位置，98年的老房子，接近90平方，成交价是7W多，折合市场价大概在600万左右。

　　产权是属于公司的，并不是个人的。

　　这家公司是原来是做制造业的，后来还不起债，只能申请破产, 法院就查封了这个房子，然后放在京东上进行拍卖。

　　起拍价我记得是300万+吧，相当于是市场价的五折。

　　这个价差够吸引人，我当时就有想法要拍这套房。

　　拍之前，我做了两件事:

　　第一，提前踩盘。

　　把周围的情况摸了个遍。以我的经验，我还是很看好这个地段，学区也相当不错。

　　因为周边是一个产业群和商圈，人流很大，租金非常高，这也是另一个优势。

　　因此，虽然这是一个相对老的房子，但是我判断这个资产还是非常有价值的。属于核心地段的学区房。

　　更重要的是，法拍的差价太大了！

　　第二，评估风险，特别是税费。

　　我找一个专业的公司进行评估了，产权比较清晰，因为这个是公司产权，转个人大概需要90W税费。这样的话，成本就是400W 起拍。

　　因为这个房子在转个人之前不能贷款，要一次付清，加上公司产权的法拍更复杂，最后只有我跟另外一个人报名，非常的寂寞。

　　出价截止时间前1个小时，我们两个人还都没出价。最后20分钟各出一次，然后就开始了互殴厮杀了。

　　每一次出价一分钟，有X万的阶梯，具体数字不提了，怕人对号入座。

　　你一来，我一往,互相杀红了眼。

　　这玩意，每点一次，就是X万。而且有好几次，为了压倒对方，虽然有1分钟出价时间，我都是秒点，并且连续出两次。

　　法拍这个东西，有时候真的容易激动，有些脾气，不够冷静的很容易跟下去。所以，心态也很重要。

　　最后拍到快400W的时候，我放弃了。 

　　因为价格越高，税费会越高，那么价差就越小。 

　　最后评估下来，我还是让出了这个筹码。

　　事后做了下回顾，法拍房这个东西呢，你只要去了解，其实还是很值得参与的，核心就是有价差吸引。

　　曾经我知道有市场价3000万的房子，最终7折拿到的，这就明显有很大的价差空间。

　　而且，随着这一轮随着深圳二手房不断高位，很多人开始关注起了回迁和法拍，导致法拍的价差越来越小，甚至还出现学区房的法拍房还超过了市场价。

　　不过呢，他跟深圳，杭州的打新摇号一样，你要投入时间去关注，做功课。

　　遇到好的标的，要持续不断的参与，还要能够果断放弃。

　　能力上，你需要了解法拍的专业知识。心态上，你要理性而要冷静。两者缺一不可。 

　　我觉得两类人不太适合：

　　第一，  对于那些工作忙的要死，每天都被老板呼来换取，疲于奔命的人来说，老老实实买正常的商品房吧。

　　第二，  对于法拍房完全没理解的人，又对风险承受能力差的，比如你手里就有一套刚需房首付，建议还是别碰。

　　不但法拍不碰，小产权，回迁房，公寓，刚需第一套房也都别碰。

　　去买这些房子的人，都是以投资为目的的，很多都是有过买房经验的。

　　还是那句话：

　　人不可能赚到认知之外的钱。

　　以上，来自星哥

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