中国的房子已经过剩？真相是...

　　日前，链家创始人左晖在第5届中城联盟论坛上发表了题为《数据——行业生人》的演讲。其中，透露了不少楼市的秘密。

　　根据贝壳楼盘字典数据和城市人口数据，以户均套数和人均住房间数作为衡量供需情况的指标：100个城市中，60%左右的城市户均套数低于1套，30%的城市低于0.7套，也有近20%的城市户均套数超过1.3套。

　　看了数据，不少人可能会惊呆，咦！原来中国人均拥有的城市房子这么少？

　　是的，这些年房价一路攀升，大家总以为中国建的房子已经够多了，严重过剩。最有代表性的是两个数据：1、据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的数据，2017年中国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率达21.4%。2、中国家庭住房拥有率为92.8%，住房自有率为85%。

　　然而左晖给出的数据却让人大跌眼镜，只有20%的城市户均套数超过1.3套房，也就意味着这些城市的房子并没有过剩，而且你要注意，这里只是统计了100个城市，我相信这是中国500个城市当中最顶尖的了。比较靠前的城市尚且户均房子比较少，其他城市呢？！

　　就全国层面来说，中国房子偏多是存在的，恒大研究院测算2017年中国城镇住房是3.03亿套，还不包括农村房子，以中国14亿的人口体量还说，完全是够住了。中国现在的住房问题不是总量问题，而是结构性问题。你比如说，中国14万人口当中，就有近1亿生活在北上广深四个一线城市，而这里房子的供应量远远跟不了。而中小城市房子虽多，但房子越来越少，人口反而越来越少，人房错配。

　　前段时间，我去看了深圳的二手房了，所看到的房子没有一家是闲置的，中介告诉我，现在深圳出售的二手房贷款基本都没有还清，卖出主要是为了改善性换房。可见，这里的房子确实是稀缺。

　　根据左晖提供的数据，过去几年，中国的人口变动可以分为三个阶段，2008年-2011年，人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市，如上海、北京、合肥、天津、广州等。2011-2014年，人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海。而近3年，人口增长较多的城市涌向了南方，成都、深圳、广州，中西部地区的城市人口出现了回流现象。

　　我们可以发现，人口无论是怎么流动，均是从小城市向大城市流动，虽然最近几年，北京、上海等城市人口增量有限，但主要是控制人口的结果，而不是逆城市化的结果。最近一年，我们发现房价涨得比较多的地方就是深圳、广州等城市，这其实就和人口的变动息息相关。

　　中国未来人口流动的方向仍然是城镇化，而不是逆城镇化，根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，到了2018年底，中国常住人口城镇化率是59.58%（增长1.06%），户籍人口城镇化率是43.37%（增长1.02%）。但我查了一下数据，世界平均水平是54.8%左右，美、英、德、法、日等发达国家一般都在80%以上。如果和美欧等发达国家比较的话，中国镇城镇化还有不小的空间。即使达到80%也不意味逆城镇化，而有可能的是向周边外溢，形成城市群、卫星城。

　　不知道大家有没有发现，最近几年，国家政策出现一些微妙的变化，前两天《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布，这就是打造成一个强大的城市群，而之前京津冀、粤港澳大湾区等也上升为国家战略，这实际上是后城镇化的必然结果，这些国家战略的出台意味着国家顺应了这个大势，以点带面，以面带全，而不是盲目地追求区域同步发展。

　　中国目前已经进入后城镇化时代，主要特征是：1、人口继续向大城市流入，但速度变慢。2、户籍人口城镇化偏低，有待提高，在一线城市严控人口的情况下，这就需要全面放开二三城市落户限制，然后通过城市群的布局激发大家积极向二三线城市落户。

　　户籍人口城镇化率有近30%的空间，空间非常大，户籍人口城镇化率对经济增长、房价上涨的带动作用虽然要弱于常住人口城镇化，但影响还是不小的，比如大城市户籍放开了，会吸引小城市和农村人口进城落户，增加城市人口。同时户籍人口城镇化率会增加城市居民的房票，对于创造住房需求有重要意义。

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