投资天坑！一年一次割韭菜的季节又来了！

　　口罩依旧无法阻挡国人那颗热爱大海的心，前赴后继的韭菜正奔赴而去。

　　疫情在家窝了太久加上炎热的夏天渐到，都在煽动中国人海边出游的神经，五一元逍和朋友从深圳出发去惠东双月湾，遇上节假日高峰期，本就2个半小时的车程硬是熬到了8个小时。

　　深圳人对海的热情，点燃了惠东滨海旅游的火热，而伴随着惠东滨海旅游度假区火热开发的步伐，一个个旅游地产项目也拨地而起，“海景房”成了惠东的代名词，无利不起早的投资客也开始蠢蠢欲动，打着滨海度假的海景房，值不值得搞一套？

　　首先必须要知道，海景房≠旅居地产，海景房的投资收益主要依靠出租回报率，而旅居地产的投资收益仍然是物业自身的升值前景。

　　大多数海景房只能满足了短途旅游的要求，而不满足长期居住的要求，因此也就丧失了房产的成长性，当下纵观全国，旅居地产价值最高的非海南三亚莫属。

　　其他以“海”的名义打着旅居地产名义的，往往坑比笋多。就整个广东省而言，有海的城市不少，深圳、惠州、阳江、茂名、湛江，都有海，除了深圳之外，其他都有相应的海景房投资市场，但除了惠东，其他城市的海景房都离广深太远，没有短期旅游庞大的客群支撑，这些海景房投资可能是个巨坑。

　　从深圳南山出发，到惠东最近的滨海区霞涌滨海广州，不过1小时38分，到巽寮湾沙滩也就2小时4分。

　　惠东滨海度假区凭借临深的地缘优势，深圳人对度假休闲品质的要求，近7成的海景房被深圳投资客给买走。

　　但这些深圳客到惠东投资滨海房产，少部分人是纯粹基于度假需求和物业自身的升值前景，而绝大部分人则是看重惠东滨海房产的出租回报率。

　　那么当下的惠东滨海房产出租回报率究竟如何？

　　作为全国名列前茅的海洋大县，惠东拥有171.8公里超长海岸线。近年来，随着惠东政府对滨海旅游资源的开发，已经形成巽寮滨海旅游度假区、港口滨海旅游度假区、亚婆角滨海旅游区等多个滨海旅游度假区。

　　2008-2018年这10年来，接待游客增长4 .6倍，旅游收入增长11.6倍。

　　有人的地方就有江湖，有江湖的地方总会有逐利的开发商和投资客，随着惠东滨海旅游开发的深入加上旅游人数的激增，惠东的海景房也是拔地而起，延绵的海岸线上分布了大大小小不下20个楼盘，这里面有笋就会有坑。

　　当下惠东滨海旅游投资物业的主流出租模式是第三方代租代管，即业主自由选择将物业委托给第三方托管平台（一般是酒店）进行打理，而这种托管产生的收益有两种：

　　一种是按收益分成，收益会根据旅游淡旺季以及出租率来调整，收益不固定，但基本是逐年递增。

　　第二种是固定收益模式，第三方托管平台根据对物业价值的评估，约定每月固定的返租金额，这种方式收益固定，但回报率低，风险小。

　　除了主流的第三方托管之外，还有开发商返租和业主自行打理物业两种方式，开发商返租一般是按照签订的返租协议，在合约期内，每年按照约定的回报率返租给业主，自行打理业务就是模式自己掌控，自由度高，用心管理收益率高于前面几种模式，但耗费时间太多。

　　目前惠东滨海旅游市场中不同的位置、产品品质的不同、配套的完善与否都直接影响租金。

　　以现在中介热推的双月湾为例。

　　每年7-9月为旺季出游，入住率可达80%，旺季出租天数74天，正向海景旺季两房租金最高去到2000元/套，旺季收入14.8万，每年5、6、10、11月仍然有不少人出游，且租金在500-1200元不等，估算30%的入住率，平均租金800元，这里也有近3万，其他淡季算20%的出租率，平均租金300来计算，也有1万左右，全年租金算下来也有18.8万。

　　按照目前主流的五五分成模式，业主一年的租金收入也可以到9万。

　　目前万科双月湾新房均价1.2万/㎡，二房在76-79㎡，算下来总价92万左右，这样算下来回报率近10%，哪怕没有每年大概2%的回报率递增，9年也就回本了，看上去真的太笋，但这都是中介在给你算最理想化的状态。

　　实际上海景房的租金直接受海景朝向以及物业管理的影响，而且不同海域面向客群不同，也会影响投资价值，10%的租金回报并不是主流，大多数能去到7%就已经非常不错了。

　　而且其中你还要计算期间你贷款利息的支出以及你所损失的机会成本。

　　海景房的成长性非常弱，近5年来惠东新盘价格总体是有小幅上涨，但18年到了高峰值之后，就开始走出微跌态势，2015年年末惠东海景房均价7807元/㎡，而大亚湾2015年年末均价5666元/㎡，到2020年5月惠东海景房均价也就8089元/㎡，而大亚湾2020年5月均价是9899元/㎡。

　　（2015年惠东房价走势）

　　（2015年大亚湾房价走势）

　　（2020年惠东房价走势）

　　（2020年大亚湾房价走势）

　　5年期间，惠东房价涨幅3.6%，而大亚湾涨幅74%，如果选择的是惠阳和大亚湾的优质项目，涨幅完全可以去到100%。

　　这就是机会成本的损失，并且惠东的房子转手十分不容易，从链家上挂出的房源来看，万科双月湾现在二手房均价不过1万左右，最长挂牌时间已经超过1年，仍然卖不出去，如果遇到急事用钱，惠东房子是很难卖，流动性绝对比不上住宅。

　　所以哪怕是紧靠着深圳的惠州，当下最具投资价值的，不是惠东的海景房，仍然是临深的惠阳和大亚湾的住宅。

　　做为为情怀而买单的物业类型，除非闲钱多很想买，或者就是有海景情节，否则，海景房绝不是最佳的投资产品。

　　当下人们已经逐步从买房到买好房的过渡，也就是开始从马斯洛需求层次中的第二层安全需求开始转向情感和归属的需求，所以很容易为“海”而冲动消费。

　　海景确实属于稀缺资源，但房产投资逻辑中，只有海景还远远不够，长期仍然需要关注投资标的的成长性，长期不能靠地段升值和溢价的海，顶多短期自住加出租。

　　近期中介的朋友圈开始推惠东的海景房，又是一年应季节的集中营销，如果大家在冲动投资前能看到这篇文章再好不过，在此有几点建议：

　　1、有闲钱且真的有海景情节，也要选择离大城市自驾2小时范围内的海景房，比如惠东亚婆角滨海区，近深圳、配套齐全，能满足短期自住的需求。

　　2、如果只是想投资，惠州的投资价值还是在于临深的住宅，而非只能靠出租赚钱收益的海景房，哪怕真的有海景情节，也完全可以住在惠阳，周末自驾到惠东出游，而不是选择买一套海景房，冲动过后很可能会陷入无尽的懊恼。

　　3、其他城市的海景房，比如阳江、湛江、茂名，千万别去，首先这个城市的成长性不够强，第二是海景再美，交通不便，通勤时间太长，也失去了度假的最根本意义，我相信没多少人会愿意在周末花上一天时间在路上。

　　面朝大海，未必春暖花开。

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