2020年，楼市的紧箍咒，到底会不会放开？

 

　　2020年，楼市走向到底会如何？刚需还能进场吗？

 

　　在这个初寒料峭的周六早晨，業問来占用大家3分钟时间，给大家梳理盘点一下最近的楼市新闻，并简单聊聊最近的一些想法和预判。

　　话不多说，直接进入正题吧！

　　最近楼市的新闻非常多，大致可以分为两种：

　　一个是宏观政策层面的调整，一个是地方政策细节的调整。

　　从目前来看，所有的调整都是在逐步放松对楼市的“紧箍咒”。

　　聊到这个，就不得不提到上周财经界的一个趣闻，著名独立经济学家马光远，在自己的微博上怼了一下新浪财经的“标题党”。

　　马光远说，自己对明年楼市的预测是“放松调控”，而新浪的标题改成了“放开调控”。

　　为啥得这么严格地抠字眼？一方面确实是楼市这个话题需要“谨言慎行”，另一方面，楼市的放开和放松，区别还真的挺大。

　　放松意味着上面的紧箍咒还随时存在，但允许地方上自己想办法解决眼前的问题。

　　所以深圳调了豪宅税、成都放开了天府新区的限购、广州也悄摸摸地调整了非本市户籍人口购房资格认定标准……

　　再加上此前房贷基准利率的小幅下调，确实给市场传达了“放松”的信号。

　　放开就是挽起袖子直接干，不仅没有各种限制政策的束缚，而且要创造条件让你大干快上。

　　最典型的就是2014-2015年的那一波，5次降准、6次降息。

　　外加930新政重启首套利率7折、二套参照首套执行，放开三套以上贷款，认房不认贷，鼓励加杠杆；330新政降低商贷和公积金的首套、二套首付款比例。

　　看明白了吗，这就是放松和放开的区别。

　　所以马光远着急澄清也确实是有理由的，从理性的角度来看，未来5年内，我们都找不到任何理由，对楼市再来一次彻底的“放开”。

　　积累的问题太多，捆绑的利益太多，要处理的关系太多，只能悄摸摸的放松，不能大干快上地放开。

　　你也别总嘲讽楼市是个“夜壶”，毕竟拿夜壶也是有“技术含量”的，万一没端稳给搞砸了弄泼了，那就是搞得自己一身骚咯……

　　所以，对于2020年的楼市，業問建议大家破除的第一个幻想，就是会再来一轮大刺激，再搞一轮大暴涨。

　　放松不是放开，市场继续盘整，城市二八分化，不会再有暴涨。

　　如果真的出现了我们前面所说的“放开”，那只能说明问题真的已经到了必须吃猛药才能解决的地步了。

　　而这对于我们所有人来说，其实都不是一件好事。

　　需要破除的第二个幻想，是有规划有利好就能涨。

　　楼市经历了这么多年的发展，大家摸了这么多次的规律以后，大致也都明白了，一个地方楼市的涨跌，肯定会和具体的政策密切相关。

　　業問此前也和不少投资客交流过，他们说自己这么多年最大的心得就是，千万不要逆政策而动，而尽量要做到顺政策布局。

　　“只要有政策规划利好，哪怕现在还是荒地一片，买了也肯定赚”。

　　“买楼就要买只能看得到黄土的地方，周边全给你收拾好了，哪还有你赚钱的机会？”

　　这是業問身边最成功的两个投资客，早些年布局资产最核心的套路。

　　但業問要说的是：这个套路现在也行不通了。

　　跟着规划去买、跟着政策去买的大背景，是过往十余年的巨量宽松带来的空前基建浪潮，以及快速城市化带来的大量红利释放，所以那时候跟着政策的指挥棒走，确实不会出啥问题。

　　但现在，经济增速已经在为保“6”而挣扎了，核心资产布局的思路，也早就该换换了。

　　再加上，这几年各种区域性的、产业性的、对外开放性的规划和利好实在太多了，能有几个真的落地成真，还真不好说。

　　就在昨天，業問又去问了一下那两位投资客现在的布局思路是啥，回复只有简单的两句话：

　　清空郊区、老区资产，买进核心区、热点区豪宅，降低杠杆，安心持有，求精不求多。

　　从现在开始，不是所有房子，都能成为房产。

　　最后一个幻想，就是我买的城市能“抢人”。

　　大家现在应该也基本明白了，伴随着新生人口的逐年下滑、老龄人口占比的飞速提升，哪个城市抢到更多的人，哪个城市的楼市就更稳。

　　这个大的方向是没问题的，但需要你思考的问题有两个：

　　第一，你看中&买进的城市，抢的都是什么人？第二，你看中&买进的城市，抢的人到底留不留得住？

　　别只看户籍人口的增长，如果大家都只是来你这落了户买了房就跑回原城市上班生活去了，那这种抢人我觉得没啥意义。

　　也别总觉得某个城市“门户大开”了就一定能大量吸引外来人口涌入。存量时代，大家都在真刀真枪地抢人口，能获得多少增量，主要还得看自己有多少底气。

　　而底气的来源，不是什么优美的风景，不是什么和煦的气候，有且只有两种：更多的就业机会、更好的教育资源。

　　所以，城市抢人能不能成功，楼市中长期到底稳不稳，重点还得看当地的产业结构和学龄儿童增长速度。

　　只有这两个条件达到要求，这座城市抢来的人才有意义，因为它把真正在创造价值的能在这座城市供楼、打拼、成家、生活的年轻人和自己紧密地捆绑在了一起。

　　好了，今天業問就给大家聊这么多。

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