今明两年，怎么买房？

　　一直以来，我国关于楼市的调控就没有间断过，刚开始提出限购的时候，很多人都还不以为意，总觉得买房离自己还很遥远。

　　限购、限售的提出也无疑是在变相的给楼市贴金，毕竟房子越不好买，房价也就越高。果不其然，房价开启了不断上浮的道路，直至近两年提出“房住不炒”的政策，楼市的调控力度和方向才愈加清晰。从坚持房住不炒，让房子回归到居住属性，到不将房地产作为短期刺激经济的手段，这一系列的调控政策出台之后，开发商和炒房客才觉得后背一凉。尤其从4月份开始，融资环境开始逐步收紧。5月份银保监会重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作，同时监管部门也加强了对一些拿地激进的房企的融资监管。

　　截至2019年上半年，174家房企总有息负债规模为76654亿元，较期初增长了10.69%。其中，70家重点房企总有息负债66283亿元，较期初增长11.3%,占比也较期初上涨0.5个百分点至86.5%

　　在融资环境由较为宽松到收紧的背景下，大房企尚且如此，其他小房企的情况可想而知。

　　房企的日子不好过

　　据人民法院网站公布，截至2019年8月，全国有近300家房地产企业发布破产公告。

　　面对自有资金告急，负债率日益升高，融资环境越来越艰难的情况，很多房企为了快速回笼资金不得不选择降价销售，以价换量。毕竟在融资困难的情况下，房子卖不出去对于开发商来说可是大忌。赶着金九银十的热度，开发商更是花样百出的变着法儿吸引购房者。据报道，今年楼市的“金九银十”恐要变成了“铜九铁十”。早在楼市的销售旺季还未到来之前，我们就收到了很多关于楼盘降价的消息，譬如安徽某楼盘降价3000元/平方米，广州某楼盘直降6000元/平方米等等。往年买房送装修、送车、免物业费的套路显然已经不能够吸引购房者的眼球了。为迎接“金九银十”，众房企更是开启了一波又一波房价直降的促销活动。很多人都单纯的以为开发商的日子不好过了，房子卖不出去，刚需购房者的春天就来了。殊不知，购房者也很慌。虽然现下新房和二手房都在不断的以价换量，但购房者却并不买账。很多购房者都在纠结是等一等，还是现在就买。

　　2020年房价还会再降吗？

　　据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，8月份15个重点城市二手住宅成交量为10.18万套，环比小幅下跌6.94%，同比上涨8.58%。房地产市场持续转冷，转冷效果明显，二手房成交量逐渐踏入下行通道。尤其一线城市成交量价齐跌，市场观望情绪浓厚 。

　　关注房产的人都知道，房产界有句买房名言是“买涨不买跌”。面对开发商不断降价促销的现状，大多数刚需购房者都会犹豫不决。生怕自己买完之后房价还在跌。不买吧，又怕自己错过一波购房时机，毕竟相对往年来说，现在房价降的力度也不小。根据这两年楼市的调控政策和我们身边涨跌不一的楼市现状，不难发现一直以来楼市调控的目的并不是说要求房价止步不前或者说房价大幅下降，而是希望房价能够稳定的上涨或者下降，涨跌幅度控制在大众能接受的范围内，楼市能够稳定的长远发展。既然涨跌都要控制在合理范围内，那未来楼市的价格走势到底是涨还是跌呢？我们要根据城市人口现状来进行分析。

　　需求旺盛的一线城市

　　很多人在看过我国的人口整体数据之后，总会误以为人口老龄化和新生人口的减少，会让未来楼市的需求越来越少，当需求减少，供应不变或者增加时，房价肯定会下降。然而现实是，虽然一二线城市的新生人口在不断减少，而外来人口的流入情况却一直非常火热。据统计，北京市2018年初共拥有外来人口794.3万人，户籍人口拥有1359.2万人，其中户籍人口相较于上一年减少了3.7万人，而外来人口增加了1.5万人。从房产需求上来讲，不论是外来人口还是本土人口，无非是购房资格上的限制，对于房产的需求并不会减少。即使有些城市买不了也都会考虑周边城市，譬如近几年比较火的环京、环沪、环深等。而在房企拿地愈加谨慎和力度不断缩小的现下，楼市需求不变或者需求增加，都会导致房价上浮。显然在人才引进以及大城市优质资源的双重影响下，未来一二线进城的人口数量将会继续保持增涨。进城人口的增加，给楼市带来了一定的需求，就目前的人口流动情况以及楼市现状来看，在寸土寸金的一二线城市，未来购房需求并不会减少，所以对于一二线购房者来说，眼下入市不失为一个好时机。

　　三四线逐渐稳定的楼市需求

　　对于三四线城市来说，人口流失一直是一个让人头疼的问题，尤其是近几年随着交通的便利，面对大城市的高薪和就业机会，越来越多人选择到大城市打工。

　　很多外出工作的人，适应了大城市日新月异的发展节奏，再回头看看发展比较缓慢的家乡，不得已只能选择留在大城市。

　　面对高房价，很多本土居民更是不敢轻易买房，而流失的人口，也让三四线楼市的需求再度减少。

　　虽然现在很多三四线的房价还未出现下降，但在需求本就薄弱的三四线，在楼市大环境的长期影响下，这种好景注定不会长久。三四线的购房需求本就有限，尤其随着棚改的收紧。不要看现在一些三四线城市似乎很“火热”，当你想要出售的时候，就会发现买房时火热并不代表卖的时候也是如此。对于三四线本土的购房者来说，不要被眼下居高的房价和房企的各种营销手段误导。国家统计局数据显示，2019年8月70城房价涨幅整体回落，新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个，二手房价格已连续三个月有20个城市环比下跌。我国房价上涨刚性预期的自我实现循环正在被打破，未来楼市房价下跌城市数量有望增加。在三四线房价还未稳定的当下，购房者不妨再等一等，一二线都开始降价了，三四线的降价还会远吗？

　　购房须知

　　虽然小诸葛一再告诉大家，一二线的刚需购房者，无需等待，能买就买；三四线的购房者不要着急，相信用不了几个月，房价走势就会出现新的局面。

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